관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
2강에서는 실전투자를 위해 필요한 모든 것을 알 수 있었다.
1. 투자를 잘 하기 위해서
- 실준을 처음듣는 초보 또는 앞마당이 0~3개인 사람은 임보와 임장을 완료하는 것을 목표로 삼아라
4~6개의 앞마당이 있다면 수도권은 급지 기준, 지방은 인구규모가 비슷한 지역을 비교해라 - 수평적 비교평가
그 이상은 기존 상급지와 하급지를 비교하는 수직적 비교평가가 필요하다.
- 1달에 1지역을 앞마당으로 만들면서 키워나가라. 최소 2달에 1지역은 만들어야 한다
2. 매수할 아파트 선정 그리고 협상
- 입지와 상품이 좋은 아파트는 비싸기 때문에 사람들이 집을 살 때 우선순위로 보는 기준을 알아야한다.
강남과의 접근성(직장과 교통)과 학군, 환경 등을 고려해야 한다.
수도권은 입지, 지방 광역시는 학군이 우선순위이며 중소도시는 연식과 환경이 중요한 기준이다.
- 협상을 잘 하기 위해서는 시장분위기, 물건과 내 상황을 잘 알아야 한다.
상승장에서는 사려는 사람이 많아 매도자 우위시장이므로 저평가로 판단되면 무리한 협상으로 물건을 놓치는 우
를 범하지 않게 한다. 반대로 보합이나 하락장에서는 거래량은 줄어들고 매물이 증가해서 쌓이면서 매도하려는 사
람이 많은 매수자 우위 시장이므로 적극적으로 협상하여 최대한 투자금이 적고 리스크가 없는 방향으로 이끌어 나
간다.
3. 전세세팅과 인테리어
- 임차인을 승계하는 조건인지, 매도자가 임차인으로 들어오는 경우인지, 신규 임차인을 들이는지 각각의 상황에 따
라 좋은 점과 리스크가 다른 점을 인지하고 대비해야 한다.
전세가는 층과 향보다는 내부상태가 더 큰 영향을 미치므로 단지 내 매물을 비교해서 1차로 전세 가격을 정하고 수
리 범위도 결정한다. 이후 비교 범위를 주변 단지로 확대하여 전세가와 어느 정도까지 수리할 것인지 결정하고 진행
한다.
전세 세팅하기에 성수기는 2월~4월, 9월~11월
비수기는 5월~8월, 12~1월로 방학, 휴가, 계절 요인의 영향을 받는다.
- 내 물건의 연식과 상태에 따라, 경쟁 전세 매물의 상태와 가격에 따라 샤시 포함한 올수리를 할지, 샤시는 제외하고
올수리 할 것인지 아니면 부분수리로 진행 할 것인지를 결정한다.
일반적으로 선호하고 유행타지 않는 심플한 디자인으로, 견적은 10군데 이상 받아보고, 업체 사장님이 직접하는 작
업 공정이 있으면 비용절감 할 수 있다. 비용이 좀 더 들더라도 소통이 잘 되고 책임감 있는 업체로 선정하고 하자보
수 받을 수 있게 잔금 지급방식을 미리 정하고 진행해야 한다.
4. 나에게 적용할 점
- 반마당만 몇 군데 있는 나는 앞마당을 늘리는데 집중해야겠다.
1월에 최종임장보고서를 잘 완료해보고,
2월에는 용인 수지구를 앞마당으로 만들어서 수직적 비교평가에 도전해보자.
매달 앞마당 1곳씩 만드는 미션이 생겼다. 매월 미션을 적극적으로 실행하자.
- 새로운 임차인으로 전세와 월세를 세팅한 경험은 있는데 아직 월부방식으로 투자를 해본 적은 없어서 전세를 맞추
는 것에 이렇게 어려움이 있을지 잘 몰랐다. 세팅 유형에 따라 주의할 점과 대비할 부분 준비를 잘 해야겠다.
- 2강에서 열정적인 코크드림님 모습이 인상깊었다.
나의 고향인 광주에서 수도권으로 다니면서 투자했던 시간의 역사를 보고 감탄이 절로 나왔다.
‘나도 저렇게 열심히 하다 보면 좋은 결과가 있겠다’라는 희망과 다짐도 하는 시간이었다.
이제 시작한 나는 수도권에 살지만 반대로 지방으로 다니면서 자본을 늘려 수도권으로 올라와야겠다.
투자자의 길을 한걸음 한걸음 꾸준히 오래가자~!
나도 할 수 있다!!!
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