[수박설탕 칼럼필사] 칼럼필사 #31 [트레이너가진리]님 전세가 안빠집니다. 얼마까지 내리면 좋을까요?

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안녕하세요?

멀지 않은 미래에

머니트레이너를 꿈꾸는

‘트레이너가진리’입니다.

최근에 전세 때문에 어려움을 겪고 계신 분들이

많이 보입니다

동료 분과 통화를 하던 중

전세금 하향 조정 관련 이야기가 있었는데요,

다른 분들도 의사 결정 하실 때

도움이 될 수 있을 것 같아 정리해봤습니다.

급매 아니면 움직이지 않는 시장, 

어떻게 하면 좋을까?

동료 분은 바른 의사 결정 과정을 통해

투자를 진행했지만, 예상하지 못했던 상황으로 인해

임차인을 구하는 데 (= 전세를 빼는 데)

어려움을 겪고 있었습니다.

운이 없는 경우라고 할 수 있습니다만

혹시 전세가를 너무 낙관하지는 않았는지에

대해서는 별도로 복기가 필요한 문제라고

생각합니다.

현재 해당 지역의 시장 상황은

거래가 가끔 한 건씩 되고 있기는 하지만,

임차인들이 지켜보고 있다가 급매가 나오면

한 건씩 계약되고 있는 상황으로,

(금리 때문인지) 가격에 민감하게 반응하는

상황이라고 했습니다.

그리고, 제 동료 분은

금융비용(잔금에 대한 이자)과 관리비를 포함해

매월 100만원의 손실이 발생하고 있다고 합니다.

5개월을 버틴다고요?

계산은 해보셨나요?

동료 분은 앞으로 5개월은 지켜본다는 계획을

가지고 계셨습니다.

하지만, 제가 왜 5개월이냐고 물었더니

대답은 ‘그냥’이었습니다.

비용으로 500만원 정도는 치를(????) 각오를

하고 있다고 하셨습니다.

얼핏 생각해봐도 500만원이면,

10만원씩 4년을 모아야 하고,

20만원씩 해도 2년을 모아야 하는 돈인데,

5개월을 버텨야 할 이유가 있을까 싶었습니다.

그래서 동료 분께 계산은 해보셨냐고 물었더니

안해보셨다고 했습니다.

(이렇게 해보면 좋겠다고 방법을 알려드리기는 했는데

직접 해보셨는지 모르겠습니다)

실제로 이런 경우를 마주했을 때를 가정해보고

얼마나 버티는 게, 혹은 얼마나 내리는 게 좋을 지

계산을 해봤습니다.

계산에 앞서 알아둘 사항 

종잣돈이 부족하다거나 대출이 여의치 않은 분들의

상황까지는 고려할 수 없어서

일단은 본인이 보유하고 있는 자금이 있거나,

대출 등이 가능한 경우로 가정해봤습니다.

그 돈으로 투자 할 수 있는 ‘기회비용’까지는

고려하지 않았습니다

(고려할 수 없었다는 게 더 정직한 것 같습니다 ㅎㅎ)

그리고 이자 소득과 이자 비용은

갱신청구 상환을 고려해 4년의 기간으로 

계산했습니다.

이자율은

은행에 맡기면 받는 예금 이자율은 3%,

대출하면 지불해야 하는 이자율은 5%를 

가정했습니다

(이 차이 2%를 은행의 소득 구조의 기본이 되는

예대마진이라고 하는데… 이하 생략)

그럼 시작해보겠습니다

* 계산 내용을 궁금해 하시는 분들이 계셔서

업데이트 했습니다

(주황색 텍스트 중심으로 보시면 됩니다)

CASE 1. 보유 자금이 있을 경우

표의 내용을 정리해보면

(1) 1개월 버티는 것(100만원 손실) = 1,000만원 내리는 것과 같음

       => 2개월 이상 버티는 것보다는 1,000만원 내리는 게 낫다

            1,000만원 예치 x 연 3% x 4년 x 84.6%(세금 15.4% 공제) = 1,015,200원

(2) 2개월 버티는 것(200만원 손실) = 2,000만원 내리는 것과 같음

       => 3개월 이상 버티는 것보다는 2,000만원 내리는 게 낫다

            2,000만원 예치 x 연 3% x 4년 x 84.6%(세금 15.4% 공제) = 2,030,400원

(3) 3개월 버티는 것(300만원 손실)  = 3,000만원 내리는 것과 같음

       => 4개월 이상 버티는 것보다는 3,000만원 내리는 게 낫다

            3,000만원 예치 x 연 3% x 4년 x 84.6%(세금 15.4% 공제) = 3,045,600원

CASE 2. 보유자금이 없어 대출을 받아야 하는 경우 

표의 내용을 정리해보면

(1) 2개월 버티는 것(200만원 손실) = 1,000만원 내리는 것과 같음

       => 3개월 이상 버티는 것보다는 1,000만원 내리는 게 낫다

            1,000만원 대출 x 연 5% x 4년 = 2,000,000원

(2) 4개월 버티는 것(400만원 손실) = 2,000만원 내리는 것과 같음

       => 5개월 이상 버티는 것보다는 2,000만원 내리는 게 낫다

            2,000만원 대출 x 연 5% x 4년 = 4,000,000원

(3) 6개월 버티는 것(600만원 손실) = 3,000만원 내리는 것과 같음

       => 7개월 이상 버티는 것보다는 3,000만원 내리는 게 낫다

            3,000만원 대출 x 연 5% x 4년 = 6,000,000원

계산한 내용을 보니 어떠신가요?

막연하게 생각만 하는 것보다는

의사결정이 명쾌해질 것 같지 않나요?

개인의 상황에 따라, 이자율에 따라

결과는 다르게 나올 것이기 때문에

혹시라도 전세가 하향 조정을 생각하고 있다면

위 방법을 참고해서 계산을 해보시면 좋겠습니다.

당장 해당사항이 없으신 분들께서는 잘 기억하셨다가

추후에 이 방법을 활용해보시면 좋을 것 같습니다.

(그런 일이 발생하지 않기를 간절히 바랍니다!!!)

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

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