[SG데미안] 월부챌린지 11회 진행중 : 1월 11일차 #11 칼럼필사 [시세트레킹을 해도 앞마당이 내 것 같지 않은 이유]

출처 : https://cafe.naver.com/wecando7/10306536

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

한달동안 열심히 임장하고 임보쓰며

만들어 둔 소중한 앞마당,

여러분들은 어떻게 관리하고 계신가요?

보통 주요단지를 몇 개 선정하여

주기적으로 시세를 체크하고

엑셀시세표에 변화한 시세를 입력하면서

꾸준히 가격을 체크하고 계실 겁니다.

이런 과정을 시세트래킹이라고도 하죠.

하지만 어느순간 트래킹을 통해

앞마당의 가치와 가격을 살펴보기보단

그냥 기계적으로 엑셀에 숫자를 

입력하고 있는 자신을 발견하게 되기도 합니다.

이렇게 숫자만 입력하는 게

도재체 무슨 의미일까…

이렇게 하는게 맞나?

분명히 내가 임장다녀온 지역인데

어느샌가 시세조사가 숫자놀이같고

가격이 외워지지도 않고

시세를 매달 봐도 내 앞마당을

제대로 돌아보지 못하는 느낌은

왜 생길까요?

지역을 돌아본느 마지막 한 방울,

현장감

시세조사가 그저 숫자를 입력하는 행위로만 느껴지고

매달 시세를 체크해도

내 앞마당을 손바닥 위에 올려놓는 듯한

느낌이 들지 않는 이유는

현장감이 없기 때문입니다.

엑셀 표에 관심단지의 시세를 입력한다고 해서

당장 투자할만한 물건이 튀어나오는 건 아닙니다.

같은 가격의 매물이어도

해당지역의 전반적인 상황과

주변의 시세흐름을 알고 있어야

정말 1등 물건이라는 확신을 갖게 됩니다.

지나간 앞마당의 시세를 조사하는 일 자체가

익숙하지 않은 분들은

가격 트래킹 자체에 집중해도 좋지만

이처럼 시세트래킹 지역의 시세와 분위기

나아가 투자기회까지 잡고 싶은 분들은

단순히 네이버 부동산의 시세를

엑셀에 옮겨적는 행위만으론

한계가 있습니다.

그럼, 과연 어떻게 해야

내 앞마당에 다가오는 투자기회를 놓치지 않고

지난 앞마당을 제대로 훑어보면서

현장감 넘치는 시세트래킹을

할 수 있을까요?

-1단계-

지역 전수조사

제가 투자 초보였을 때,

시세트래킹만 열심히 하면

투자물건이 툭 튀어나올거라 생각했습니다.

그리고 시세트래킹을 해도 1등이 안보이는 건

내가 트래킹하는 단지의 숫자가 

적어서라고 생각하며

트래킹 단지 갯수를 1000개가 넘도록

늘려 보기도 했습니다.

그 과정을 통해 깨달은 단 한가지는

시세트래킹은 절대 투자 물건을 뽑아주는

만능 도구가 아니라는 사실입니다.

간혹, 운이 좋아 내가 엑셀시트에 기록하고

눈여겨보는 단지중에서

투자물건이 보이는 경우도 있지만

대부분의 경우 시세트래킹은

투자가 가능한 지역 범위를 

좁혀주는 역할을 합니다.

아래는 광역시 평균이상 입지에 위치한

한 선호단지의 실제 사례입니다.

지난 4월 제가 가격을 체크했을 땐

매매 4.1억 / 전세 2.4억 이었으나

전세가 잘 나가지 않아

실제 전세를 빼려면 1~2천만원 가량

전세가를 더 낮춰야 하는 상황이었습니다.

하지만 최근 가격을 보니

매매는 약 1500만원 오른 반면,

전세는 8천만원 가량 올랐고

그나마도 대단지에 전세가 2개밖에 없어

전세문의가 많은 상황이었습니다.

이렇듯 앞마당 내에서

전세가율의 변동이 유의미하고

투자를 검토해볼 만한 단지가 보이기 시작하면

이 지역의 시세를 전수조사합니다.

그래야 더 구체적이고 직접적으로 

투자 물건을 고를 수 있기 때문입니다.

이때, 전수조사란 정말로 단지 하나 하나를

다 눌러보고 가격을 체크하는 걸 말합니다.

(저 역시 실제 엑셀시세표에 해당 지역의

모든 단지 시세를 다 눌러보고 옮겨적습니다)

특히, 시세트래킹을 해도

1등이 잘 보이지 않아 고민이신 분들은

트래킹 단지를 늘릴 것이 아니라

지역 전수조사를 시도해보는 것이

오히려 더 효과적인 방법일 수 있습니다.

-2단계-

현장 또는 전화임장

이렇듯 시세트래킹을 통해

투자가능 지역과 단지의 범위를 좁힌 후엔

반드시 혀장의 분위기를 확인합니다.

가장 좋은 건 직접 현장에 가서

물건을 보고 부동산을 방문하는 것이고

실제 투자를 검토한다면

당연히 현장을 방문해야겠지만,

투자하기 어려운 상황에 있어

이번 달 1등물건을 선정하긴 했지만

실제 매수까지 검토하지 않은 경우도 있을겁니다.

이런 경우에라도, 앞마당 중

1등으로 뽑은 물건에 대해선 전화임장을 하여

현장의 분위기와 흐름을 파악해야 합니다

예를들어, 아래의 매물들은

서로 다른 세 개 지역에 있는 집들로

지역 내에서 선호하는 생활권에 위치해 있습니다.

해당단지와 인근의 전세 갯수도 많지 않고

매매 가격도 4억으로 동일 합니다.

하지만 A지역은 전세매물의 갯수가 적어

전세가가 오르고 있으며

집의 가격과 상태가 좋으면

곧잘 매매거래가 이뤄지는 곳입니다.

반면, B지역은

1~2개월 내 공급이 예상되는 곳으로

등록된 전세매물의 갯수는 적으나

전세문의 자체가 뚝 끊긴 상황이며

현재 나와있는 전세매물도 한달 넘게

거래가 안 되고 있는 지역입니다.

C지역도 많은 공급을 앞두고 있으나

전세거래는 활발한 상황이며

집 상태만 좋다면 네이버에 나와 있는 가격보다

조금 더 높은 가격에 전세세팅도 가능하니

전세 놓을 때 꼭 다시 연락 달라고

부동산 사장님이 당부까지 하신 지역입니다.

이렇듯 같은 가격의 집이더라도

해당지역, 단지의 상황에 따라

투자 가능 여부가 달라질 수 있으며

이에 따라 내가 뽑은 1~3등 단자의 

순위도 바뀔 수 있습니다.

네이버 부동산의 가격으로는 알 수 없는

이런 분위기, 상황, 시세흐름 등을

현장 또는 전화임장을 통해 파악하여

종합적으로 투자의견을 결론짓는다면

단순히 매달 반복되는 투자 스터디가 아닌

더 현장감 있는 투자검토를 해볼 수 있습니다.

오늘은

단순한 가격 숫자 입력에 그치지 않고

더 현장감 넘치는 시세트래킹을 하는

2가지 방법에 대해 알아보았습니다.

현장감 있는 시세 트래킹 방법

1단계

시세트래킹 후

투자관심지역 전수조사

2단계

1등 매물을 뽑은 후 

현장 또는 전화임장

앞마당 시세조사를 한 후

위의 두가지 과정을 거친다면

앞마당이 내 손아귀에 쏙 들어오는 느낌이 들며

내게 다가온 투자기회를

놓치지 않을 수 있겠다는 느낌이 드실 겁니다^^

본내용

⊙시세를 매달 봐도 앞마당을 제대로 돌아보지 못하는 느낌 >> 현장감이 없기 때문

⊙현장감 넘치는 시세트래킹

   1) 시세트래킹 후 투자관심지역 전수조사 >>구체적이고 직접적으로 투자 물건을 고를 수 있음

   2) 현장 또는 전화임장 >>더 현장감 있는 투자 검토 가능

깨달은점

⊙시세트래킹 할 때 급하게 기계적으로 숫자만 넣는 느낌을 지울 수 없었는데 이는 현장감이 없기 때문이란 걸 느낌

⊙시세트래킹으로 전세가율 변동 있는 지역 전수조사 >> 현장 또는 전화임장

적용할점

⊙시세트래킹으로 전세가율 변동 있는 지역 전수조사 >> 현장 또는 전화임장으로 투자기회 잡기

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