#칼럼필사 #어게 TOP5 : 가진 돈이 별로 없어 고민하는 분들을 위한 부동산 소액 투자 전략[김인턴님]

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" 가진 돈이 적어 소액 투자를 해야하는데 어디에, 어떻게 투자를 해야할지 모르겠어요"

"2호기까지 어떻게 투자는 했고 종잣돈이 많이 떨어진 상황에서 소액으로 투자하려고 하는데 취득세 중과로 투자하기 어려워요"

이런 고민으로 투자를 망설이는 분들께 도움이 되면 좋겠다

1) 지방 투자 - 투자금
  수도권 그리고 지방 중에서 어디에 아파트를 사고 싶냐고 묻는다면 서울,수도권에 아파틑를 사겠다고 10명중 10명이 답할 것이다
  
 지방에 대한 대다수 사람들이 가진 생각은 인구가 감소(실제로 대부분의 도시가 그렇긴함) 투자적으로 긍정보다 부정에 가깝다. 쉽게 말하면'굳이'라는 생각이 드는 곳
 
 서울,수도권에 투자를 하는 게 안정적인 것은 사실, 대한민국의 50%라는 큰 수요가 몰려있고 앞으로 더 집중되니, BUT 투자금 많이 든다. 
* 서울 입지 평균인곳 30평대 단지가 투자금 6억 후반

 경기도는 서울보다 적은 2억 정도 수준, 선호도 떨어지는 곳들은 수도권 외곽에 1억 이하로 투자 할 수 있다. 그래도 어느 정도 괜찮은 곳이라고 말할 수 있는 곳에 투자 위해 1억 이상의 돈 필요

# 그렇다면 지방은?
 

 도시마다 다르다. 광역시 대장급이었지만 공급으로 전세가격이 크게 조정 되었던 부산,대구, 공급예정된 대전 1억 정도의 투자금이 필요. 이외 대전,울산,광주에 중소도시까지 합치면 1억 이하, 적게는 2천 전후의 돈으로 투자가 가능한 단지들 찾을 수 있다.

2) 지방투자 - 가격수준 + 의문점
 가장 중요한 한가지 결국 가격이 싸냐 비싸냐? 물론 여러가지를 따져봐야겠지만 직간적으로 살펴볼 수 있습니다.

* 예시) 인구 50만 이상 전용 84(대장급) 전고 7.5억(20년초)
                                                     호가 4.8억(현재)-36%
 

 현재의 가격 수준은 20년 수준이며 충분히 싼 가격이라 생각된다.

 여기에 지역별 랜드마크 가격 수준을 통해서도 전체적으로 지방 시장은 여전히 저평가 되어 있으며 싼 가격 수준에 머물고 있다
* 랜드마크 가격은 링크 들어가서 확인

# 가격이 싼 건 알겠는데, 그럼 '돈을 벌 수있을까' 혹은 '가격이 오를까' 라는 의구심을 가질 수 있다. 그에 대한 생각

1. 서울/수도권이나 지방이나 거주하는 사람이 달라지는 것 아니고 의,식,주에 있어서 '주'에 해당하는 집은 필수재, 안정적인 삶을 원하기에 집을 사려는 수요 크기 차이 있을 뿐 다르지 않다.
2. 도시별 차이가 있지만 일부 지역은 소득 수준 수도권 지역 이상의 모습 보임 이는 구매력과 연결
3. 실제 지방 아파트들이 과거 시장에서 보여준 모습+지역에 따라 차이가 있겠지만 어느 정도 회복한 지방 지역에서 그 돈을 주고도 내집마련을 하는 수요가 있기에 거래 된다.
4. 상승장 이후 가격이 조정된 시기에 투자했다면 이미 수익을 거두는 지역들이 있고, 이미 지방 투자를 통해 돈을 번 사람들은 많다.

보통 우리는 최근에 경험한 것들로 앞으로 그렇게 되겠지라고 생각하는 경향이 강한데, 최근 시장이 서울/수도권의 가격이 많이 올라 더 오를거라 생각하고, 지방은 오르지 않았기에 앞으로도 오르지 않을거라고 생각하고 있는 건 아닌지 확인 해봐야 한다.

# 정리 
 지방의 가격은 여전히 싼 수준이며, 서울/수도권 대비 적은 투자금으로 투자를 할 수 있다

3) 지방 투자 - 소액 투자 전략
 종잣돈이 적은 상황이라면 소액 투자로 지방 우선 고려 여기에 조금 더 아정적으로 가기 위해서 싸다라는 저평가에 상대적으로 공급이 부족한 지역을 우선해서 보는 것 필요

 지방이기에 공급에 밀접하게 움직이는 시장 공급에 따라 전세 가격이 움직인다면 매매 가격에 영향 주고 시장에 변화가 생김

 이런 전략을 통해 종잣돈 크기 늘려가고 매도를 통한 시세 차익에 내가 모은 돈을 추가하여 서울/수도권에 있는 아파트 갈아며 더 좋은 자산 쌓기

4) 지방 투자 - 다주택 소액 투자 전략 
 2주택 투자한 이후,줄어든 종잣돈 상황과 취득세 중과라는 부담감으로 소액 투자 해야하는 막막한 상황에 고려할만한 투자 방법

 지방 주택에 대한 세금 중과 완화에 대한 내용 두가지 발표됨 그중 취득세 중과가 제외되는 저가 주택의 기준이 기준 공시지가 1억 이하에서 2억으로 범위가 넓어진 것
* 여기서 지방 주택은 비수도권내에서 광역시와 세종시 제외한 지역, 다만 지방 주택에 대한 정의는 시행령이 나와봐야 알 수 있기에 구체적인 방안이 나온다면 다시 확인 필요

 강남3구 용산구를 제외하고 비조정지역 안에서 3주택부터는 취득세가 중과 되면서 매매가 8% 혹은 12%이상의 세금 내야한다. 심리적인 부분에서 부담됨

 공시지가 범위 넓어지며 취득세 중과라는 규제에서 벗어나기에 부담 없이 투자 이어 갈 수 있음

 대세 상승장이 이어졌던 21년도 공시지가 1억 이하 주택 매수는 취득세 중과를 피하기 위해서 유행했던 투자 방법이었다

 공시지가 1억 이하라는 이유만으로 수도권 외곽에 있는 10평대 단지들도 1억씩 오르는 모습을 보이기도 했고 지방 중소도시까지도 사람들이 몰리기도 함. 다만, 1억 이하의 주택의 경우는 저평가보다는 저가치에 해당하는 단지들 상대적으로 많았다

 그럼에도 계속된 상승장으로 오른다라는 심리가 지배적이 됨. 사는데 걸림돌인 취득세 중과가 배제되니 공시지가 1억 이하 투자가 번짐

 23년부터 조정장 맞이하며 가격 크게 하락하고 공시지가 1억 넘어버림. 수도권이야 그렇다 쳐도 선호도나 가치를 생각하지 않고 지방 중소도시에 묻지마 매수를 한 경우라면 매도 하기 어려운 상황에 처함

 과거 시장의 모습을 통해 우선적으로 전제 되어야하는 것은 기본적으로 내가 투자하려는 단지가 지역내에서 선호하는 단지이며 가치가 있어야 한다는 것.

그런면에서 공시지가 범위가 넓어진 것은 분명 의미 있음

 어떤 지역이냐에 따라서 달라지긴 하지만 현재 상황을 기준으로 살펴보면 광역시 및 지방 중소도시 기준 신축 20평대중 2억 후반~3억대 정도 수준이면 공시지가가 2억이 안되는 경우 많다. 즉, 생각보다 좋은 단지들이 많이 있다.
* 가격은 링크 들어가서 확인

# 이걸 통한 전략
- 2주택까지는 취득세에 대한 부담이 없기에 내 투자금 상황에 따라 투자 진행 그 이후 3주택 취득할때 지방으로 눈 돌리기

# 정리
 공시지가 2억 이하 지방 주택에 대한 취득세 중과 완화는 하나의 투자 전략이 될 수 있다. 가장 중요한 건 공시지가 2억이하라 취득세 중과가 완화되는게 주택 매수의 이유가 되는 것은 경계 해야한다.

가치가 있는지?
가격이 싼지?
감당 가능한지?
가장 좋은지?

위 투자 원칙이 지켜진다는 조건하에 다음을 생각해봐야한다.