[지투기 25기 51조 꽃지]

• 느낀점

 - 게리롱님은 역시 비유의 신이었다. 잘 발라진 생선 살을 먹는 듯한 기분.

내가 그 고기에 대해 잘 알고 먹으면 정말 좋은데, 그 생선의 가치를 몰라서 너무 아쉽고, 한편으론 죄송하기도 한 마음이 들었다.

- 지방 분석을 하면서 어려운 점이 참 많았는데, 게리롱님께서 차근차근 좀 더 적용할 수 있는 부분에 대해 설명해주셔서 다른 지역 분석에도 도움을 받은 것 같다.

 예를 들면 인구, 직장, 환경, 교통, 학군, 공급 등을 어떻게 봐야하고, 어떤 식으로 접근하고 분석해야 하는지 

 좀 더 자세히 알게 되어 좋았다. 특히 광주를 분석하면서 굉장한 애매모호함 때문에 아주 답답해 죽을지경이었는데,

 인구수가 비슷한 지역, 인구가 갖는 의미,

 특히 직장(서비스업)에서 금융, 제조업, 전문, 과학 기술서비스업, 공공행정, 국방 및 사회보장행정 등으로 나눠서 보라고 했던 점, 그 비율을 봐보라고 했던 점 등이 특히 도움이 많이 되었다.

그리고 지방에서 그 지역이 입지 특징을 갖는지에 대해 구축, 신축의 가격으로 파악할 수 있는 혜안을 주신 점 정말 감사하게 생각한다.

 -어렵게 느껴졌던 지방 투자의 길라잡이 역할을 해 준 게리롱님이다.

- 왜 1강으로 게리롱님을 추천하셨는지 알게되는 순간들이다. 저번 강의에서도 참 인상적이었지. 원래 기초반 선생님이 가장 어렵고, 힘든데 그 역할을 항상 게리롱님께서 해주셔서 정말 감사하다.

- 부산 임장을 어떻게 했는데, 그 많은 지역을 저렇게 잘 나누고 설명을 잘 하실 수 있을까 싶어 새삼 존경스러웠다.

• 적용할 점

- 지방투자의 특징 3가지

   1.  짧은 시장 싸이클 : 4-5년

   2. 개별 지역 움직임

   3. 적은 투자금 : 전세가율 80%

- 지방투자의 기준 정리

  1. 인구 - 300만 부산, 200만 대구, 100만 대전, 광주, 울산, 창원, 50만 청주, 천안, 전주, 김해

              - 30-50대 + 세대당 인구수

 2. 직장 - 양 (종사자수(인구대비종사자수 비율)) + 질 (500인 이상 기업수)

 3. 학군 - 학업성취도 + 대형 학원가/ 찐학군 + 가성비학군

 4. 환경 - 양(백화점, 대형마트, 대형병원 수) + 질 (신규택지지구, 신축단지)  

             - 대기업 자료 레버리지 ; 스타벅스, 쿠팡

5. 교통 - 교통이 입지적 중요성을 나타내는지/ 부산은 동부, 서부권이 멀어서 존재함.

6. 공급 - 적정물량 대비 0.5배/ 근데 위성도시 공급도 같이 봐야한다.

            - 울산 시작/ 부산, 대구 곧 시작/ 대전, 광주, 청주, 천안 노노/ 

• 부산투자

  1.서울과 같이 입지 + 교통/ 좋은 입지에 구축까지 기회가 있음.

  2. 권역 4개 ; 동부산권(기,해,수,남), 동래중심(금정,동래,연제,진구), 서부산권(북,사상,사하,강서), 원중심지(동,서,중,영도)

  3. 입지좋은 신축/ 입지좋은 구축/ 입지 안좋은 신축/ 입지 안좋은 구축

  4. 프리미엄 : 평지/ 역세권

  5. 입지 좋은 구축 vs 입지 안좋은 신축을 잘 살펴봐야함.