[고래와여행] 열중 1주차 독서 후기 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라!

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, RHK (2021; 초판 2019)

3. 읽은 날짜: 2025/02/04 완료 

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게: 투자자로 살아야 하는 이유부터, 프로세스, 전략에 이르기까지 가장 기본이 되는 내용을 자세히 알려주는 책이다. 중간중간 다시 들춰보며 복기해 볼 가치가 있는 책. 한번 보고 말 책이 아니다. 

1장 WHY - 왜 투자를 해야 하나.

(본 것)

이 장은 통화량 증가로 인한 돈의 가치 하락, 인플레이션에 대해 다루고 이것이 우리의 경제적 삶과 어떻게 연결되어 있는지와, 어째서 부동산 가격이 필연적으로 우상향할 수밖에 없는지를 보여준다. 인플레이션이 왜 발생하며 나의 삶에 어떤 영향을 미치는가의 문제는 실로 자본주의 체제 내에서 살아가는 사람이라면 누구나 알고 있어야 하는 기본적인 상식이다. 하지만 투자에 관심을 갖기 이전의 내가 그랬던 것처럼, 이러한 문제에 관해 별다른 고민 없이 살아가는 사람이 여전히 많은 것이 현실이다. 저자는 자본주의 시스템 차원의 문제와 그 안에 살고 있는 우리가 개인으로서 마주할 현실을 저자 자신의 스토리와 데이터를 버무려 설득력 있게 보여준다. 단순히 부자를 꿈꾸는 사람들만이 아니라 가족을 잘 지키고 싶어 하고 안정적이고 행복한 노후를 맞이하기를 희망하는 평범한 우리가 왜 반드시 투자를 해야 하는지를 잘 보여주는 장이다.  

 # 기억에 남는 문구/문장: 
p. 24: 위대한 인물에게는 목표가 있고, 평범한 사람에게는 소망만 있다.

      p. 42: 직장인을 위한 자본주의는 없다

(깨달은 것)

이 장은 자본주의 사회에서 수십 년을 살아왔으면서도 자본주의에 대해 무지했던 나, 재정적 문제에 대한 장기적 비전이나 고민 없이 살아왔던 나의 예전 모습을 상기하게 해주었고, 앞으로 내가 왜 투자에 반드시 성공해야 하는지, 그 이유를 다시금 되새기게 했다. 상황을 정확히 보고 목표와 계획을 세워 이를 현실화하는 사람이 되자. 

(적용할 것) 

내가 스스로 계획하고 준비하는 나의 노후를 그려본다. 투자자로 성공한 나의 미래를 그리면서 사랑하는 나의 가족에게 돈이 해줄 수 있는 수많은 일들, 돈을 통해 사회에 기여할 수 있는 나의 모습을 떠올리며 매일 아침 미라클 모닝을 실천한다. 

2장 DIRECTION - 당신과 돈이 가야 할 방향

(본 것)

1장에서 자본주의의 작동 원리에 대해 설명한 저자는 이어 2장에서는 우리가 어떻게 돈을 다루어야 하는지를 보여준다. 결국 경제적 자유를 얻기 위해서는 돈이 돈을 버는 시스템을 구축해야 하는데, 이러한 시스템 구축의 출발점은 바로 돈을 쓰는 방식의 변화다.  소비 자산이 아닌 생산 자산을 구입하며 시간과 무관하게 돈을 버는 자산가가 되려면, 먼저 소비 자산을 최소화해 모은 종잣돈으로 생산 자산을 늘려가며 투자를 이어 나가야 한다. 저자는 다양한 형태의 생산 자산 대비 부동산이 가지고 있는 투자처로서의 장단점을 언급하며, 어째서 자신이 부동산 투자를 선택했는지를 보여준다. 

#기억에 남는 문구/문장:

 p.76 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’이다. 
(은행 예적금밖에 모르던 나의 예전 모습을 떠올랐는데, 이것이 얼마나 자본주의에 대한 무지에서 비롯된 행동인지 알게 되었다.)

(깨달은 것)

우리나라에만 있는 전세 제도는 무이자 대출과도 같은 강력한 자산 증식 레버리지 수단이지만, 이 수단을 잘 활용하려면 먼저 자산가/투자자의 마인드를 장착하고, 소비 자산이 아닌 생산 자산을 모으기 위한 생활을 실천해 나가야 한다. 과거 소비에서 즐거움을 찾던 나의 모습이 떠올랐다. 하지만 이제는 덜 쓰는 것이 더 즐겁다. 머지않은 미래에 생산 자산을 모으기 위한 단계를 지금 밟고 있다고 생각하기 때문이다. 

(적용할 점)

사실 나의 경우 퇴사 이후 소득이 상당히 불안정한 상황이다. 주식, 현금 등 현재 가지고 있는 자산만으로 투자해서 성공하겠다는 생각만 했는데, 꾸준히 자산을 불려 나가기 위한 다양한 방법을 모색해야 하겠다. 지출과 관련해서는 지난 몇 달간 좋은 변화가 있었지만 불필요한 소비도 여전히 있다. 가계부 정산을 하면서 줄일 부분을 더 찾아보자. 부업으로 할 수 있는 다양한 소득 파이프라인을 찾아 나가자. 3개월 안에 추가 소득을 창출하자. 


3장 WHAT - 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

(본 것)

이장에서는 전세금을 레버리지로 활용한 부동산 투자의 강력한 힘을 보여주는 여러 투자 사례가 등장한다. 또한 왜 건물이나 호재보다 입지가 중요한지, 협상은 어떻게 해야 하는지(소탐대실 X), 투자자에게 관계와 신뢰가 얼마나 중요한지, 가치 대비 가격이 저렴한 저평가 부동산을 보는 안목을 키우려면 무엇이 필요한지 등의 내용이 나온다. 또한 여름과 같은 비수기에 사서 잔금을 가을에 치르고 이사철에 임대를 놓는 등의 작지만 유용한 투자 전략도 나온다. 투자는 비싸고 좋은 집이 아닌, 투자 대비 좋은 수익을 가져다줄 곳에 해야 한다. 임장을 다녀오고 지역의 대장 단지와 나의 관심 단지를 꾸준히 시세 모니터링해야 하며, 결국 아는 지역이 많아지고 비교 대상이 많아져야 더 좋은 투자를 할 수 있다. 입주 물량은 고려해야 하지만 무조건 입주 물량이 많다고 투자를 마냥 미뤄서는 안 된다. 입주물량보다 더 중요한 것은 저평가다. 입지가 훌륭한 곳이라면 물량으로 인한 리스크가 빠르게 해소될 가능성도 크기에,  일시적 리스크에 대비할 수 있는지를 생각해 봐야 한다. 매매 과정뿐 아니라 임대 과정까지 신경 쓰고 고민해 봐야 한다. 

#기억에 남는 문구/문장: 

p. 130 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 

p.131 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 

p. 138 잃지 않는 선에서 경험 쌓기 

(깨달은 것)

입지의 중요성, 투자자라면 리스크를 단순히 피할 것이 아니라 꼼꼼히 따져보고 감당할 만할 때 감당해야 한다. 리스크 없는 투자는 없다. 하지만 그럼에도 반드시 잃지 않는 투자를 이어 나가야 한다. 부동산 투자도 관계의 문제다.  가치 대비 저평가가 제일 중요하다. 아는 단지 많아야 비교 평가를 잘 할 수 있다.

(적용할 것)

매달 앞마당 한 개씩 꾸준히 만들기, 이를 위한 구체적 계획 짜기.
 

4장 CONCEPT - 성공 투자를 위한 필수 지식

(본 것)

이장은 종잣돈은 어떻게 모아야 하는 것인지와 자본 재배치를 활용해 자산을 늘리는 방법을 알려주는 것으로 시작해, 월세(오피스텔)와 전세(아파트) 투자의 노력 대비 효용을 비교하고(전세 레버리지를 활용한 시세차익형 부동산의 파워), 잃지 않는 투자법, 인생을 바꾸는 투자법에 대해 알려준다. 또한 위기는 반드시 온다는 점과  리스크를 최소화하려면 어떻게 투자해야 하고 역전세 리스크가 왔을 때 어떻게 대비해야 하는지를 상세히 알려준다. 처음부터 전세가 하락 우려가 적은 물건을 매도하고, 신규 주택 입주 물량이 너무 많지 않은 곳을 찾아보고 (많다면 조심하고 계획 세워둬야 함), 동원 가능한 현금 파악해 두고, 현금화 가능한 물건 남겨 둬야 한다(역전세 대응 필요한 상황에서 매도할 물건 순서 미리 정해두는 것도 필요). 시스템 투자에 대한 부분에서 저자가 똘똘한 한 채보다는 가격대가 낮은 아파트로 시작한 얘기를 하면서 이런 아파트들이 가격대가 낮은 만큼 변동성이 상대적으로 덜하다는 얘기도 나온다. 초보 투자자라면 이런 면에서 가격대가 낮은 아파트로 경험을 쌓는 것도 장점이 있을 것이다.

#기억에 남는 문구/문장:

p. 179 투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다. (로버트 기요사키)

p. 221 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다. 

p.224 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다.

p. 227 똘똘한 한 채에 투자하는 방식은 여유 자금이 풍부한 고액 자산가에게는 상당히 유요한 투자법이다.

p. 246 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다.

(깨달은 것)

부동산은 변화의 장이다. 오르면 내리고 내리면 오른다. 그러면서 장기 상향선을 그린다. 또한 이 과정에서 그 누구도 리스크를 마냥 피할 수는 없다. 아무리 투자의 귀재라도 리스크는 당연히 겪는다. 따라서 현명한 투자자라면 변화라는 부동산 투자의 본질을 이해하고 리스크 대비 계획을 미리 세워둘 수 있어야 한다. 그렇게 하면서 잃지 않는 투자를 지속해 나가야 오래 투자자로 살아남을 수 있고, 그렇게 하는 사람만이 부동산 투자로 부자가 될 것이다. 사는 것보다 지키는 것이 더 중요하다. 과욕은 독이다.

(적용할 점)

단순히 몇 번의 수익을 목표로 할 것이 아니라 부동산 투자로 나의 인생을 바꿀 목표를 세우고, 그 목표에 부합한 세부 전략을 세워야 한다.  투자에 관한 장기적인 비전과 관점을 갖고 리스크에 대한 생각을 철저히 하자.  

5장 HOW - 투자 메뉴얼

(본 것)

이 장은 투자의 프로세스를 좀 더 상세하게 다룬다. 가치 대비 저평가된 물건에 비교적 적은 투자금을 들여, 리스크를 감당하는 것이 아파트 투자의 기준이다. 초보자일 경우 위험을 줄이고 경험을 더 많이 쌓을 수 있도록, 투자금을 너무 크게 높이지 말라고 나온다.(지금의 현실에선 어렵지만 책에서는 초보의 경우 투자금 3000만원 이내 권장한다. 지금 기준이면 얼마일까?), 또한 가장 좋은 아파트(입지)를 찾기 위한 다소 기계적인 프로세스를 알려준다. 
부동산 투자는 심리의 영향을 크게 받고, 이에 따라 수요 공급의 시차가 발생한다. 이런 점을 이해하는 것이 중요하다. 임장 지역을 선정할 떄는 전세가율과 가격을 조사해 전세가율이 기준을 넘고 가격 자체도 저렴한 곳을 우선 임장지로 선정한다. 그리고, 투자금, 입주물량, 미분양 등을 조사한다. 직장, 교통, 환경, 학군 등 입지 요소를 사전 분석하는 법과, 단지임장과 매물 임장하는 법도 알려주고 있다. (부동산 방문, 매물 임장시 물어볼 질문 리스트 p.300). 매도자 우위 시장에서는 웬만해선 매수하지 않는다.  조급해지지 않으려면 할만한 투자 물건이 여럿 있어야 한다.(거기 아님 여기).  또한 전세를 놓는 과정에서 임대에 영향을 끼치는 요인이 무엇인지와 임대사업자 등록은 어떤 건지 해야 하는지에 관한 내용이 있다.

#기억에 남는 문구/문장:

p.263: 금리나 유동성, 경기 상황과 글로벌 경제 이슈 등도 영향을 미치긴 하지만, 수요와 공급에 비하면 그 영향력은 미미한 편이다. 

p.271 (부동산 상승과 하락이 반복되는 근본 원인) 수요와 공급의 시차 때문이다. (허니버터칩과 비교) 

p.306 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’

(깨달은 것)

부동산 투자 흐름을 만드는 것은 수요 공급의 시차와 사람의 심리. 조급하면 안 된다. 많이 알아야 덜 조급하다. 처음부터 무리하지는 말자. 비교적 적은 금액으로 경험을 늘려가자. 경험은 좋은 투자자가 되기 위한 자산이다.

(적용할 것)

부동산 투자의 수요 공급 시차를 잘 이해하고 투자에 활용하자.  
 

6장 MIND - 돈 그릇을 키우고 싶다면

(본 것)
이번 장에서는 초보 투자자로 시작해 국내 최고의 전문 투자자 반열에 오른 저자가 자신의 경험을 바탕으로 투자자로서 갖추어야 할 마인드에 관해 알려준다. 부동산 투자를 둘러싼 이러저러한 말들보다 자본주의에 대한 이해와 그 이해를 바탕으로 한 실행이 중요하다. 조급함을 버리고 충분히 준비해 기회를 맞아야 한다. 또한 꾸준한 독서와 환경 만들기, 실행하기의 중요성을 강조하는데, 월부에서 계속해서 듣고 있는 독강임투 무한 반복의 중요성을 다시금 떠올리게 하는 내용이었다. pp.335-336에는 저자의 추천 도서 목록이, pp. 346-347에는 유용한 온라인 채널 목록이 있다. 꾸준함의 중요성. 혼자가 아닌 함께 가야 하는 이유. 우선순위를 분명히 하는 방법, 갈등을 대하는 태도 등 배울 점이 많이 나온다. 

#기억에 남는 문구/문장:

p.325. 돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다(너바나님)
p. 332 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 

수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 ‘나는 뭐 했나?’ 싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자

(깨달은 것)

나는 오랫동안 투자자로 살아가고 싶고, 점차 성공적인 투자자로 변화해 나가는 과정에서 나의 삶이 더 건강해지고 단단해지기를 바란다. 그러므로 마음가짐과 마음 챙김이 투자의 프로세스를 익히는 것 이상으로 중요하다. 최종 목표가 나와 내 가족의 행복, 더 좋은 사람, 더 좋은 어른이 되는 것임을 잊지 말자.  그 목표에 걸맞은 마인드를 갖추고 투자 공부를 해 나가자. 

(적용할 점)

너나위님 추천 도서는 다 읽어보자.