왕초보 도와주세요 ㅡ매수하려는 아파트에 꽉찬 대출과 전세자금 대출 어떻게 대응하나요?ㅠㅠ

안녕하세요?

선배님들의 고견을 듣고싶은 초보 후배입니다.

제가 1호기 매수를 하고자 하는데

집에 꽉찬 대출이 걸려있습니다.

집주인이 주인전세를 원하는 상황인데요.

예를 들면 4억에 매수 진행시

매도인이

1억(투자금) +3억(전세금/전세자금대출) 을

원하는 상황입니다.

근데 거의 3억이 지금 집담보 대출로 잡혀있는 상황이더라구요. (이 집담보로 거의 80-90 정도 잡혀있는듯 합니다.)

부사님께서는 새로운권리변동과 대출잔액증명/ 대출상환이행 등을 특약으로 걸면 된다고 하셨는데요.

지금 상황에서 전세자금대출로 대환이 되나요?

정리해보면 

1. 소유권 이전이 1번인거 같은데요. 소유권 이전시 집담보 대출을 모두 갚는게 가능한지, 그리고 어떻게 진행이 되는지 궁금합니다.
2. 제가 준 계약금(?) 과 나머지 잔금인 1억은 당연히 빚을 갚겠죠?
3. 소유권 이전이 된 이후에 전세자금대출이 진행된다고 알고있는데요. 저분이 대출이 저렇게 꽉차있으시면 저랑 계약한 3억이 전세자금대출이 가능할까요? (아직 얼마에 계약한다는 말은 없었고, 본인의 전세자금대출을 맞춰줄 매수자를 원한다고 부사님이 그러시는걸 보니.. 나중에 3억이 안될수도 있는거지요?)
4. 이런 경우 전세자금대출 진행 과정과 제가 원활히 진행이 가능한지 궁금합니다. 신랑이 너무 위험한 물건이라며 안했으면 좋겠다고 하는데 선배님들도 그렇게 생각하시는지 궁금합니다.
5. 이런 경우에 제가 대응할 수 있는 방법이 궁금합니다.  특약이라던가 가계약전 확인사항이나 계약에 들어갈 문구들 머든 참견 부탁드립니다.

아니면 하지마라도 괜찮습니다.

선배님들 도와주셔요.

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