#비교평가 #1등뽑기 개념 프로세스
#저평가 물건증 나에게 맞는 진짜1등
#지방 앞마당 관리
이번 게리롱 튜터님 실전 지투 비교평가 강의는 첫 수강하게 되었습니다.
튜터님께서 하시는 비교평가 내용들을 정말 꽉꽊 넣어주셨는데요
중소도시 앞마당만 있는 제가 처음으로 광역시 앞마당을 만들게 되었습니다.
비교평가를 하는게 막막한데.
일단 광역시와 중소도시 비교평가 예시를 강의에 남겨주셨습니다.
지역간 비교를 위해 도시별 체급을 먼저 이해 해야하고,
체급 차이가 극복할 수 있는 도시들에 대한 특징들에 대해 알려주셨습니다.
압도적인 생활권과 고소득 일자리가 있는 지역들은 체급 차이가 있지만 체급을 극복할 만한 힘을 가진다 !
* 현 임장지는 제가 가진 앞마당보다 크고 , 압도적으로 좋은 생활권이여서 투자 기회를 잘 보고
꼭 투자를 하면 좋은 곳이구나라는 생각을 했습니다.(물론 저평가된 좋은 단지를 싸게 ^^ 잘매수해야겠지요)
[전고점]
단지 전고점 ,네이버 최저 매물 동이 아닐수 있음
로얄동과 비로얄동의 가격차이가 1억이상 나는 곳이 있음
아실 그래프의 경우에는 단지의 전고점만 보여줌
그래프에서 알 수 없는 것이므로 임장시 확인해본다.(단임,전임,매임)
[저평가와 수익률을 함께 봐야하는 이유]
투자금을 넣었을 때 200% 가능한지 여부 판단해보기
전고점 활용 1.전고점까지 회복할 단지인가
2.향후 지역 내 공급으로 인해 200%달성이 어렵지 않은가?
3.진짜 전고점 맞나?
*1호기 투자 복기가 됐는데, 상승장 단지 전고 로얄동 로얄타입 금액과 비선호동과 비선호타입
전고가 4천정도 차이가 남
더싸게 사야했지만, 더싸게 사지 못함 →수익률이 낮아짐
선호동과 비선호동의 가격차이가 1억이상 차이가 나는 곳이 있을수 있음
그래프로 확인하기 어려운 부분,단임 ,전임,매임으로 확인!
[나에게 맞는 1등이란?]
가치를 임장 임보로 파악후, 가격을 싼가에 대해 보는 것은 절대적 비교평가이고
투자금과 리스크는 상황에 따라 달라질수있다.
(내가 가진 투자금 ,연저축액,대출한도,잔금 가능선을 파악한후 1등이 바뀐다!)
잔금 가능이 어려울 시, 세입자 만기가 많이 남은 경우 주전세 물건을 먼저 살핀다.
연 저축액이 적을경우, 3~4년후 종잣돈을 모으고 투자하는것은 어려움이 많기에
투자금이 상대적으로 작게 들어가고,다음 투자를 할 수있게 한다.
다주택일 경우,취득세로 인한 투자금이 많이 들어가는 상황에서 더 싸게 살 수있게 노력해야하고,
튜터님의 경우 잃지 않는 투자로 챗수를 늘리는 것보다는 더 투자금을 모아 좋은 자산을 취득하는 것도 좋다!
2주택으로 취득세 허들이 있고 종잣돈이 없는 상황에서 잃지 않는 투자로 챗수를 더 늘리고 경험하는 것보다
투자금을 최대한 더 모아 좋은 자산을 취득하기 위해 앞마당을 열심히 만들어 나가는 과정을 갖는것도 중요하다 생각이 들었다.
임장보고서에 투자 결론 부분을 정리할 때 (임장지1등)
*1등단지 표시로 끝내지말자
최종 선정한 이우를 쓰자
→2년뒤에 내가 투자로 검토시 이런 흐름으로 내가 투자 단지를 선정했었다는 것을 복기 할 수 있고
진짜 투자로 고려할 수 있다.
[전체 앞마당 1등 뽑기]
내가 좋아하는 음식들중 가장 좋아하는 1등은 무엇으로 예시를 올려주셨는데,
어찌나 맛있는 음식들 사진들로만 올려주셨는지 순간 파스타를 보고 침이 꼴깍 넘어갔습니다.
쉬운 이해를 위해 2시간이나 할애해주신 튜터님 감사드립니다.
서울 수도권과 광역시 중소도시 1등을 30평대 20평대로 나눈다. 체급이 달라 비교가 어렵기 때문
각 1등에 대한 나의 최종 선정 이유도 작성을 한다.
[튜터님의 지방실전 투자 사례]
선호 생활권의 누가 봐도 좋은 단지
후순위 생활권이지만 상품성이 떨어진 대신 가격이 절대적으로 싼 단지를 투자 후보로 두고
200%수익률을 봤을 때 가능한 단지에 투자를 하신 애기를 들어보니
나는 지금 실력으로 하지 못했을것 같다라는 생각이 들었고
무엇보다 가치가 있지만 싸게 사는게 중요함을 알게됐다.
[앞마당을 늘리는데, 투자 물건이 보이지 않는다 ]
시세 트래킹-시세 스캐닝-시세 그룹핑
시세 트래킹을 하지 않고 시세 스캐닝과 전수조사만 하다가
하다말다하다말다가 됨….
시세트래킹을 통해 탐지를 하는 것이 효율적이고 ,투자할 만한게 있으면 그 곳을 다 전수조사한다.
→너무 뜨끔했다.
튜터님 시세 스캐닝을 통해 투자 기회를 잡을 수 있었다!
단지임장시 앞마당 금액별 단지를 추출해 단지 임장후 나올때 가격확인하며 내 앞마당의 단지들을 다 가져와서 확인하기
내가 투자자로 앞으로 어떤 투자자가 되고 싶은가?
내 앞마당 단지 금액을 제대로 파악하고 있는 사람
금액대별로 1등부터 5등이 정리가되는 사람
1달 동안 앞마당을 제대로 뽀개는건 쉽지 않은일
시세트레킹을 하고 가격 수준을 보면서
내가 좋다고 생각한A단지가 B단지보다 좋구나 라고 생각 정리를 할 수도 있다.
→정말 중요한것은 시세를 계속해서 보는 것
현재 지방 투자 시장 정말 기회인가?
해보니 쉽지 않아… 마음속에서 이미 지친 소리를 내고 있었습니다..
고민에 부딪힌 나에게 행동하게 만들어준 실전 지투 광클의 기회…
하지만 억텐으로 끌려오긴 했는데,몸도 마음도 힘이든다…
하지만 ,
튜터님이 과거 10억달성기가 올라왔을 때 대부분 지방 투자로 돈을 벌었고,
10억은 지방 투자로 벌수 있고 지방의 기회는 여전함을 알려주셨다.
지금 지방 투자를 더 힘들다고 생각하는 이유는
바로 눈에 보이는 성과가 없기 때문이다, 수익을 얻는 경험 도파민이 필요하다…
과거에는 바로 수익이 나는 시장이 였지만 현재는 그렇지 않아 더 힘들 수 있다 ㅜㅜ
튜터님이 지방 투자를 많이 하면서 상승과 하락시장 사이클을 경험했고,
현재 과거 투자하기 좋았던 시장보다 가격이 대부분 싸고 투자하기 좋다고 말씀해 주셨는데
지금 내가 할 수있는 걸 하자라는 마음이 들으면서 나의 목표가 다시 상기 되었다.
내가 이거하면 부자가 된다는 확신으로 임장 임보를 3년동안 꾸준히 하면 실력을 쌓아 나가신 이유는
부자가 된다는 확신
(앞마당 넓혀 나가고 ,투자를 반복)
→지금 내게 가장 부족한 건 어찌 보면 부자가 된다는 확신이지 않을까?
BM.그래프 비교시 유의할 사항
(2개이상 비교하지 않고,5년지난 단지를 비교하고,흐름이 같은 단지끼리만 비교한다)
시세 트래킹으로 효율적으로 앞마당 관리하고 시세 스캐닝을 통해 투자기회 찾기 (루틴적으로 한다)
→단지가치가 잘 파악이 되어있어야한다!
시세그룹핑 단지임장전 앞마당에 금액대별 추출해 확인하기!
현재 좋은 시장임을 잘 인지 시켜주셔서 감사하고
20,30억까지의 목표 금액이 어렵지만 지금 당장 10억까지 충분히 만들 수 있다.
많은 걸 담아주셔서 감사합니다.
강의 내내 정말 쏙 뻘려 들어갔던것 같습니다.200% 강의수강 꼭 하고
알려주신 것들 해나가야 겠습니다.
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