24.12 [나는 마트 대신 부동산에 간다.] 독서후기

• 원메세지: 지피지기면 백전불태라. 나를 알고 상대를 알아야 위험에 처하지 않는다.
• 원액션: 부자노트 기록하기, 부동산은 집보다는 사람에 집중할 때 투자에 성공할 가능성이 커진다, 물건을 살때 이 물건이 없으면 죽을것 같은지 3번 고민해보고 사면서 악착같이 종잣돈 모으기

STEP 1. 책의 개요

1. 책 제목: 나는 마트 대신 부동산에 간다.
2. 저자 및 출판사: 김유라 / 한국경제신문
3. 읽은 날짜: 2024.12.8~12.14
4. 총점: 9/10점

STEP 2. 책에서 적용할 점

• 주간, 월간 플래너 고민해보기
• 나는 부자노트 어디에 기록할까? 고민해보기- 삼성노트?

STEP 3. 책 속 기억하고 싶은 문구

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인간관계 유지라는 명목으로 사람들을 자주 만나려고 애쓸 필요없다. 그보다는 훗날 부자가 되어 비싼 밥을 사는 당당한 나의 미래를 떠올리거나 그 시간에 책 한 줄이라도 더 읽는 편이 낫다.

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자기전에 다음 날 해야할 일들을 시간대별로 정리하고, 아침에 눈을 뜨자마자 다시 한번 확인하고 변동사항이 없는지 체크한다. 그리고 일과중 지연되는 일은 어떻게 처리할 것인지를 고민한다.

시간관리하는 데 플래너가 매우 큰 도움이 되었다.

프랭클린 플래너는 시간관리에 정말 효율적이다.

느-워킹맘인 나도 시간관리의 중요성을 뼈저리게 느낀다. 그동안 지인들과 잡담으로 허비했던 시간들에 대한 후회도 정말 공감됐다. 하루에 1만단어를 뱉지 않으면 스트레스가 풀리지 않았던 지난날…..남편과도 한번 얘기를 시작하면 무제한으로 아무말 대잔치를 하곤하는데 남편과의 대화가 나쁜건 아니지만 말수는 줄여야할 것 같다.

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부자노트-책에서 알게 된 중요한 내용을 옮겨놓기도 하고 의문점을 적기도 한다. 관심이 가는 부동산 정보도 적고 새로생긴 경제정책에 대한 내 생각도 기록해둔다. 나의 목표도 상세히 적어놓는다.

그것이 맞든 틀리든, 시간이 흐르고 나면 큰 재산이 된다는 것을 경험으로 알게됐다.

느-강의, 독서에서 얻은 명언들, 중요핵심, 도움이 되는 말들을 조금씩 정리해보고 있는데 이것을 부자노트에 적으면 좋을 것 같다. 노션에 정리할지 아날로그 다이어리에 적을지는 좀 고민이 된다.

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세입자의 마음을 헤아리고 있음을 표시하는 것이 좋다.

번거로우시겠지만, 죄송하지만, 바쁘시겠지만, 힘드시겠지만 등의 말들을 늘 첫머리에 붙인다.

여기서 가장 중요한것은 상대방으로 하여금 배려받고 있다는 느낌이 들게 하는 것이다.

육아서에도 아이의 마음을 먼저 읽어주라고 쓰여 있지 않은가. 모든 인간관계는 아이를 키우는 것처럼 하면 크게 어려움이 없다.

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저자는 주로 인터넷에 ㅇㅇ아파트를 사려고 하는데 괜찮을까요? 물어서 사세요, 사지마세요라는 댓글의 비중으로 매수심리를 파악한다. 투자자는 대중의 매수, 매도 심리를 파악한후 한발 빠르게 움직여야 한다.

현명한 부모가 되는 법은 아이의 마음을 얼마나 정확하게 이해하고 대응하냐에 달려있고 현명한 투자자가 되는 법 역시 사람들의 심리를 얼마나 잘알고 대처하느냐에 달려있다.

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돈을 아끼는 내 첫 번째 방법은 돈을 쓸 때 ‘내가 돈을 써서 상대방이 부자가 될까?’를 생각하는 것이었다. 이를테면, 대형 할인점에서 날아온 전단에 복날 생닭을 저렴하게 판다는 정보가 있으면 득달같이 달려가 닭 한 마리를 산다. 닭 옆에는 인삼, 대추, 찹쌀 등 삼계탕 부재료도 진열되어 있다. 사람들은 대개 닭 사러 왔다가 주재료보다 비싼 부재료도 하나씩 집어 든다. 할인점 측에서도 그걸 노리는 것이다. 나도 사고 싶지만 전단에 특가로 나온 상품 이외의 것을 구입하면 상술에 휘말리는 셈이라 꾹 참는다. 미꾸라지를 무료로 잡을 수 있는 이벤트를 할 때도, 미꾸라지만 잡아 비닐에 잔뜩 담아왔다. 물론 주최 측에서는 미꾸라지도 잡고 다른 것도 사기를 바랐겠지만 그러면 내가 지는 것이다. 내가 돈을 씀으로써 상대가 부자가 되는, 배 아픈 상황 말이다.

무언가를 갖고 싶을 때는 ‘이 물건이 없으면 죽을 것 같은가?’라고 스스로에게 물었다. 1,000원짜리 물건 하나도 함부로 사지 않았다. 아이들 옷은 여기저기서 물려받아 입혔고 정 옷이 없을 때는 한 상자에 2~3만 원 하는 헌 옷을 사서 입혔다. 남편과 나도 친지나 이웃들이 버리는 옷을 얻어 입었다. 동생이 버린 낡은 레깅스를 아무렇지 않게 입고 다녔고 운동화 한 켤레를 몇 년이나 신었다. 복장의 자유는 전업주부가 가질 수 있는 특권이었다.

친정이나 시가에 가면 싸주시는 것은 무조건 감사히 받아왔다. 말린 고사리며 호박, 시래기, 무말랭이 등 두고두고 먹을 수 있는 식재료를 얻을 때가 제일 기뻤다. 셋째를 임신했을 때는 4시간 동안 차를 타고 해남의 시가로 김장을 하러 갔다. 몸도 무거운데 올 필요 없다고, 김치는 택배로 부쳐주마 하셨지만 나는 기꺼이 먼 길을 감수했다. ‘직접 가면 가져올 수 있는 게 얼마나 많은데’ 하면서 말이다. 해남의 배추밭에는 상품성은 떨어지지만 상태가 나쁘지 않은 배추가 잔뜩 버려져 있었다. 나는 마대에 배추를 가득 담아 트렁크에 싣고 와서 반은 이웃들에게 나누어주고, 나머지는 두고두고 먹었다. 배추나물, 배추된장국, 배추전, 배추쌈, 배추찜, 배추겉절이, 배추샐러드….

외식은 삼갔지만 어쩌다 하게 되면 될 수 있는 한 두부 전문점으로 갔다. 영양도 풍부할뿐더러 비지를 공짜로 얻어올 수 있기 때문이다. 내가 2봉지, 남편이 2봉지 이런 식으로 가져와서 비지전이나 비지찌개를 해 먹었다. 먹고 남은 것은 냉동실에 얼려두었다가 생각나면 꺼내 먹었다. 또, 아이들이 있으니 고기를 안 먹을 수는 없었다. 고기를 먹을 때에는 삼겹살보다 싸고 기름기도 적은 앞다릿살이나 뒷다릿살, 돼지껍데기를 애호했다. 건강에도 좋고 돈도 아끼고 일석이조 아닌가.

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만약 내가 한 달에 10만 원씩 더 저축할 수 있다면 1년이면 120만 원이다. 120만 원의 이자를 받으려면 이율 3%의 예금에 1년간 4,000만 원을 넣어두어야 한다. 한 달에 10만 원은 결코 적은 돈이 아니다.

그렇게 악착같이 모은 종잣돈으로 나는 아파트 투자를 시작할 수 있었다.

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예를 더 들자면, “우리 엄마가 101동에 사시니 102동 정도면 정말 좋겠어요” 같은 이야기도 하지 말아야 한다. 비밀을 누설하는 순간, 중개업자는 그 정보를 약점 삼아 ‘살 테면 사고 말 테면 말라’는 식으로 나온다.

가능한 한 나에 대해 알리지 말아야 한다. 내 의도나 목적을 최대한 숨겨야 한다. 아이들이 어느 정도 커서 요즘은 혼자 다닐 때가 많다. 나는 내가 결혼을 했는지 안 했는지, 나이가 몇인지, 어디에서 왔는지도 말하지 않는다.

커피 한잔 하면서 가볍게 잡담을 나누는 것은 좋지만 내가 돈이 많다는 것, 내 투자 성향이 어떻다는 것을 알려서 얻을 수 있는 건 아무것도 없다. 상대보다 내가 더 많은 것을 알고 있어야 게임에서 유리하다.

나 자신에 대해서도 알고 있어야 한다. 내가 어떤 투자자인지, 내가 감당할 수 있는 리스크가 어느 정도인지, 내가 이 투자로 이루고자 하는 목표가 무엇인지에 대해 진지하게 고민해봐야 한다. 예를 들면 잔금 치를 시점에 전세가가 하락해도 이를 감당할 자금이 있는지, 전세 세입자가 들어오지 않으면 월세로 전환할 의향이 있는지, 월세 투자를 하다 임대료가 들어오지 않는 상황이 생겼을 때 대출이자를 납입할 능력이 되는지 등 여러 가지가 있다.

지피지기면 백전불태라. 나를 알고 상대를 알아야 위험에 처하지 않는다.

중개업자를 만날 때는 이곳이 향후 크게 상승할 지역이라 투자를 한다든지 여러 채를 계속 매수할 계획이라든지 하며 자만하고 거드름을 피워서는 안 된다. 나는 집값 상승을 확신하면서도 겉으로는 불안한 체한다. 오를지 안 오를지 모르니 급매 가격이 아니면 사지 않겠다고 딱 잘라 말한다. 여러 채를 매수하고 싶다는 속내도 드러내지 않는다. 그걸 알면 중개업자는 가장 좋은 물건을 골라 내놓는 것이 아니라 여기저기 전화를 걸어 이 물건 저 물건을 마구 권유하기 때문이다. 중개소의 목적은 내게 가장 좋은 물건을 주는 것이 아니라 중개수수료를 얻는 것이다.

남편이 S전자에 다니는데 어디 어디에 발령을 받았다, 재산이 얼마다 등의 정보도 비밀이다. 돈이 있어 보이면 매도할 때 집값을 깎을 수 있겠다는 희망만 키워줄 뿐이다. 투자자로서 나의 강점은 매수·임대·매도 시에 수수료를 지불할 수 있다는 점, 그리고 중개업자를 믿고 집을 보지 않고서도 바로 계약금을 치르는 결단력이 있다는 점이면 충분하다. 어서 매수하고 싶다는 조급함과 투자자로서의 내 생각을 굳이 드러내서 득 될 것 하나도 없다.

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입을 닫는 이유는 귀를 열기 위해서다. 중개업자는 그 지역에 대해 나보다 더 많이 알고 있다. 물론 나도 공부하고 분석을 끝낸 뒤에 현장을 찾기는 한다. 그래도 내가 아는 사실이 맞는지 확인하기 위해, 정말로 몰랐던 사실에 대해서는 제대로 알기 위해 궁금증이 풀릴 때까지 질문을 한다.

“이 동네에서 초등학교는 어디가 가장 좋아요?”

“이 아파트는 중·고등학교를 어디로 배정받아요?”

“강남으로 출근하려면 버스는 어디에서 타요?”

“이 아파트 분양가는 얼마였어요?”

“여기 거주하는 사람들 직장은 주로 어떤 곳이에요?”

“이곳에서 최근에 대출을 가장 많이 받은 사람은 얼마나 받았어요?”

“이 아파트에서 평수를 넓혀 이사 가는 사람들은 주로 어느 단지로 가요?”

“어디에서 살던 사람들이 가장 많이 이사 오나요?”

“아이들 학원은 주로 어디로 다녀요?”

“최근 집값이 왜 이렇게 떨어졌어요?”

“몇 년 동안 계속 올랐던데 왜 이렇게 올랐어요?”

“대출이자가 훨씬 싼데 왜 월세를 사는 사람들이 많아요?”

내가 부동산중개소를 방문할 때 꼭 묻는 내용이다. 이 지역에는 어떤 사람들이 살고 있는지, 왜 여기에 살고 있는지, 어디에서 왔는지, 또 어디로 갈 것인지, 대출을 얼마나 받았는지 등 컴퓨터 앞에 앉아서 얻을 수 없는 데이터는 중개업자를 통해 얻어야 한다.

보통은 내가 한 가지 질문을 던지면 중개업자는 두세 가지 이상의 이야기를 해준다. 예를 들어 나는 학원에 대해 물어봤을 뿐인데, 영어유치원에 관한 정보와 유능한 과외 교사들이 어느 지역에서 어떻게 오는지까지 들려주기도 한다.

질문하고 경청하고, 또 질문하고 경청하라. 중개업자는 신이 나서 내가 미처 생각하지 못했던 부분, 깜짝 놀랄 만한 정보까지 알려줄 것이다.

부동산 투자는 사람에 대해 알아야 하는 일이라 내 관심은 언제나 사람이다. 이런 질문이 유용한 또 하나의 이유는 중개업자의 능력을 평가할 수 있고, 신뢰할 만한 사람인지 어떤지도 판단할 수 있기 때문이다. 만약 제대로 답하지 못하고 얼버무리거나 엉뚱한 대답을 하는 중개업자라면, 그 사람과는 굳이 거래를 시도할 필요가 없다.

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없는 말을 지어서 하면 불쾌해하지만 어느 정도 사실에 바탕을 두고 기분 좋게 표현하면 상대의 얼굴에는 금세 함박웃음이 피어난다. 실제로 자기관리를 잘해 나이보다 젊어 보이고 옷차림도 근사한 중개업자들이 많다.

물론 지식과 업무 능력에 대한 칭찬이 더 중요하다. 정책이나 세법의 변화를 민감하게 읽어내고 구체적으로 정확하게 설명해주는 중개업자들을 종종 만나는데, 이런 이들은 부동산중개업뿐 아니라 투자를 겸하고 있는 경우가 대부분이다. 이럴 때는 모르는 부분을 솔직하게 질문하고, 설명을 듣고 나면 감탄사를 아끼지 않는다.

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내가 살 집이든 투자할 집이든 집을 사는 일은 정말 중요하다. 그러니 온 정성을 들여야 한다. 한 중개소에서 보여주는 물건 가운데서 고르지 말고, 몸은 좀 고되겠지만 여러 곳을 방문해 가장 좋은 물건들을 추려내고 그 가운데 하나를 선택하라.

비록 초기 자본이 적어도 투자하고 싶은 마음이 간절하고 그 간절함을 전달할 수 있다면 돈이 많은 투자자보다 더 좋은 물건, 더 좋은 기회를 얻을 수 있다

투자자의 목표는 참으로 간단하다. 적은 금액으로 안전하게 투자하는 것이다. 그 목표를 달성하는 데 가장 큰 역할을 하는 사람이 바로 중개업자다. 그러므로 투자자와 중개업자는 서로 존중하고 협력하는 우호적인 관계를 유지해야 한다.

내가 원하는 것은 언제나 로열동·로열층 급매다. 그런데 돌아오는 대답은 “로열동·로열층은 급매로 사기 어렵다”라는 게 십중팔구다. 이때는 ‘전에 좋지 않은 동의 저층을 샀다가 지금까지 팔리지 않아 고생’이라며 있는 말 없는 말 다 동원해 하소연해야 한다. 그러면 중개업자도 “그렇긴 하지요”라고 대답할 수밖에 없다.

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매수할 때 중개수수료를 조금 더 내면 전세계약도 수월하게 이뤄진다. 전세 거래 시에도 조금 더 넉넉하게 주면 다음에 매도할 때 내 물건이 VIP 물건이 될 확률이 높다. 전에는 중개수수료를 ‘복비’라고 했다. ‘복을 가져다주는 비용’이라는 뜻 아니겠는가. 그러니 중개수수료는 아끼지 말자. 적게 주고 크게 얻을 것이다.

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매도측 중개소 중 물건을 풍부하게 가지고 있는 중개소를 가장 먼저 방문하고, 그다음에 다른 중개소를 차례로 방문하라. 다른 중개소에서 몇몇 물건을 보고 왔다는 사실만으로도 충분히 경쟁심을 유도할 수 있어 최고의 물건을 소개받을 확률이 높아진다. 한 중개소에서 모든 물건을 보는 것은 협상의 우위를 중개업자에게 넘겨주는 꼴이다. 가격을 협상하기보다는 그저 달콤한 말들로 계약을 종용할 것이다.

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집을 보고 온 지 일주일쯤 지났을까, 밤에 중개소에서 전화가 왔다. 어차피 그 밤에 중개소에 갈 수도 없고 매도자의 계좌번호를 알아내기에도 너무 늦은 시간이라 일부러 전화를 받지 않았다. 간절히 가지고 싶을수록 그 마음을 드러내지 않는 것이 협상의 포인트다.

이처럼 매도 사유가 분양받은 아파트로 이사하는 것일 때는 가격을 깎기 쉽다. 해외 이민이나 지방 발령도 마찬가지다. 그래서 언제, 어디로, 왜 이사해야 하는지를 꼭 물어봐야 한다. 돈이 돈을 버는 것이기에 아파트 투자 초기에는 이익이 별로 남지 않는다. 투자 초기일수록 싸게 사는 것이 더욱 중요한 이유다.

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그런데 이처럼 절세를 위해 집을 내놓은 경우를 어떻게 알 수 있을까? 중개소에 물어봤는데 “팔 때 되니까 팔지요”라고 무성의한 답변을 하는 곳이 있다면, 매도자랑 친하지 않은 중개소이니 살포시 나오도록 하자. 매도자의 사정을 꿰뚫고 있는 중개업자가 가격 협상도 잘한다.

중개소에서 매도 사유를 알려주지 않으면 등기부등본을 떼어보고 유추할 수 있다. 나는 등기부등본을 뚫어지게 보며 매도인이 어디에 살고 몇 살이며 빚이 얼마나 있는지 등을 확인한다. 우선 대출이 많은지 적은지부터 본다. 매매가가 3억 원인 어느 집은 대략 계산해봤을 때 원금과 이자를 합쳐 다달이 100만 원은 나갈 듯하다. 반면 같은 가격에 같은 동인데 빚이 하나도 없는 집이 있다. 이는 경제적 여유가 있다는 뜻이고, 다른 집을 더 소유하고 있을 확률이 높다. 이때는 등기부등본상에 있는 매수가격을 보고 세금이 어느 정도 나오는지 눈치껏 계산을 해놓고 협상에 들어가면 된다.

등기부등본을 계약금을 송금할 때에야 떼어보는 것은 너무 늦다. 가격 협상을 하기 전에 마음에 드는 집 두세 군데의 등기부등본을 미리 떼어서 비교해가며 봐야 한다.

그러니 깨끗한 집보다는 지저분한 집을 골라라. 살림이 어지럽고 수리 상태가 엉망인 집은 다른 사람들도 매수하기를 꺼리므로 가격 협상에 유리하다. 도배지에 때가 살짝 탄 정도의 집과 도배지가 찢어져 귀신이 나올 것 같은 집 중에서 어떤 집을 더 많이 깎을 수 있겠는가? 그러나 도배를 새로 하는 데 드는 돈은 두 집 다 똑같다.

집 내부가 얼마나 깨끗한지 대신 볕이 잘 드는지, 조망이 좋은지, 단열이 잘되는지 등에 신경을 써야 한다. 단열이 잘되는 아파트인지를 파악하는 노하우를 공개하자면, 섀시를 교체한 세대가 어느 정도인지 살펴보면 된다. 똑같이 20년 된 아파트에 매매가가 비슷한데 어떤 곳은 고층에도 섀시를 교체한 곳이 많고, 어떤 곳은 1~2층도 교체한 곳이 거의 없다고 한다면? 당연히 후자가 단열이 잘되는 아파트다.

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이민, 사망, 전세 만료 전

한번은 시세보다 1,500만 원 저렴하게 나온 집을 봤다. 화장실도 수리가 되어 있었고 도배가 깨끗하고 바닥은 데코타일이었다. 전등과 콘센트도 새것으로 교체되어 있었다. 동향이고 전망도 좋았다. 5월에 매물로 나왔는데 입주 가능일은 11월이었다. 반년 후에야 입주가 가능한 집은 잘 팔리지 않는다. 그래서 가격 조정이 쉽다.

전세가 1년 이상 남아 있는데 매도자 사정이 급해 매물로 나오는 경우도 많다. 집주인이 전세를 끼고 팔고자 한다면 돈이 급해서인 경우가 많으니 이때도 집값을 깎기 쉽다. 대출이 많은 집도 가격 협상에 유리하다. 빚이 많은 사람은 마음의 여유가 없어 어떻게든 팔고 싶어 조급해한다.

이 밖에 집값을 깎을 여지가 있는 경우로 집주인이 사망하기 전에 매도하고자 할 때, 상속·증여 등 재산을 정리하고자 할 때 등이 있다. 이민·해외 체류로 집을 관리하기 어려워서 빨리 처분하고 출국하고자 할 때도 그렇다.

물론 매수자가 적은 비수기나 수요에 비해 매물이 많을 때도 가격 조정이 쉽다. 단, 가격 조정에 유리한 상황이라고 해서 터무니없는 금액으로 깎으려 들어 매도자의 마음을 상하게 해선 안 된다. 이래서는 모처럼 좋은 기회를 놓칠 수도 있다. 부동산은 집보다는 사람에 집중할 때 투자에 성공할 가능성이 커진다.

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부동산에서 성수기와 비수기는?

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 월별 거래 건수와 임대료 시세를 파악하면 성수기가 언제인지 가늠할 수 있다. 대체로 8월과 1~2월을 성수기로 볼 수 있다. 8월은 여름방학 이사 수요와 가을에 결혼할 신혼부부 수요가 많고, 1~2월은 겨울방학과 학군 이사 수요, 봄 신혼부부 수요가 많다. 만약 고등학교 인접 지역이라면 11월 초인 수능철에는 이사하는 사람이 거의 없을 것이다. 전세를 놓을 때는 될 수 있으면 봄방학 이사철인 성수기에 맞추고, 실거주로 입주할 때는 비수기 급매를 공략하는 것이 좋다.