실거래가와 호가 뭘 볼까요? [나눔꽉꽉]

꽉하! 안녕하세요 :)

나눔꽉꽉 오리꽉꽉입니다

지난 튜터링데이 때 샤샤튜터님💓께서

실거래가와 호가에 대한 이야기를

해주셔서 오늘은 그와 관련된

생각을 나눠볼까 합니다.

# 호가의 의미

호가는 사람들이 팔려고 내놓는 값입니다.

사려는 사람이 많으면 당연히

파는 사람은 비싸게 값을 부르고,

사려는 사람이 없으면 당연히

파는 사람은 싸게 값을 부를 수밖에 없겠죠.

따라서 호가를 통해서는

시장의 분위기를 볼 수 있습니다.

때문에 시세트래킹을 할 때도

시장의 분위기를 파악하고 흐름을

알기 위해 호가를 기준으로 합니다.

그렇다면 이미 흘러간 시장의 분위기는

어떻게 파악할 수 있을까요?

사실 그 시장에 직접 참여해서 알고 있는게

가장 정확하지만 참고지표로는

네이버부동산에 있는 시세/실거래가 탭을

활용할 수 있습니다.

위의 그래프를 보시면 빨간 점은 실거래가를

파란 색 흐름은 '시세' 흐름을 말합니다.

위 그래프를 통해 이미 지나간 과거의 시세를

참고하여 볼 수 있습니다.

위와 같이 거래가 활발하지 않아

실거래가 찍히지 않은 단지/타입이어도

해당 시기에 대략적인 시세 흐름이

어떻게 되었는지를 확인할 수 있습니다.

두번째로 호가는 심리를 반영합니다.

사진 설명을 입력하세요.

예를 들어, 네이버 부동산에

위와 같은 호가가 나와있다고 하면

우리는 현재 가격(16.5억) 뿐만 아니라,

매도자가 최근에 4천만원, 1천만원씩

두 번이나 내린 것을 알 수 있습니다.

다른 매물들에 비해 매도자의 사정이

좀 더 급한건 아닐까 생각해 볼 수 있습니다.

또한 뒷 자리가 500, 1000 단위가

아니라 다소 애매한 숫자 (300, 400 등)로

끝나는 경우도 매도자의 사정이

있진 않을까 생각해 보기도 합니다.

그 전에 다른 매수자가 시도했다가 거래가

성사되지 않은 경우일 수도 있고

매도자 입장에 300정도는 깎아줄 요량으로

올려놓은 가격일 수도 있고

매도자가 현금이 급해 당장 필요한

금액이 반영된 가격일 수도 있습니다.

따라서 숫자 그 너머에 있는

매도자의 심리를 호가를 통해

읽어 보려는 시도도 필요합니다.

하지만, 역시나 중요한 점은

호가는 호가일 뿐이라는 점입니다.

실제로 전임이나 매임을 해보면

훨씬 더 많이 깎일 수도 있고

네이버에는 안 올라온

장부물건이 있을 수도 있습니다.

때문에 매수 시 호가의 이러한 부분을

반드시 생각하며 진행해야 합니다.

# 실거래가의 의미

다음으로 실거래가입니다.

실거래가는 매도세와 매수세가 만나

실제 거래된 가격입니다.

즉, 매도자만의 심리가 들어간 가격이 아닌

실제로 시장에서 받아주는 가격인거죠.

다만 호가와 실거래가 사이에는

가격 차이가 생길 수밖에 없는데

가장 큰 이유는 '시간의 차이' 때문입니다.

실제 계약 후 30일 이내

(최근에는 보통 바로 올리시긴 합니다)

부동산 사장님들께서

부동산 실거래가를 신고합니다.

따라서 실제 시장에서 거래된 시점과

실거래가 신고 시점 사이의 시간적 딜레이로 인해

두 가격의 차이가 발생하게 됩니다.

중요한 점은 바로 이렇게

차이나는 '실거래가'를 어떻게

바라볼 것인가 하는 것입니다.

① 하락장에서 💙

올 초 얼어붙은 시장에서 제가 실거래가를

보며 생각한 것은 단 한가지.

'직전 거래가보다 무조건

싸게 산다.' 였습니다.

매수자가 거의 없는

매수우위 시장이었기 때문에

2년내 최저/최고 실거래가,

5년내 최저/최고 실거래가 등을

살펴 보면서 목표매수가, 목표수익률과

목표 매도가(목표 수익률 달성시)

등을 계산해보았습니다.

그리고 직전 실거래가보다는

무조건 싸게 산다는 생각을 했습니다.

하지만 과연 상승장에서도

그럴 수 있을까요?

② 상승장에서 ❤

급격히 올라가는 상승장에서는

'실거래가 보다 싸게 사는 것'에

집중하면 매수할 확률이 급격히 낮아집니다.

일주일만에도 몇 천만원씩

올라가는 상황에서

가격이 떨어지기만을 기다리는 것은

감나무 밑에서 입을 벌리고

감이 떨어지기만을 기다리는 것과

마찬가지입니다.

즉, 상승장에서는

내가 매수한 가격이 신고가가 됨을

의미할 확률이 높습니다.

상승장에서는 실거래가보다

낮게 사는데 집중하느라 못 사면 안 돼요.

상승장에서는 내가 계속 신고가를 찍는 거예요.

그런데 그럼에도 내가 싼 구간이

어디서부터 어디까지인지 명확히 알고,

확신을 가지고 살 수 있어야 해요.

저 OO 지역 매수할 때도 그 지역 20년 일하신

사장님께서 신고가 찍는 거라고 걱정하셨어요.

스스로 확신이 있는게 진짜 중요해요.

-샤샤튜터님♡

비교적 매수 우위라 할 수 있는

현재 시장에서 실거래가를 바라보는 것과

상승장에서 바라보는 것은

전혀 다른 무게입니다.

실거래가 또한 참고지표로서 바라보되,

결국은 나 스스로 싸다는 확신,

그를 뒷받침하는 실력이 있어야 합니다.

내가 찍는 실거래가의 그 '점'이

신고가가 된다해도 그럼에도 싸다는

확신과 실력이 중요합니다.

-

적어도 그렇게 날라가는

상승장이 아닌 시장에서

차분히 실력을 쌓아 올릴 수 있다는 것

또한 새삼스레 감사한 것 같습니다.

열심히 배우고 적용하고 익혀

호가는 '진짜 나의 가격'으로 만들고

실거래가를 보되 그와는 별개로도

싸다는 확신을 가질 수 있는

실력을 가진 투자자가 되어야겠습니다.

모두 응원하겠습니다.