강의 후기

투자하기 - 단지분석 후 단지 순서 매기기

1등부터 100등까지 줄세우는 것이 목적이 아닌, 더 선호도 있는 단지가 무엇인지를 정리하는 작업

• 선호단지의 기준(조건):

1. 교통이 좋다 =역 접근성이 좋다
2. 초등학교, 중학교, 고등학교를 품고 있다 (초등학교, 중학교)
3. 아파트가 밀집된 곳에 있다.
4. 연식이 좋다. 세대수가 더 많다.
5. 주변 편의시설이 많다.

→ 이 순서를 거쳐서 무엇이 더 좋은 단지인지 뽑은 뒤, 아실에서 맞는지 검증 한다. (가격 비교) 아파트 비교 그래프

→ 여기서 중요한점!! : 과거 그래프를 보고 참고 하는 것은 좋지만 앞으로 (10년) 입지 가치가 어떤지는 내가 입지가치가 어떤지 생각을 하고 가야 한다. (동0 비싸다. 다른 서울 구축단지와 아실그래프로 비교를 해보면 동탄이 전고점등 더 높다. 하지만 앞으로의 10년뒤는 그렇지 않을 것)

앞으로의 10년 뒤의 입지 가치는 어떨지 생각을 하고 가야 한다. (후검증해야 실력이 는다)

→적용할점: 임장하고 아실그래프를 그린후 내가 생각했던 것과 다르다면 그 이유가 무엇인지 생각해보기 (연식을 놓쳐서 그런가? 신도시라서 그랬나? 학군을 놓쳤는지? 단지 입지가 비슷하다면 연식과 구조, 배정 학교에 따라 선호도 갈림)

교통 A- : 마이너스를 점수에 넣은 이유는 완전 초역세권이 아닌 조금 걸어 내려오는 경우에 그렇다. 정량적 등급을 매긴 후 단지 순서 비교 +,-는 일괄적 기준 적용 + 단지분석 더 해보고 싶다면? (전저점 대비 전고점 수익, 전저점 대비 전고점 수익, 전저점 대비 전고점수익 3개 비교평가 하기)예: 흑0동 아크로 리버하임, 롯캐, 1차 , 같은 상승장에도 단지의 가치에 따라 시세차익의 크기가 다름, 시세차익의 크기가 다른 이유를 단지 가치와 연결지어 생각할 수 있어야 함 (역세권, 초품아, 대단지 등)

• 단지 임장 후 정리법

아실 그래프로 가격 비교평가하고 먼저 판단 X

매물 임장하고 구조(매임때 적기), 대단지, 브랜드, 연식의 선호도까지 파악

매물 임장하고 가격 붙여서 비교평가

• 투자할 물건 뽑기- 매물임장할 물건 뽑기: 매매가, 전고점, 하락률을 보고 순위대로 단지가치가 좋은 곳 부터 매임 예약한다. (팁: 전 고점 대비 -00%이상 떨어진 곳 위주로 보되 -00%이런식으로 떨어진 좋은 단지는 따로 현장에서 가격 협상이 가능하다는 전제하에 보고 조율 협상한다. 그래도 우선 순위는 싼 것부터 봐야 한다)

1. 저평가 여부가 가장 중요- 앞마당이 없을 때는 지역내/ 앞마당이 있을 때는 지역 간.
2. 전세가율 

3. 1과 2가 충족된 물건 중 내 투자금에 맞는 물건 뽑아서 한다.

    

• 투자할 물건 뽑기- 매물임 장한후 비교 평가

1. 단지 내 1등: A단지 물건 중 싸고 좋으며 투자금이 적게 들어가는 물건
2. 동별 1등: 단지 내 1등 끼리 비교해 동별 1등 선정
3. 지역내 1등: 동별 1등끼리 비교해 지역 내 1등 선정
4. 앞마당 중 1등: 지역 내 1등끼리 비교해 앞마당 중 1등 선정

보수적이고 안정적 투자 방식

부동산에서 본 물건 중에서 뽑거나, 매물 정리 표 에 당일 (월부_실준반_투자후보단지정리및매물양식) 에 정리한다. 

• 인구 목적: 지역 내 선호도 파악 & 거주민 특성, 인구 이동 (공급 물량과 연결되어 있음) →

공급 물량은 전세가와 연결되어 있음. 즉 인구이동은 내가 = 공급물량의 범위를 어디까지 보느냐이다.

예) 광명이 가장 영향을 많이 받는 곳은 구로, 안양→ 인구이동의 목적은 이거 하나 연관관계에 있는 지역파악

• 도시 기본계획: 수도권일수록 중요함. 지방경우에는 택지 개발을 제외하고는 별로 영향을 안받음 (참고로 지방은 상승장에 직장이 들어오는 호재는 엄청난 호재로 작용하는 경우가 있다- 예 청주 방산가속기? 들어옴→ 기업이 들어온다는 소리 상승장에 호재로 오른다)

   

-도시기본계획→ 수도권은 준공 착공했다면 대부분이 실행이 되므로 직장과 교통이 연관된 개발계획 매우 중요함

(국토교통부-국토개발계획부터 훑고 내려오기 떄려치고싶다.→ 당장 볼 수 있는것 그 지역의 ‘도시기본계획’

1. 새로운 직장이 들어오는지?
2. 낙후된 산업단지를 좋은 것으로 바꾸려는 노력은 하는지? = 새로운 기업유치
3. 교통 같은 경우 착공이라고 한다면 상승장이후 임팩트. → 저번 상승장에 인0원이 오른 이유는 교통호재가 1-2가 껴있는 것이 아니라 2-3개 였기때문 그냥 착공 이야기만으로도 상승장때는 올랐었다. But 하락장때는 호재가 반영이 안된다
4. 각 지역별 ‘사회조사보고서’ → 소득만 본다. (월급 수준 다른지역과 비교평가)→ 소득 높을 수록 매매 전환률이 높다.