절대 지켜 내 돈!! '질권설정' A to Z 알기 [나눔꽉꽉]

꽉하-! 안녕하세요 :)

나눔꽉꽉 오리꽉꽉입니다.

오늘은 최근에 투자를 진행하면서

질권설정과 관련하여 알게된 부분이 있어

함께 나눠볼까 합니다.

최근에 전세를 빼면서 세입자가

질권 설정해야 할 수도 있는 상황이 있었는데요.

초보 때 코크님께서

'질권설정 번호에 꼭 저장해둘 것' 말씀해주셨던 것이

귓가에 생생하게 울리며 왠지 모르게 무섭고

되도록 그 상황을 피하고 싶었습니다.

이러한 부분을 샤샤튜터님께 말씀드리자

샤샤튜터님께서는

"꽉꽉님, 질권설정은 리스크가 아니예요.

꽉꽉님이 모르는 분야일 뿐이에요."라는 ...!!!

정확히 핵심을 찌르는 말씀을 해주셨습니다.

아하 !!

그럼 공부를 해야지!

오늘은 질권설정에 대해 알아보도록 합시다.

네이버 어학사전에서 '질권'을 검색하면 나오는 내용인데요.

간단히 생각하면 '전당포'를 떠올리면 됩니다.

전당포에서는 돈을 빌려주는 대신 물건을 담보로 가지고 있죠.

우리가 보통 부동산에서 말하는 '질권설정'이란

은행이 전세대출 등의 자금을 빌려주는 대신

돈을 안 갚았을 때 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리를 설정하는 것입니다.

다만, 여기서 우리가 걱정하는 부분은

'전세보증금을 세입자에게 돌려주었는데

세입자가 은행에 갚지 않았을 경우'인데요.

이런 경우, 해당 채무를 임대인이 부담해야 하는...!!

제가 걱정하던 매우 무서운 상황이 발생합니다. ㄷ ㄷ

그렇다면!! 걱정보다는 정확한 팩트체크!! ✅

내 돈을 지키기 위한 포인트들 살펴 보겠습니다.

전세자금대출 (질권설정)의 취급절차

💸절대 지켜 내 돈! ①

임대차 기간이 끝나면 보증금은 은행으로

질권설정과 관련하여 임대인 입장에서

가장 많이 알려진 사실입니다.

바로 위의 절차 중 ⑥단계에 해당하는 부분인데요.

임대차 계약이 종료되면 세입자가 아닌

은행에 전세금을 반환해야 합니다.

임차인이 형벌을 감수하고도

속이는 경우가 있을 수 있기 때문에

임차인의 말만 믿고 지급해서는 안 되고,

은행에도 확인해봐야 합니다.

확인 결과, 전세보증금을 임차인이 모두 변제했다면

임차인에게 돌려주어도 되지만,

남은 금액이 있다면 해당 금액을

은행에 직접 반환해야 합니다.

+ 혹시 임대차계약기간이 종료되어

전세금을 반환해야 하는데 다음 세입자를 구하지 못해

자금이 부족해 반환을 하지 못한 경우,

은행은 임대인에게 구상권 청구 소송을 걸 수 있고

강제집행(경매) 될 수 있음을 주의해주세요 !

💸절대 지켜 내 돈! ②

등기부에 기재되지 않는 질권

아시다시피 저당권은 부동산등기부에 기재가 됩니다.

반면에 전세보증금의 질권 설정의 경우,

물건에 대한 질권이 아니라

'채권'에 질권을 설정하기 때문에

서류상에 드러나지 않습니다.

(참고_물건에 대한 질권설정이 아니기 때문에

반환시 사고가 나도 부동산 자체에 대해서는

권리 변동이 발생하지 않습니다.

다만 해당 금액을 갚아야 하는 '채무'가 생기는거죠.)

즉, 권리질권이 채권자(은행)와 채무자(임차인)사이에

설정이 되는 것이고 제 3자인 우리(임대인)에게는

해당 질권이 설정이 되었다는 통지가 옵니다.

여기서 중요한 건 그 통지를 놓쳐선 안 된겠죠?

보통 미리 전화가 오고, 우편물이 등기로 오는데

해당 우편물을 받으면 동의하는 걸로 간주됩니다.

따라서 해당 통지를 절대 놓치지 말아야겠습니다.

💸절대 지켜 내 돈! ③

전세 끼고 매도/매수한 경우

마지막으로 헷갈릴 수 있는 부분이

전세 끼고 매도/매수한 경우입니다.

질권 설정된 채 전세 끼고 매도를 한 경우라면

임대인(매도자)의 지위는 매수인에게 승계되고

매도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여

보증금반환채무를 부담하지 않게 됩니다.

(2018년 대법원 판례 있음)

매수자의 경우, 매도인의 임대인 지위를 승계하기 때문에

질권설정에서의 제 3자 의무도 승계하는 것이죠.

다만, 앞서 말씀 드린 것처럼

전세자금대출 질권설정은

'부동산 등 물건에 대한 질권 설정'이 아니므로

저당권처럼 따로 등기부등본에 나와 있지 않습니다.

따라서 집을 파는 매도인은

전세보증금 반환채권에 질권설정되어 있음을

반드시 사전에 알려야 합니다.

매수자 또한 전세승계 건이

질권설정이 되어있진 않은지를 확인하셔야 합니다.

질권설정이 되어 있는지 모른 상태에서

추후 만기도래시 세입자에게 전세금을 반환했는데

세입자가 은행에 반환하지 않으면

문제가 발생할 수 있는거죠.

물론, 사전에 알리지 않은 매도인과 임차인에게

책임을 물을 수도 있겠지만 그 과정이 힘들고

증명하는 과정 등이 복잡할 수 있으므로

미리미리 체크하는 것이 좋을 것 같습니다.

이제 막 투자생활에 발걸음을 뗐지만

진정한 위기와 리스크는 모르는데서 오는 것 같습니다.

반대로, 정확히 상황을 파악한다면 오히려

리스크는 걷힌 상태일 수 있습니다.

튜터님 말씀처럼 몰랐던 부분을 정확히 공부하자,

안개처럼 뿌옇게 막연히 두려웠던 부분들이 걷히고

객관적으로 상황을 볼 수 있었습니다.

무지에서 오는 막연한 두려움 대신!

정확한 상황 파악을 통해

현명한 투자하시길 응원드리겠습니다. ^^