[아파트지니]1호기경험담 필사 #2 [피스키퍼] 남들이 쉽게 접근하지 않는 물건에 기회가 있다! 역전세 맞는 하락장에 전세 상승분까지 얻은 1호기 경험담

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⭐️BM할점 : 전임과 매임이 정말 중요한 것 같다. 아직 나는 전임과 매임을 잘 못하고 있는데 관련 강의를 듣고 억지로라도 노력하며 실력을 쌓아야겠다.

안녕하세요!

경제적 자유를 통해

너와 나의 평안을 지키고 싶은 피스키퍼입니다 :)

2024년에도 모두 건강하시고, 행복한 투자자의 길을 걸어가시기 바랍니다!

부족하지만 지난 해 저의 1호기 투자 경험을 나누며

새해의 첫 날을 보낸다면 저에게도 의미 있고

누군가에게는 조금이라도 도움이 되지 않을까 하여

조심스레 첫 나눔글을 써봅니다.

저는 2023년 1월 실전준비반 강의를 통해

본격적인 임장을 시작한 후

지투/실전반 강의를 계속 광탈하여ㅠㅠ

자실을 통해 1년 동안 매달 1개씩

쉼 없이 앞마당을 만들었습니다.

그리고 마지막 12월,

드디어 1호기 투자를 완료했습니다.

작년 1월, 실준반 조모임에서 함께 했던

선배 동료분께서 이런 질문을 해주셨어요

언제까지 1호기 하실 거예요?

날짜를 정해서 매일 적으며 꿈을 꾸세요

정말로 이루어질 거예요

이 질문에 저는 1년 안에 1호기를 하겠다고 대답했었는데요

그때는 정말로 그 말이 현실이 될 것이라고는

미처 상상하지 못했습니다

글을 쓰면서도 지난 1년의 시간들이

주마등처럼 스쳐 지나가네요ㅎㅎ

그럼, 제가 1호기 투자를 경험하며 중요하다고 느꼈던

몇 가지를 말씀드리겠습니다.

1. 전임만이 살 길이다

제가 1호기 투자를 하면서 가장 많이 느낀 점은

바로 전임의 중요성입니다.

전임을 통해서 알 수 있는 것은

네이버 부동산으로 다 알 수 없는 시세체크

네이버 부동산에 없는 장부 물건 정보

단임을 하며 놓쳤던 선호도 파악

크게는 이렇게 3가지로 정리해볼 수 있겠는데요!

손품으로 얻는 정보만으로는 한계가 있습니다.

모든 튜터님들과 선배 투자자분들이 말씀하시는

현장에 가야 답이 있다.

라는 말의 이미를 이번에 실감했습니다.

실전 투자를 위해서는 전임과 매임이 정말 중요합니다.

저는 투자 단지의 모든 물건지 부동산에 전임을 하며

전임을 하기 전에 위에 말씀드린 세 가지 정보를

반드시 얻어내겠다는 목표를 가지고 전임을 했습니다.

쓸 데 없는 말을 많이 하는 것보다 핵심적인 것을 추려서

말씀드려야 부사님들도 귀찮아하지 않고

명료하게 말씀해 주시더라구요ㅎㅎ

저는 투자 당시 앞으로 공급이 없어 모든 투자자들이

눈 여겨 보고 있는 지역을 임장했습니다.

전임과 매임을 통해 만난 A부사님과

공실이지만 현재 가장 저렴한 호가에

컨디션이 나쁘지 않은 물건이 있었고,

전세 대기자와 이사 시기를 잘 맞추어

전세 리스크를 줄여 보려는 시도를 하고 있었습니다.

부사님과 하루에도 몇 번씩 통화하며

열심히 물건 상황을 만들어보려 노력했지만

결국은 매도자, 전세자 모두 상황이 맞지 않아 불발되었습니다.

하지만 이 물건을 만드는 도중에도

함꼐 자실을 하는 동료가

피스님, 지금 그 물건 말고도 혹시 더 좋은 물건이 없는지

추가로 전임을 더 해보세요

라는 조언을 해주었고,

덕분에 조건이 더 좋지는 않지만 몇 가지 물건을 더 알아봐둔 상황이었습니다.

그중 지금 나와있는 호가보다 훨씬 저렴하지만 전세가가 너무 낮게 끼어있어

투자자들이 쉽게 접근하지 못하고 있던 물건이 떠올랐습니다

끊임없이 전임을 했던 덕분에

진행하던 물건이 날아간 상황에서도

바로 다음 물건의 상황을 조율해보기로 결정할 수 있었습니다

1. 일 잘하는 부사님 찾기

전임을 하다 보면 자연스럽게 투자자에게 협조적이고

경험이 많으신 부사님들을 발견할 수 있습니다

이런 부사님들은 척하면 척하고 알아들으시기 떄문에

부연 설명이 많이 필요하지 않은 경우가 많은데요

그래도 너무 부사님들께 의지하지 말고

스스로 꼼꼼하게 챙겨야 한다는 것을 배웠습니다

제가 처음 함께 물건을 만들었던 A부사님은

거래 경험이 많으신 베테랑이셨는데요

저의 짧은 경험으로 일반화할 수는 없겠지만

너무 자신 있게 말씀하시는 부사님들은

오히려 내실이 부족한 경우가 있었습니다ㅎㅎㅎ

물론 적극적이고 협조적이신 것만 해도 감사하지만요!

제가 투자를 진행한 B부사님은

차분하지만 꼼꼼하고

투자자와 매도자, 전세자의 상황을

명확하게 파악하고 계시며 서로에게 좋은 방향으로

조율하려 노력해주시는 분이었습니다

부사님의 반가운 장부 물건 전화는

정말 더 이상 전화해도 남은 물건이 없다고 느껴질 때

포기하지 않고 한 번 더 시도하는 순간에

그때 찾아오더라구요!

부사님들이 물건이 생겼을 때

먼저 나에게 전화하게 만들려면

제가 먼저 많이 전화하는 수밖에 없었습니다.

1. 리스크를 감당할 수 있다면 투자 실행하기

첫번째 물건을 날리고, 떠올린 두 번째 물건!

이 물건은 네이버 호가상으로 보면 첫번째 물건과 같은 가격이었지만

전세가가 낮아 매매-전세 차이가 너무 커서

투자로 접근하기 어려운 물건이었습니다

하지만 전임을 통해 확인한 결과

낮은 전세가 덕분에 매매가의 가격 조율이 가능했고

세입자가 만기를 다 채우지 않고 최대한 빠르게

이사할 계획이 있다는 것을 알게 되었습니다

가격 조율을 해도 생각했던 투자금 범위를

약간 넘어서긴 했지만 만기가 1년 이내로 남은 상황이었고,

잔금 리스크 대비가 된 상황이며,

이 지역에 공급이 없어 전세 시세가 높아

전세자가 만기보다 일찍 이사를 하지 않더라도

저는 1년 이내에 전세 상승분을 얻어

초과된 투자금을 회수할 수 있다는 판단이 들었습니다

가장 중요한 것은 매매가를 싸게 살 수 있다는 것이었습니다

그렇게 이 물건에 투자를 하게 되었고,

일 잘하는 부사님 덕분에 기존 임차인이 빠르게

이사갈 집을 찾게 되었습니다.

그리고 저는 매매 잔금을 치르는 날,

새로운 임차인과의 계약까지 마치며

투자금을 일부 회수하게 되었습니다

글을 마치며…

저는 정말 운이 좋았던 케이스라고 생각하는데요

부사님의 도움도 정말 컸고,

특히나 동료의 도움이 가장 컸습니다