렛츠 게릿! C지역으로 떠나는 여행

처음 뵙는 게리롱 튜터님의 강의! 세상에 강의가 눈부셔서 집중이 잘되더라고요 (하트)

C 지역의 경우, 여행으로만 가봤었는데, 지역분석 강의를 들으니 튜터님과 함께 임장을 다녀온 느낌이더라고요.

2강은 튜터님께서 친절한 사진과 풍부한 사례로, 지방도시를 빠삭하게 파악하는 방법을 알려주십니다.

강의를 들으니, 지방도시의 가치를 어떻게 파악하는지, 그리고 어떻게 투자로 연결 짓는 지에 대해 방향이 잡히더라고요.

그리고, 지방 투자에 대한 강의를 듣다보니, 나도 할 수 있겠다라는 자신감도 생겼습니다. 느리지만, 조급해하지 않고 꾸준히 앞마당을 늘려가면 저에게도 소중한 1호기가 짜잔하고 등장하겠지요?

게리롱 튜터님의 강의를 들으면서, 과연 나는 어쩌다 한 번 투자하는 사람이 될 것인가? 혹은 언제든 투자할 수 있는 사람이 될 것인가? 에 대한 고민을 했던 것 같아요.

결국 답은 나의 노력만큼 결실을 얻는 것이고, [실력있는 투자자]가 되어야 결실을 얻을 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 본인이 쌓아올린 돈 그릇 만큼 부자가 된다는 말 처럼, 저의 돈 그릇을 성실하게 꾸준히 조금씩 빚어야겠습니다. 좋은 강의 감사합니다.   

2023년 현재 지방의 가격?

• 평당가 평균, 랜마 가격 모두 싸졌다.
• 전주는 리스크가 현저하게 낮아짐 - 공급이 쇼티지.

어떤 지역이든 나의 투자금과 상황, 실력에 따라 수익을 낼 수 있음. 입지 좋은 준신축이나 입지 떨어지는 신축에서도 투자가 가능하다.

[중소도시에서 구축 투자 의사결정은 이렇게 게릿!]

1) 싸게, 적은 투자금으로

2) 입주물량이 2년 이상 지속될 경우

3) 입지가 좋은 곳의 구축

4) 싸게 적은 투자금으로 or 1등 입지에서 준신축 이상 or 1군 브랜드, 대단지 신축 이라면 중소도시에서 20평대면 해볼만하다.

그렇다면 왜 C 도시를 알아야 하는가?

• 시세를 리딩하는 도시.(탄탄한 배후 수요! )
• 매매+ 전세가가 안전적으로 상승하는 도시
• 지금 투자하기 좋다.

C도시의 인구, 직장, 학군, 환경, 교통을 함께 분석하면서 결국 이 도시에서 사람들의 선호도와 수요를 끌어당길 수 있는 생활권이 어디인지를 파악합니다.

입지 분석 이후 특히 2-4,2-5강이 무척 좋았습니다. 실제 임장 시뮬레이션을 돌려주시는 느낌이랄까요?

사진과 사례를 함께 보면서 하니 쏙쏙 이해가 다 되더라고요! 특히 단임과 매임을 다니면서 제가 했던 고민들과 그에 대한 답변들을 속 시원히 자세히 알려주셔서 너무나 감사했습니다.

1) 분임 -> 분위기 + 지리 느끼기 (사람들은 어디를 좋아할까? = 선호도를 파악하기)

루트 반드시 직접 그리기 + 우선순위 파악 하기

2) 단임

• 가치와 선호도를 더 정확히 알기 위해
• 아파트의 가치는 입지+ 상품성에 있다. 이를 더 디테일하게 알기 위해서 예) 입지 : 위치 그자체 + 상품성 : 경사가 심하네... 주차 여유로와 좋아 ,,, 동간간격 좁은데..?
• 단임 루트 그리기 -> 어디에서 들어가서 어디로 나오는 지 까지 디테일하게 짜야 시간을 밀도있게 정확히 쓸 수 있음. 안 헤메고. 가기 전에 헤메지 말고 짜서 가기 (로드뷰 기능을 미리 이용하기! 샛길, 틈 문 있는지 ) : -
• 단지 안에서는 도대체 뭘 보냐?! 바뀔 수 있는 것(주차차단기, 놀이터, 번호키)과 없는 것(동간 거리, 단지 경사, 주차 여건)을 구분하자. 바뀔 수 없는 것에 주목하라.

3) 매임 : 매임단지 선정 -> 부동산 예약 -> 무엇을 중요하게 봐야할 지만 제대로 알면 집을 많이 볼 필요가 없다.

나중에라도 확인할 수 있는 것 : 연식, 세대수, 동, 호수, 향, 매, 전

집 안에서만 확인할 수 있는 것 : 수리상태 + 하자 여부, 집 내부 구조, 거주자 생활 수준

STEP 1 .구조를 잡고 가자!

20평대 (구축) -복도식, 계단식 ♥

20,30평대 신축은 - 판상평 ♥ , 타워형

20평대 복도식 -> 앞뒤 길고 양옆에 방

20평대 계단식 -> 엘베 양 옆 문 / 좌우로 넓은 느낌 / 보통 한쪽에 방, 대부분 작은방에 베란다 .

30평대 신축 - 판상형(주방 맞바람) / 타워형(집이 복도 있는 것 처럼 긴 느낌, 거실이 끝에 있는 경우 많고, 파노라마형 창문)

STEP2. 집 수리상태

수리 불필요 - 신축, 올수리

일부 수리 - 도배 장판,250 화장실 300/ 싱크대 250

전체 수리 - 수리 전혀 안됨. 기본집 -> 걍 다 뜯어고침 30평대 기준 2500-2800/ 20평대 1800-2000

STEP3. 매물 정리

-> 사장님 정리 부탁 -> 내 시트에 정리 -> 제일 괜찮은거 스스로 골라보기

BM

1) 입지요소별 one page 정리 하기

2) 단임 루트 그리기 디테일 더할 것!
-> 어디에서 들어가서 어디로 나오는 지 까지 디테일하게 짜야 시간을 밀도있게 정확히 쓸 수 있음. 안 헤메고. 가기 전에 헤메지 말고 짜서 가기 (로드뷰 기능을 미리 이용하기! 샛길, 틈 문 있는지 ) : -