돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)_퓨쳐밸류

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025/ 

저자 및 출판사 :  김경민 외5명 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025년 01-25~01-27 

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #N파고 #짧아진 부동산 사이클 # 서울아파트 누적상승률

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점 

1. 저자 및 도서 소개 : 저자는 하버드 부동산연구 박사출신으로 빅데이터를 이용한 저서 ‘부동산 트렌드’와 특정장소의 가치를 저술한 책을 냈으면, 현재 유튜브로 부동산 트렌드 공유중입니다.

 2. 내용 및 줄거리

# N파고, #골든크로스, #누적상승률

1. 부동산은 장기투자 관점 자산임에도 최근 3년은 변동성이 심한 시장이였다. 2022년 1년간 대폭락, 그후 23년 상반기까지 상승했으나, 23년 후반부터 24년 1분기까지 하락하고 24년 2분기에는 다시 상승하다 25년 1월 현재는 보합인가 하락인가?
2. 서울아파트는 첫 번째 고점(23년9월) 돌파했으나, 역사적 고점(21년3~4분기)까지 가지는 못했습니다. 저자는 시기가 문제일뿐 역사적 고점을 넘어 W파고 가능하다고 봅니다.
3. 2013년부터 2020년까지 강남에서 먼저 상승하고, 급지별로 순차적으로 상승하여 누적상승률은 큰 차이가 존재하지 않습니다.
4. 부동산트렌드 2024에서 공급부족이 현실화 됨에 따라 23년 하반기 대비 24년 금리가 하락하면(주담대 금리하락) 서울시 부동산 가격이 상승할 것을 말했다. 그리고 정부가 공급에 제대로 대처하지 못한다면, 실거주자라면 매수를 고려해야 한다.
5. 서울아파트 가격의 일주일 단위 부동산 가격지수 기준으로 2024년 초 단기이동평균선이 장기이동평균선을 우상향 돌파하는 골든크로스 발생했습니다.
6. 전체거래량 중 매매거래량 비중이 빠르게 증가하고 있습니다. -> 빠르다는 기준?
7. 양천구는 가격확산 가능성이 높은 지역입니다. 서초구와 유사하게 가격확산이 가능성이 있습니다,(교육,교통 인프라, 다양한 상업 인프라로 주거 선호도 증가)
8. 가격확산의 예시 : 수도권 동남부_강남, 분당, 수지

 강남이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 위계가 존재합니다. 강남과 분당은 누적상승률이 비슷하지만 수지는 주변에 새로운 아파트 공급할 수 있는 공간이 충분하므로 누적상승률이 상대적으로 낮습니다. 가격확산이 강남, 분당, 수지 순으로 퍼져 나갑니다.

# 서울 아파트 공급부족, 자동가치산정모형

1. 향후 2~3년 후 심각한 공급절벽이 옵니다. 26년에 역대급 공급부족은 다음의 현상 가져옵니다. 첫째 서울시 주택가격 상승, 둘째 전세 및 월세 가격 상승 셋째는 주거환경 악화
2. 자동가치산정모형을 통해 단기이평선(7주), 장기 이평선(24주)를 구축해서 서울 아파트 시장사이클 분석했습니다.
3. 2022년은 시장수요가 임대시장을 선호했으나 현재는 매매비중이 점진적 상승과 매매거래량의 증가는 시장이 바닥을 지나고 슈퍼사이클의 문을 열고 있습니다.
4. 대장단지 분석의 결과는, 대장단지는 전고점 돌파하며 상승중, 금리인하로 부동산가격 상승가능성 높다. 거래량과 매매가격이 같이 증가하며, 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다. 신축단지의 상승세가 퍼져나가고, 아파트 입주물량 저하로 역대최악 공급 부족이 예상됩니다.

#부동산 투자 수익률, #서울시 아파트 가격시나리오

1. 금리가 24년 6월대비 0.25%p 인하되면 서울전체 아파트 가격은 약 5%상승, 0.75%p인하되면 가격상승률 10% 이를수 있다. 24년 6월 한은 기준금리 3.5%, 25년1월 3%, 서울전체 아파트 가격 상승률은?
2. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 지난해 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 3861만3000원으로, 2021년(3885만5000원)의 99.4% 수준임.

 수도권 아파트 매매가격도 지난해 4.5% 상승해 3.3㎡당 평균 2319만9000원을 기록했다. 이는 2021년(2515만4000원)의 92.2%. 지난해 서울의 5년 이하 신축 아파트 매매가는 연초 대비 7.8% 상승

1. 과거의 가격데이터를 통한 중요한 2가지 트렌드는 첫째 가격상승은 대체로 강남에서 시작되며 둘째 서울시 전체 아파트의 누적상승률을 보면 강남과 강북간 차이가 크지 않습니다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

1. 서울아파트 시장에 대한 가격추이 시계열 설명을 가격지수로 간단하게 설명
2. 서울아파트 가격은 N파고를 넘어 W파고로 갈 수 있음을 대장단지를 통해 설명

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

1. 강남/송파/서초와 노원/도봉/성북구 선호 단지 누적수익률 비슷한 수준으로 도달 가능하다.

->서울에 급지별 선호단지를 알자.

1. 서울 아파트 가격 사이클이 짧아졌다.

-> 언제든 매수기회가 올수 있기 때문에 서울 주요 단지의 가격을 알고 있자.

1. 서북권에 공급이 절대적으로 부족하므로 해당 지역에 주요 단지를 알자.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

1. 골든크로스에 대한 내 생각은? p.83 주식투자시, 이동평균선을 이용한 투자결정의 단점은 이동평균선은 과거 가격의 평균으로 최근 가격 변동성 반영효과 적으며, 후행성으로 매수/매도 시점을 뒤늦게 알게 됩니다. 특히 부동산은 주식은 거래대상의 차이와 유동성, 환금성이 다른 자산입니다. 부동산 보다 훨씬 많은 거래량을 가지며 기업 미래이익의 함수인 주가에 흐름을 판단하는 이동평ㅅ균선 개념을 부동산 가격에 적용하는 것은 적정하지 않습니다. 또한, 지난 시장에 대한 사이클 분석은 설명력이 있을지라도, 24년 초부터 골든크로스가 되어서 가격상승이 되는 시점으로 가격 상승 사이클이라는 것은 골든크로스 지표 하나로 주식투자를 했을 때 수익을 볼수 없듯이, 거래비용과 환금성을 감안시에 신중을 기해야 하는 판단입니다.
2. p.91 가격상승기는 강남구가 서울전역에 비해 상승이 1~2개월 선행하는데 반해, 노원구는 서울전역이 상승장에 진입한 후 후행적으로 상승장에 들어갑니다.24년 1분기이후 매매가격 데이터를 보지 않았지만 성동구, 분당구 등과 같은 2급지가 상승률과 선행이 높지 않았나?
3. p.235 N파고는 직전 고점 넘어서면, 21년 최고가 넘어서면 W파고임. DMC파크뷰자이, 남산타운은 아직 W파고는 추이 지켜봐야 합니다. 해당단지는 직전 전고점을 못넘은 이유는?
4. p.244~245 부동산투자수익률, 금리인하로 주담대 이자율 낮추고, 부동산 투자수익률 인하로 이어져서 결국에는 부동산 가격상승으로 연결됩니다. 부동산 가격이 공식으로 움직인다? 상가투자시 매수가격 적정성 판단에 사용하는 공식 아닌가?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 나는 부동산과 맞벌이한다. 부동산트랜드 2025은 거시적 관점에서 서울아파트 투자는 대세 상승장이라고 투자가치가 있다고 합니다. 나부맞은 상승과 하락을 예측하기 보다 좋은단지를 알아보는 방법을 미시적 관점에서 경험을 통해 서술한 책입니다. 투자자는 시장을 예측하기 보다 대응을 하는 자질을 가진 사람이 오래 살아 남을 수 있습니다.