당장 매수할 아파트 고르는 법 (저평가 - 정말 싼가?) [프메퍼]

안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

투자를 공부하면서

뭔가 알 것 같은데

실제 어떤 물건을 골라야할지

투자에 앞서 막연한 두려움이

있기 마련입니다.

'이거 싼거 맞나?'

'저평가 된 것 같긴한데...'

그런분들을 위해 어떤 물건을

투자하면 좋은지,

그 물건을 투자하기 위해

어떤 것을 알아야 할지

알아보도록 하겠습니다.

STEP 1. 저평가의 개념

투자할 아파트를 비교 평가로 선정할 때,

가장 우선시 되어야 할 부분이

'저평가'입니다.

지금 같은 하락장에서는 가격이 혼재되고,

실제 가치대비 저렴한 가격을 가진

아파트들이 더 많아지고 있습니다.

한 중소도시의 단지별 시세흐름을 살펴보겠습니다.

상승장에서 다른 단지들과 비교하여 가격이

1억이상씩 높았던 단지가(빨간색)

현재는 다른 단지들 보다 더 낮은 가격에도

거래 되고 있습니다.

이런 단지를 보고 저평가 되어있다고

판단할 수 있습니다

(같은 도시, 입지변화 등이 없다는 가정하입니다)

이렇게 저렴한 단지들을 앞마당으로 갖고 있지만

실제 저평가 되어있는지 파악하기

어려운 부분이 많습니다.

우선 저평가의 개념에 대해 자세히 알아보겠습니다.

실제 아파트의 가치 대비 시장 가격이 저렴하다면

(파란색 선 ↔)

저평가가 차지하는 비율이 더 높아집니다(빨간색 선 ↔)

저평가의 비율이 높을 수록 실제 가치대비

가격이 저렴하므로, 좋은 투자물건이라

판단 내릴 수 있습니다.

그래서 첫번째로 가격이 무엇보다 중요합니다.

가치투자자에게 투자의 시작은

가격이어야 한다.

너무 비싸게 매입하고도

나쁜 투자는 아닐 만큼 좋은 자산은 없으며,

충분히 싸게 매입하고도

좋은 투자가 아닐만큼

나쁜 자산은 없다는 것이 거듭 증명된 바 있다.

-투자에 대한 생각-

가격을 싸게 매수하는 것이 그만큼 중요하고,

싼 만큼 리스크나 자산 운용에 있어서도

수월할 수 있습니다.

첫 투자일수록 물건을 가볍게 가져가고

잃지 않는 투자를 경험하는 것이 중요한 이유가

여기에 있습니다.

스스로 물건을 판단할 때,

'그래서 싼 가격인가?'라는 질문을

먼저 꼭 해보시길 바랍니다.

그렇다면 어떻게 저평가 물건을 확인 할 수 있을까요?

STEP 2. 저평가 판단을 위한 능력

실제가치와 저평가를 세부적으로 판단하고,

좋은 물건을 투자하기 위해

투자자에게 세가지 능력이 필요합니다

첫째, 매수하는 투자 물건의 가치를

판단할 수 있어야 하고,

(주황색 실제가치 부분)

둘째, 그 가격이 적정한지 싼지

판단할 수 있어야 합니다.

(연두색 시장가격 부분)

셋째, 그렇게 저평가 된 물건들을

비교평가할 수 있어야 합니다.

(선의 높낮이↔)

첫째 투자물건의 가치를 판단하는 방법은

임장과 임보를 통해 해당지역의 선호도를

파악할 수 있어야 합니다.

지역 내 사람들이 좋아하는 선호도를 가진

매물일 수록 더 좋은 가치를 가졌을 가능성이 높습니다.

그래서 같은 가격이라면 더 큰 선호도를 가진(가치)

물건을 선택할 수 있어야 합니다.

예를 들어 학군이라는 선호도를 가진 분당에서는

더 좋은 중학교를 보내는 단지와,

그렇지 않은 단지를 구분할 줄 알아야 하며

교통이 중요한 수도권에서는 역세권과 같은

역과 가까운 단지의 가치를 판단할 수 있어야 합니다.

각 지역과 도시마다 그 선호도가 다르기 때문에

직접 발로 밟고 귀로 들으며 앞마당을 만드는

과정이 필요합니다.

둘째 해당 매물의 적정 가격을 알아야 합니다.

임장을 다니며 지역 내 선호도를 파악하고

아파트 단지의 우선순위를 파악했다면,

가격이 얼마에 형성되는지 알 수 있습니다.

A생활권의 20평대 신축은 4억에 형성되는구나...

B생활권의 30평대 신축과 같은 가격대네?

A생활권 준신축은 3억 중반대고...

그 중에서 튀는,

'이 정도 입지와 연식에 이 가격이면 싼데?'

하는 가격이 떠오르는 순간이 올 때까지

지역을 파악해나가고 앞마당을 늘려나갑니다.

지역마다 싸이클이 달라 공통적으로 적용하기

어려운 부분이 있긴 하지만,

개인적으론 현재 기준 2020년 가격이면 싼 편이고,

2019년 이전 가격이면 매우 싸다고 생각합니다.

세번째로, 위의 과정들이 숙달된 다음

최고의 1등 물건끼리 '비교평가'를 할 수 있어야 합니다.

이 또한 처음에는 지역 내에서 비교평가를 통해

1등을 뽑고, 그 다음은 지역끼리 붙여가며

내 앞마당에서 가장 좋은 1등을 뽑으면 됩니다.

이 과정은 내가 입지와 가격을 알 수 있는

앞마당이 쌓여야하며,

반드시 일정 시간이 필요한 과정입니다.

위 세가지 과정을 통해 종합적으로 물건에 대한

판단을 스스로 내릴 수 있어야 하며,

'가치대비 저평가' 된 물건 중에

가장 '좋은' 물건을 매수하는 것이 핵심입니다.

STEP 3. 저평가 판단 후 그 다음 단계는?

이렇게 저평가된 아파트를

찾아내는 것 까지만 해도,

사람마다 다르지만

최소 앞마당 5~6개 이상이 되어야 하고

꽤 많은 시간이 소요 됩니다.

앞마당 끼리 비교가 익숙해지는 단계까지

앞마당을 계속 늘려나가며 훈련해나가야 됩니다.

(대략 10개면 가능한 것 같습니다)

저평가 판단이 충분히 익숙해졌다면,

진짜 투자에 있어서 필요한

수익률과 투자금을 계산하는 단계와,

리스크와 감당가능한 지 여부를 판단하는

단계를 이어나가야 합니다.

(해당 부분들은 다른 글에서 다뤄보겠습니다)

하지만 그에 앞서 저평가 된 단지를 알아볼 수 있는

능력이 가장 우선시 되어야 한다는 사실은

변하지 않습니다.

저평가를 판단하는 부분은

누구나 훈련이 되면 가능합니다.

다음 단계인 투자금이나 리스크라는 상황보다,

내가 직접 판단할 수 있는 능력이라는

사실이 중요합니다.

좋은 투자자의 공통적인 태도는

내가 알 수 있는 것과 알 수 없는 것을

구분할 줄 알고,

할 수 있는 부분에서 최선을 다하는 것 입니다.

앞서나가는 투자자들은

하락장이라는 상황이나,

내가 투자할 수 없다는 상황을 탓하지 않습니다.

이미 저평가 된 물건들을 찾아내고

적극적으로 매수를 고민합니다.

충분히 가치대비 저렴하다면

매수를 하고 기다립니다.

상황보다 내가 할 수 있는

저평가 된 물건을 찾아내는 훈련을

부지런히 하시면서

다가올 좋은 기회를 꼭 잡으시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

하락장에서 수익을 내기 위해 필요한 요소

두가지는 다음과 같다.

첫째. 내재가치에 대한 자신만의 견해가 있어야 한다.

둘째, 끝까지 그 견해를 고수해야 하고,

설사 자신이 틀렸음을 시사하는 가격 하락이 발생하더라도

자신의 견해대로 사야 한다.

세번째 요소도 있다.

그것은 바로 그 견해가 옳은 것이어야만 한다는 것이다.

-투자에 대한 생각 中-

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