[김인턴] 투자를 위한 임장보고서 결론내는 3단계

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들의

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

지투반 튜터링을 하면서

그리고 실전반 튜터링을 하면서

가장 많이 받는 질문 중의 하나가 바로

임장보고서의 '결론'에 대한 질문입니다.

어떻게 하면 힘들게 한달동안 쓴 임보에

투자를 위한 결론을 만들어 낼 수 있을까요?

오늘은 투자를 위한

임장보고서 결론을 내는 방법에 대해

이야기해보려고 합니다.

#1 현재 임장 지역의 1등 뽑기

가장 먼저 해야할 것은

현재 배정된 임장지역에서 1등을 뽑는 일입니다.

1등을 뽑는 방법에 대해서는

다른 분들의 좋은 글들이 많이 있습니다.

그 방법들을 참고하셔도 되지만,

제가 하고 있는 방법은 다음과 같습니다.

우리는 보통 매물임장을 진행하게 되면

생활권별로 매물 임장을 하게 됩니다.

이때 각 생활권에 속한 단지들의

우선순위에 따라 순서대로 적습니다.

그리고 나서 매물 임장 후 해당 단지내에서

투자하기 좋은 물건들을 기준으로

각 생활권 별로 아래와 같은 표를 작성합니다.

그리고 아래로 내려가면서

기계적으로 투자기준에 들어오는지에 대한 확인을 합니다.

그리고 생활권별로 뽑은 1등을 모아서

그 지역내에서 현재 투자하기

가장 좋은 단지를 뽑습니다.

이렇게 임장 지역에서 1등을 뽑고나면

이제는 다음 단계로 넘어가면 됩니다.

넘어가기전에

현재 임장 지역에서 1등을 뽑는 방법을 정리해보면

1. 생활권별로 아파트 우선순위를 적는다.

2. 매물 임장을 통해 해당 아파트의 가격정보를 확인한다.

3. 가장 좋은 곳부터 가장 좋지 않은 곳 순서로 내려오면서

투자하기 가장 좋은 단지를 선별한다.

4. 생활권별 1등을 모아서 해당 지역내 1등을 뽑는다.

#2 시세 트래킹으로 앞마당 1등 뽑기

현재 임장 지역을 확인했으니

이제는 내가 가진 앞마당을 확인해야할 차례입니다.

이 부분에 대해서는 써니써늬 튜터님의

시세트래킹 관련 칼럼을 통해

어떻게 해야하는지에 대해서 배울 수 있습니다.

저 같은 경우에는 현재

지방 20평대, 30평대와

수도권 20평대, 30평대로 나눠서

트래킹을 진행하고 있습니다.

그리고 위의 그림처럼

시세트래킹을 진행하면서

지역별 평형별로 구분하여

현재 투자가 가능한 단지들을 모아서

아래 보이는 그림처럼

투자가 가능한 단지들만 정리 합니다.

그리고 나서, 임장지역의 1등 뽑기와 마찬가지로

각 지역과 평형별 투자가 가능한 단지들을

한곳에 모아 정리를 합니다.

이번에는 단순히 매전차를 통한 가격만 확인하는 것이 아니라

우리가 배운 투자 기준에 맞춰

저평가 되어있는지

원금보존은 되는지

수익성은 있는지

환금성은 보장되는지

리스크는 감당가능한지를 확인합니다.

이 과정을 통해 앞마당 1등을 뽑습니다.

앞마당에서 1등을 뽑는 방법을 정리해보면

1. 시세 트래킹을 시작한다.

2. 지역별, 평형별 투자가 가능한 단지를 정리한다.

3. 정리된 단지들을 통해

투자 기준(저원수환리)에 맞는 1등 물건을 뽑는다.

#3 투자로 이어가기 (feat.모의계약서)

임장 지역에서 1등과 앞마당 중에서 1등을 정했다면

이제 '최종 결론'을 쓰는 시간이 찾아옵니다.

앞마당 1등과 임장 지역 1등을

단순히 단지만을 비교하는 것이 아닌

매물에 대한 조건을 바탕으로

(잔금이 어려운 상황이라면

전세 수요가 높은 곳을 우선으로,

잔금이 가능하다면

전세 수요보다는 좋은 것을 우선으로 등)

현재 상황에 맞는 물건을 최종 1등을 뽑게됩니다.

여기서 가장 중요한 것은

내가 뽑은 1등이 정말 1등이 맞는지,

투자하기 좋은 곳이 맞는지

확인하는 과정이 필요합니다.

이때 저같은 경우는

매매/전세 실거래 그래프로 가격 흐름을 살펴보고

전세 매물 갯수를 통해 리스크와

최근 실거래가를 통해 현재 가격을 확인합니다.

비슷한 입지의 다른 아파트들과 비교를 해보고

마지막으로 과거 전세가 얼마나 빠졌는지,

왜 빠졌는지에 대한 이유에 대해서도 확인해봅니다.

여기서 가장 중요한 단계가 남아있습니다.

바로 투자로 이어지는 것입니다.

종잣돈이 있어서 투자로 이어진다면

가장 베스트겠지만,

아쉽게도 우리의 종잣돈은 무한하지 않습니다.

그래서 매달 진행하는 것이 바로 '모의 투자'입니다.

당장 투자가 진행하기 어려운 상황이라면

위의 그림과 같이 최종 선정된 단지에 대해

기존 계약서와 동일하게 계약서를 작성하고

모의 투자를 진행하면서

내가 판단한 것이 맞는지 알수 있습니다.

투자로 이어가는 방법을 정리해보면

1. 매물에 대한 조건을 바탕으로 최종 1등을 뽑는다.

2. 가격흐름, 비교, 전세가변동 등을 통해

해당 매물에 대해 다시 한번 더 확인한다.

3. 당장 투자가 어렵다면 모의투자를 진행한다.

많은 시간을 들여서 쓰는 임장 보고서인 만큼

앞으로 임장 보고서 작성에 있어

그저 그런 결론보다는

투자로 이어지는 '결론'을 내는 방법에 대해 이야기해보았습니다.

많은 분들께 도움이 되길 바라며,

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.