얼죽신의 지역에서 챙겨봐야 할 것들 [율빨모]

안녕하세요. 

월부학교 4반 몽부내 튜터님 반의 

빨간모자 아저씨 

율빨모 입니다. 

우리가 부동산 투자 공부를 할 때 

“공급” 하면 떠오르는 지역이 어딘가요? 

바로 대구 입니다. 

동대구역에 앞에서 바로 보이는 신축 아파트들의 모습은 

과거와 비교해보면 짧은 기간에 얼마나 많은 입주가 있었는지 

가늠해볼 수 있습니다. 

2020년에는 공사판이었지만 

지금은 으리으리한 신축단지들이 가득가득합니다. 

그래서 대구 중에서도 정말 천지개벽하고 있는 

대구 동구를 살펴보겠습니다. 

대구 동구는 어떤 곳? 

대구 동구는 동대구역과 그 유명한 신세계백화점을 

보유하고 있는 환경 입지가 A+ 급 지역입니다. 

하지만 그와 함께 

개발이 늦고, 주변이 균질하지 않은 지역으로 

대구 시민들의 거주 수요가 먼저 오는 곳은 아니었습니다. 

원도심격인 신천동과 신암동은 

대구시 내의 선호지역인 수성구, 중구등과 인접했기 때문에 

지리적으로는 준수한 위치였습니다. 

그래서 2010년 후반 부터 대대적인 재개발/재건축/신규분양이 이루어집니다. 

2025년 현재는 대부분의 단지들이 완공되어 

입주를 완료했거나 입주 중입니다. 

그야말로 천지개벽 신축 밭입니다. 

재개발로 신축단지가 입주한 대표적인 단지를 볼까요?

위에 과거 신암동에 비하면 지금의 신암동은 

정말 반듯반듯한 신축 택지가 형성되었습니다. 

이처럼 대구 동구는 

신천동, 신암동을 중심으로 형성된 신축 택지 / 단지로 

천지개벽했고, 아직도 천지개벽 중입니다. 

광역시 (대구 동구) 신축 매수는 무엇을 봐야 할까?

1. 연식+대단지균질성

대구 동구의 원도심 격인 신천/신암 생활권에는 

정말 많은 신축 아파트가 많습니다. 

그렇다보니 작은 연식 갭에도 사람들의 선호도가 반영되어 있습니다.

(일단 새거 !!! 신상 !!! )

신천동에 입지하고 있는 대표 신축 단지들을 살펴봐도 

현재 호가가 더 연식이 좋은 단지 + 더 세대수가 큰 단지에 

가격 우위가 있음을 알 수 있습니다. 

하지만 연식이 좋다고 마냥 OK 는 아닙니다 ! 

(얼죽신을 경계해야 하는 이유 !!)

대구 동구 효목동에 입주한 24년식 완전 신상 아파트 입니다. 

효목초등학교를 품고 있음에도 불구하고 주변 환경이 다소 어수선하면서

신축 입주로 인해서 파생되는 환경 개선이 아직 안되어 있습니다. 

이렇다보니, 해당 단지는 초신축 아파트임에도 불구하고, 

사람들의 수요에서 우선순위 밖으로 고려되곤 합니다. 

가격에서도 확실히 빠지는 상황입니다. 

얼죽신이라고 다 얼죽신 하면 안되는 이유를 알 수 있겠죠! 

2. 중심 (동대구역) 접근성

대구 동구는 KTX 동대구역이 있기 때문에 교통의 중심이고 

그 주변으로 주요 상권이 형성되어 있습니다. 

무엇보다 신세계 백화점이 입지하고 있어서 주말에 가면 

정말 많은 사람들이 이용하고 여가시간을 보냅니다. 

이런 환경적인 요소는 사람들의 아파트 선호도에도 일부 반영됩니다. 

동대구역 상권으로부터 멀어질수록

연식에 상관없이 조금씩 가격이 빠지는 것을 알 수 있습니다. 

아주 미세하지만(?) 환경적인 입지독점성이 있는 것일까요?

갑의 입장에서 시장을 봐야하는 이유

지방 광역시 두번째 형님인 대구시의 신축 아파트 가격이 

5~6억대 입니다. 제가 많은 지방 앞마당을 갖고 있진 않지만

정말 매력적인 가격이라고 생각합니다. (실거주든 투자든)

아직 대구시의 가격흐름은 오지 않았기 때문에 

여전히 싼 구간입니다. 

좋은 것도 싸고, 덜 좋은 것도 싼 상황이죠. 

이럴수록 갑의 입장에서 협상하면서 (갑질하라는 건 아닙니다 ^^;;)

더 좋은 것을 매수할 수 있는 능력을 키워야겠다고 생각합니다. 

“여러분 ! 지금은 갑의 입장에서 당당하게 협상하셔도 되는 시장이에요.”

“더 좋은거 매수하세요.”

“지방이든 서울이든 기회가 넘쳐납니다.”

“사람들이 좋아하는 단지 매수하세요.”

(몽부내 튜터님)

지금도 서울을 비롯해서 전국에 기회가 많다고 말씀해 주셨던 

튜터님의 말씀이 우리의 가슴을 두근두근 뛰게 만들어주는 것 같습니다. 

지금 우리가 해야할 일은, 

묵묵히 뚜렷하고 선명한 앞마당을 만들어가면서 

꾸준히 명확하고 더좋은 투자기회를 찾는 것이라고 생각합니다. 

감사합니다 !!!

두서 없는 글 읽어 주셔서 감사합니다.