[실준반 3강 강의 후기 낮산책]-본질은 결과 해석이다!

이번 3강 강의는 자모님 강의였습니다.

처음으로 월부를 접하고 친구와 같이 강의를 들었을 때 뵈었던 튜터님이 자모님이어서 그런지 이미 내적 친밀감이 가드인 상태에서 강의를 들어서인지 너무 반가웠었습니다.

임장 보고서를 쓰는 이유!
강의를 듣는 이유는 부동산 투자를 잘하기 위해서다.라는 명제를 바탕으로 임장 보고서를 써야 하는 이유를 생각하면 될 거 같다.
투자를 잘하려면 가치 비교를 잘해야 한다.
비교를 잘하려면 가치 판단부터 잘해야 한다.
임장 보고서는 내가 가치 판단을 하고 투자까지 행동이 이어지게 하는 나만의 보고서이다.

투자 분석

먼저 지도부터 보자! 지도의 빈 땅은 공급이 들어올 수 있는 기회이다!(주변 지역도 확인해서 입지 독점성이 있는지 확인해 보자)
그리고 기본적으로 산지인지 와 같은 지형을 위성지도도 꼭 한 번씩 보자!
이 지역의 주 목적은 무엇일까? 사람들은 뭐 때 문에 이 지역을 선호하는지 알아봐야 한다.
배드타운인지, 직업 단지인지 수요의 목적을 알아야 가치를 판단할 수 있다.

연령별 인구수가 의미 하는 정보 확인해야 한다.

기본적으로 인구가 많은 동 부터 임장을 하자(세대당 이구수 2.5이상=3~4인 가족 구성 가능성이 있다.)

연령별로 선호 하는 상권, 환경이 다르기 때문에 파악 해야 한다.

입지분석

입지는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급으로 평가하여 등급을 매길 수 있다.
공급 물량이 중요한 이유는 투자자는 전세가가 중요하다. 전세가 오르면 투자 금이 회수된다.
3년 공급을 보는 이유는 통상적으로 3년 과공급 진행되면 전세가 안 올라간다.
공급물량이 적어지면 매매가가 오르고, 매매가가 떨어지는 게 아니라
공급물량=전세가, 전세가의 상승, 하락 여부의 기준이고 이걸 보고 투자할 수 있는 기회를 만드냐 아니냐를 본다.

직장의 수, 질 을 확인 하여 가격을 받을 수요자가 있는지를 봐야 한다. 가격은 수요자가 받기 때문에 생기는 것이다. 교통은 서울 주여 직장(강남, 여의도, 시청) 까지의 시간이 중요하다. 다만 지방은 자차 비중이 매우 놓아 다를 수 있다.

학군이 좋은 지역은 전세가 방어 가능하다. 3,4학년 때쯤 중학교 입학을 위해 떠나가는 경우가 있다. 그래서 5,6학년 학급수를 파악한다.

모든 부분이 그렇겠지만 환경은 일반적으로 선호하는 걸 봐야 한다. 백화점, 마트, 병원 및 도서관 등. 자연환경은 부가적인 요소 들이다. 외부 수요를 이끌만한 상권인지 확인한다.

시세 분석! 시세 분석하여 시세 지도까지는 꼭 해야 한다.
시세 그룹 피아, 랜드마크 비교는 그다음이고, 먼저 시세 지도를 만들어서 가격에 대한 감을 익혀라 그래야 내 실력이 는다 이것도 안 하면 투자 못한다! 시세 분석은 어려운 게 아니다 그냥 하는 거다.

이 모든 일들을 직접 임장 보고서에 녹여 내어서 임장 보고서를 완료해 보자! 항상 기억해라 완벽한 게 아니라 완료 주의로 하는 거다. 더 많은 정보, 이쁜 양식 이런 것들이 있으면 좋겠지만.. 하고 싶지만..
본질은 결과 해석이다!

포기하지 말고 완료해 보자! 계속해서 명심해야 하는 목표이다.