관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
부동산 투자 공부를 시작한 지 2달도 채 되지 않은 나에게 이번 강의는 투자자로서의 삶은 어떤 것이며, 좋은 투자자로 살기 위해 무엇이 필요한지를 보여주는, 그야말로 고수의 명강의였다.
강의에서 특히 인상 깊었던 내용과 나의 생각을 아래 적어본다.
나의 상태를 알고, 시장의 현재 상태를 알아야 올바른 투자 전략을 세울 수 있다. 지피지기 백전불태! 시장의 현상태를 알기 위해서는 3개의 동향 지수를 본다: 매수심리, 거래량, 매물수. 이 세 지수를 살펴 보았을 때 현재 시장은 상당히 좋다. 서울은 비싸지 않으며, 경기 일부는 싼 곳도 있다. 지방은 비싸지 않은 곳을 찾기 어려울 정도다. 앞으로 정치 불안정 이슈가 어떤 향방으로 흘러갈 지가 가장 큰 변수가 되겠으나, 미래를 정확히 예측한다는 것은 불가능한 일이다. 그러니 3개월 후, 혹은 6개월 후, 아니면 그 이상 불확실성이 어떻게 해소되고 시장이 어떻게 변화할 지를 맞추려고 하기 보다는, 여러가지 시나리오에서 가장 좋은 선택을 할 수 있도록 꾸준히 정석대로 공부를 해나가야 한다. 지금이 너무 좋은 기회라는 것을 머리 속에 넣되, 실력도 안되었는데 조바심을 내는 것은 금물이다.
잃지 않는 투자, 저평가 매물 투자, 나에게 맞는 투자의 의미를 정확히 이해하자. 절대적 저평가, 상대적 저평가 둘 다를 잘 알아야 프로 투자자로 꾸준히 투자해 나갈 수 있다. 절대적 저평가는 PIR과 전세가율을 보고 시기를 판단해 매도 전략을 세우면 된다. 상대적으로 판단이 간단한 편. 현재 서울은 PIR 상당히 낮다. 단 전세가율 때문에 절대적 저평가 시기인지 확신하긴 이르다. 전세가율 오르면 절대적 저평가 시기라 볼 수 있을 것. 반면 상대적 저평가는 훨씬 더 개인의 손품, 발품 노력에 달린 것으로 그야말로 월부에서 말하는 경험과 실력이 뒷받침이 안 되면 할 수 없는 것이다. 비교 평가를 잘하려면 무조건 아는 곳이 많아야 한다. 아는 곳이 많아야 비교 평가를 통해 상대적 저평가된 매물을 찾을 수 있기 때문이다. 그렇다고 앞마당만 늘리고 투자를 계속 미뤄서는 안된다. 어느 정도 실력을 갖추면 행동을 하는 것이 안 하는 것보다는 낫다. 투자는 꾸준히 하는 것이다. 장기적인 관점을 갖어야 한다.
서울 수도권 투자에서는 일단 심플하게 하려면 교통, 환경 두 개 보면 된다. 직장은 교통에 반영되어 있고, 학군은 환경에 편입되는 경향이 있다. 학군 자체보다 더 중요하게 봐야 할 것은 단지 임장에서 애들이 있냐 없냐다. 또한 아이들과 부모들이 좋아하는 상권이 구성되어 있는지 봐야 한다.
역전세는 장기적으로 투자하는 사람이라면 모두가 겪을 수밖에 없다. 각 시나리오별 대응법을 알아두자. 신용대출 무리하게 받아 투자하면 절대 안 된다. 리스크 햇지가 되려면, 현금 대응도 할 수 있어야 하며 버텨야 할 때가 언제인지 알아야 한다. 이런 부분을 염두에 두고 투자 공부를 하자.
적은 돈으로 시작하는 지방 투자에서 점차 수도권, 서울로 넘어가는 투자자 vs 가치 평가로 소수 매물을 매수해서 장기 보유해 나가는 투자자의 서로 다른 경로, 챌린지를 볼 수 있었다. 나는 지방 소액 투자보다는 수도권 투자를 목표로 투자 공부를 해 나갈 생각이다. 공부를 하다가 조금 더 욕심이 나면 보유 주식을 처분해 종잣돈을 늘리는 것도 고려해봐야겠다.
앞으로 6개월 독강임투 계획독서: 한달에 책 10권 읽기 (조만간 좀 더 세부 계획을 짜보자), 6개월 총 60권
강의: 2월 돈독모, 열반스쿨 중급반, 3월: 서울투자 기초반임장: 2월 동대문 앞마당 완성, 성북구 임장/임보 시작, 3월 성북구 임보 완성, 4월 서대문구, 5월 수지, 6월 광명? - 구체적 지역은 상황에 맞춰 정하되, 꾸준히 임장 가고 매달 하나씩 임보쓰기, 궁금한 단지 전화 임장 해보기, 매물 임장 최소 한달에 한 개는 해보기
투자- 상반기 지나고 바로 첫 투자 목표 (그때 나의 수준에 대해 메타인지가 잘 된 상태에서 결정할 것)
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