내집마련기초반 3주차 강의 후기

[3주차]
1강. 매물확인 (방문 전) 
1. 부동산 전-중-후를 차례대로 잘 지키기!
2. 방문 전: 부동산을 잘 고르는 게 가장 중요 (방문 예약할 때 사장님이 친절하신지 + 정보 주루룩 알고 계신지 확인), 방문 전날 확인 전화하고 문자로 동,가격 보내 달라하기 -> 전화, 예약
3. 방문 중: 미리 도착해서 지도 브리핑 받고, 매물 정리해서 적어두고 출발!

2강. 매물확인 (방문 중: 부동산 방문 -> 매물 방문)
1. 부동산 중개인에게 보일 태도 (예의 but 저자세 no)
2. 임차인이 살고 있는 더러운 집이 매도자가 살고 있는 깨끗한 집보다 나을 수도 -> 깎을 수 있으니까!! 엘베 타면서 여기는 누가 사는지 확인 (임차인이 살고, 컨디션이 안 좋을수록 협상 수월)
3. 집주인 & 중개인 각자에게 물을 것이 다름 
* 집주인: 이사 시기 꼭 묻기 (정확한 날짜 잡혔는지) -> 날짜가 잡힌 집은 급한 집이어서 깎기 쉬움
* 중개인: 수압, 결로, 누수, 층간소음 물어보고 (민법상 보호받음), 문제 있는 거 같으면 같이 관리사무소에 전화해보거나 윗집, 아랫집에 중개인 대동해서 방문해서 확인
4. 관심단지 생기면 모든 부동산 다 가보기

<협상 tip>
ㅇㅇ정도 가격이면 강력히 살 의사가 있음을 어필 (관심 있는 단지라면) + 간절함 어필
- 부모님, 치인 찬스 다 써서 끌어보아도 7억 밖에 안 되는데 이 집이 너무 사고 싶다. 7.5억 -> 7억으로 한 번 만 얘기해봐주시면 안 될까요?

3강. 매물확인 (방문 후) + 현장발품 (교통, 환경)
1. 매물 확인 단계 전체 순서: 예약 - 30분 전 부동산 가기 - 출발 전 정리 - 집 방문 - 방문 후 포인트 정리, 등기부등본 떼기 - 알림설정 -> 과정 반복
2. 매물 확인 후 남길 것 4가지: 관심단지와 매물, 매물의 물리적 하자 여부, 매물의 권리적 하자 여부, 매도자가 집 파는 이유
3. 등기부등본 확인 시: (1) 갑구에는 아무것도 없는 집이어야 함! - 만약 있다면 압류 이런 거임 (2) 을구의 채권최고액 많을수록 잘 깎임 (대출금의 120%) (3) 예전에 싸게 샀을수록 네고 쉽다
4. 교통 -> 가장 중요한 건 직장까지의 거리 & 강남까지의 거리 + 버스 정류장 확인해서 배차간격 & 버스 종류 확인
5. 환경 -> (교통이 좋으면서) 아파트 몰린 곳 + 아이들이 몰린 곳 (아이친화적 환경이 만들어짐. 선순환) ft. 핸드폰 가게(끝판왕), 대학병원, 평지이면서 공원, 선호시설 있는 것보다 혐오시설 없는 게 더 중요, 영구 임대 아파트 많은 곳 피하기(다른 사람들도 안 좋아한다) / 정리: 우리 가족이 살기에 편안하고 편리한가? (마음에 걸리는 게 없는지 or  있더라도 위치 생각하면 최고인 곳인지)

4강. 현장발품 (학급, 아파트단지) -> 거래하기 (거래전)
1. 학군: 실제로 어느 학교 배정되는지 구청에 확인, 아이들의 소프트웨어는 숨길 수 없다 (학군은 결국 환경과 일맥상통. 아이 키우기 좋은 환경인가) 
2. 아파트단지: 단지 내 평형 구성도 고려, 주차상황, 지하주차장, 가려지는 곳 없는지. 
⭐️현장발품에서 가장 중요한 건 그럼에도 교통과 위치이다. (구축, 신축인지는 그 다음이다. 외곽보다는 그래도 중심지다)
3. 매수 전 tip: 맘 카페에 마음에 걸리는 거 질문 + 살 집 근처에서 출퇴근해보기
4. 거래하기 (거래전) : “무슨 수를 써서라도 (나에게 중요한 일에 있어서) 진행시키겠다는 적극성”
(1) 만기 때 무조건 나갈거라고 말하기 -> 전세금 있는 경우, 압박해서 무조건 받아내기
(2) 수리비 조금이라도 아껴서 조금이라도 더 좋은 집 가기 (즉, 수리비 많이 나올 거 같은 집은 애초에 계약 노)
(3) 협상: 세금 때문에 이사, 임차인이 사는 관리 안 된 집, 이사 날짜 고정, 다른 집도 보고 있다 -> 기본은 상대가 원하는 걸 먼저 주고, 내가 원하는 걸 제시

5강. 거래하기 (거래 중 -> 거래 후)
1. 거래 중: 가계약 -> 계약 -> 중도금 -> 잔금
(1) 이사 날짜랑 계좌 알면 본계약 된 거고 법적 효력 생김. 취소하려해도 매매금의 10% 금액 치뤄야 함
(2) 중도금 치르면 소유권 이전된 거고 배액상환 불가
(3) 중도금은 최대한 늦게 (중도금 더 달라하면, 돈 없다하고 집 값 더 깎기)
(4) 매매 계약서에 특약 사항 (매도인 하자 담보 책임 확인)
2. 거래 후: 등기 -> 인테리어
(1) 등기 치고 취등록세 + 법무비용 (법무사 고용방법 알려주심 -> 30만원 선)
(2) 인테리어는 기본으로. 위임시공. 평당 100 정도
3. 정치적 불안정성이 안정화되면 금리인하될 거고, 집 값도 결국 원래 가치대로 책정될 것 (지금으로부터 3-6개월 뒤로 보심) 그 전까지는 집 가치보다 더 싼 가격에 살 수 있음

6강. 부동산 세금
인생에 중요: 돈, 건강, 일, 관계 -> 한 시기에는 하나에만 집중
투자할 때: 마인드, 돈, 환경, 운 (앞의 세 가지를 계속 다지다보면 운의 그릇이 커질 것)
1.  취등록세는 매매가 기준(산 가격)/ 재산세는 공시가 기준(매매가 11-12억일 때, 집의 공시가 8억 정도)-> 재산세는 6월 1일 기준 소유자가가 내야 함 -> 따라서 6월 1일 이후 잔금 치르기 & 잘못 나왔는지 앱으로 꼭 확인 -> 오류 시 지자체 신고
2. 마지막 정리: 위치 잘 고르고 + 무리해서 사지 않기
3. 지금 살거면 7단계 진행시켜! 안 살거면 매수단지 list up 계속하면서 3-4년 뒤엔 어느 정도까지 올라도 사겠다는 기준 만들어놓고 늦어도 그 땐 사기