수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요!
2029년에 10억 달성할
연보라우유입니다 :)
최근에 1호기의 임차인분이 나가게되어
역전세를 맞게 되면서,
'보유'의 어려움을 느꼈던 경험을 풀어보려고 합니다.
1. 임차인분의 연락
이직한지 얼마 되지않아
한창 합숙교육을 받고있던 작년 8월,
1호기 임차인분께 연락이 왔습니다.
"제가 내년 2월에 직장발령 때문에
이사를 가야할 것 같아서요.
계약기간은 3월까지이긴 하지만,
2월에 꼭 나가고 싶어서 미리 연락드려요."
1호기는 공급이 여전히 많은 지역이었어서,
아직 계갱권을 쓰지 않으신 임차인분과
잘 합의해서(?) 연장하고 싶었었는데,
직장발령 때문에 나가셔야 한다니
어쩔수 없는 상황이었습니다.
전세 시세를 살펴보았을 때
현재 기준으로 1~2천 정도 역전세가 예상되었고,
하반기에 대단지 입주도 예정되어 있기 때문에
역전세 금액이 더 늘어날 가능성도 있어보였습니다.
애초에 1호기를 매수했을 때부터 예상했던 부분이지만,
막상 현실로 닥치니 마음이 쓰린건 어쩔수 없었습니다... 또륵
그래도 6개월전에 먼저 연락주신 임차인분께 감사한 맘으로!
전세 맞추기 모드에 돌입하게 됩니다.
2. 전세세팅의 골든타임
임차인분의 연락을 받은후,
카페에 있는 전세세팅 칼럼을
열심히 읽기 시작했습니다.
▼액션플랜이 자세히 설명되어있어 좋았던 칼럼
[이와] 골든타임 전세빼기 프로젝트! ⏱데드라인별 원씽 매뉴얼 & 나눔글모음
https://cafe.naver.com/wecando7/5710393
"전세세팅의 골든타임은
2~3개월 전이다"
라는 내용을 칼럼에서 읽으며
"아직 내년 2월까지는 6개월이나 남아있으니,
한 10월쯤 전세 내놓으면 되려나?"
이런 생각으로 시간을 흘려보내고 있었던 와중,
운좋게도 독서TF 모임을 통해
♡다랭튜터님♡의 조언을 얻을수 있었습니다.
튜터님께서는 제 상황을 들으시더니
"공급리스크가 있는 지역에서는
6개월전이라도 빨리!!! 전세를 내놓으면 좋아요.
지금 당장 전세 내놓는게 좋을것 같아요."
라며 저의 안일한 마음에
경종을 울려주셨습니다...
(튜터님 감사합니다ㅠㅠ)
그래서 당장 그 다음주에
매수부동산에 전세를 내놓았고,
전세가격은 해당 단지내 최저가 매물과
똑같은 수준으로 내놓았습니다.
3. 손님이 없네...
그렇게 전세를 내놓은지 어언 1달...
최저가 매물이었으나 문의가 오는 사람이 한명도 없었습니다.
부사님은 만기가 4~5달 남았으니
아직 전세를 구하는 사람들이 없는거라고,
원래 지방은 전세를 1~2달전에 급하게 구하는 사람들도 많다고
저를 위로(?)해주셨지만
계속 전세상황을 트래킹 하고있는 저로서는
불안한 마음이 들었습니다.
▼큰 도움이 됐던 전세가/매물갯수 트래킹 양식
[샤인캐슬]전세빼기로 고군분투하고 계신 분들께(ft. 전세빼기 종합양식 스프레드시트 공유)
https://cafe.naver.com/wecando7/6205375
대출규제가 있기는 했지만
입주단지의 전세매물이 200개 가까이 쌓여있었고,
1호기 단지내에도 더 좋은 동/층에 전세매물이 몇개 나와있고
바로 옆에 있는 대장단지에도 비슷한 가격의 전세매물이 꽤나 있었습니다.
지금도 단지내 최저 전세가로 내놓기는 했지만,
더 조정해줄 수 있다는 의사를 사장님께 전달하고
상황을 지켜보게 됩니다.
4. 팔아버릴까?
이 당시 저는 이직한 회사에 적응하며
몇달간 임장/강의를 쉬고있던 상황이었습니다.
다시 월부에 컴백하고자
열중반 오프강의를 듣게 되었는데,
강의를 듣다보니 지금 시장상황이 심상치않다(?)는
느낌을 받게 됩니다.
투자하기 좋은 지역들이 정말 많았던 것입니다.
제가 1호기 역전세를 방어하게 되면
총 N천만원의 투자금이 들어가는데,
이 정도 투자금이면
제 1호기보다 인구수가 훨씬 큰(3배) 지역에도
투자가 가능한 것이었습니다...☆
그때 처음으로 스멀스멀 드는 생각,
"그냥 팔아버릴까? 세입자분도 나가신다는데..."
이 생각을 월부 동료들에게 털어놓았을 때도,
1호기 매도 + 현재 가진 돈을 뭉쳐서
더 좋은 자산을 매수하는게 좋을 것 같다고
조언을 주는 동료들이 많아서,
고민에 빠지게 됩니다...
5. 전세 1500만원 깎아주세요!
이렇게 처음으로 매도를 생각하게 되면서
머릿속이 복잡하던 와중...
갑자기 부동산 사장님의 연락이 옵니다.
"오늘 집을 보고싶어하는 분이 있어서요~
집 보고 오겠습니다~"
이때는 매도에 대한 생각이 가득했던 때라
"그러세요~" 건성건성 대답하고 잊고있었습니다.
그리고 3일후... 부사님의 연락이 옵니다.
"지난번에 보고간 전세손님이 1500만원 깎아주면
바로 가계약금 쏘시겠다는데요!
그냥 깎아주고 빨리 전세 빼시는게 어때요?"
지난 1달간 그렇게 전세 빼고 싶을때는 연락이 없더니
팔아버릴까? 고민을 시작하니
바로 전세손님이 오는 아이러니...☆
그래서 저는 고민에 또 빠지게 됩니다...
이걸 팔아야하나...
전세를 빼야하나...
주변 동료들한테도 조언을 구해봤지만,
각자 조언주는 내용이나 생각도 달랐고,
결국은 나의 선택이라는 생각이 들었습니다.
6. 매도 의사결정 프로세스
빨리 부사님께 답변을 드려야했으므로,
"정말 이걸 매도할 것인가?"에 대한 고민을
진지하게 해야했습니다.
감사하게도 열중반 라이브코칭에서
게리롱 튜터님께서 매도 의사결정 프로세스를 알려주셔서,
이 부분을 그대로 따라 결정을 내릴수 있었습니다.
(튜터님 감사합니다!ㅠㅠ)
1) 수익이 났는가?
-> No!
1호기단지의 매매호가와 매매실거래를 보았을때,
제가 매수한 가격과 비슷하게 매도하면 잘된거고,
아니면 500~1000만원 손실도 감수해야할 것으로 보였습니다.
그리고 매도가 정말 가능한가? 확인해보기 위해
매수인 컨셉 & 매도인 컨셉으로
전화임장도 쭉 해보았는데요...!
매수인 컨셉으로 전화했을 때
부동산 사장님께서 말씀주신 내용이
계속 머릿속에 맴돌았습니다.
"지금 ㅇㅇ아파트가 입주중이라서,
거기 이사갈 사람들 매물이 많이 나와있어.
지금 집 사기에 너무 좋은 시기야.
내가 가격 잘 조율해볼게."
매도를 고려하고 있는 저에게
이 말은 정말 무섭게(?) 들렸습니다.
지금 시장이 완전히 "매수 우위 시장"임을 느꼈고,
내가 이 집을 매도하려면
ㅇㅇ아파트 입주하려는 사람들과 경쟁해야하고,
앞으로 입주 마감일이 다가옴에 따라서
가격이 더 빠지겠다...는 것을 느꼈습니다.
공급장에 전세 빼기 어려운 것도 맞지만,
매도 또한 매우 어렵다는 것을 깨달았던 것 같습니다.
2) 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?
-> 네...니오!
노트북을 펼치고 앉아 앞마당 전수조사를 시작했습니다.
그 당시에 제가 고려하고 있던 4가지 시나리오대로 투자물건을 찾아보았습니다.
1) 보유한 현금으로 투자
2) 보유한 현금 + 1호기 매도 후 투자
3) 보유한 현금 + 전세금 재배치 후 투자
3) 보유한 현금 + 1호기 매도 + 전세금 재배치 후 투자
▼시나리오별 투자플랜을 세울수있게 도와주신 진담님 나눔글♡
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이 당시에 느꼈던 것은
1호기를 매도하면 더 좋은 물건을 살수있는건 맞지만,
매도하지 않더라도 시나리오 1~4에서 모두 괜찮은 투자가 가능하다는 점이었습니다.
(정말 좋은 시장...☆)
손해보며 급하게 1호기를 팔기보다는,
1호기를 지킨후 남은 돈으로 투자를 해나가면 되겠다는
확신의 마음이 들었습니다.
7. 1호기를 지키기로 결정하다
결국은 1호기를 지키기로 결정하고
내놓았던 전세가보다 1500만원 낮춘 가격에
전세계약을 하게 되었습니다.
전세트래킹을 열심히 한 덕분에,
1500만원 낮춘 가격이라도 충분히 괜찮다는 걸 알았기에
빨리 결정을 내릴 수 있었습니다.
(바로 옆 대장단지 전세 실거래와 비슷한 수준)
예전에 강의에서
"1호기는 우리의 스승이다"라는 말씀을 들은적이 있었는데,
그 말씀이 많이 공감이 됩니다.
저에게 많은 가르침을 주고,
계속 투자를 해나가는 원동력이 되어주는,
소중한 1호기에게 감사함을 전하며...♡
경험담을 마무리해봅니다.
# 배운점
1. 확신을 가진 투자는 정말 중요하다.
보유 과정에서의 어려움을 견디게 해준다.
2. 추가 투자금이 갑자기 생기기도 하니
(기존 투자물건 매도 등)
내 투자금 범위를 벗어나는 지역도
잘 임장하고 지켜봐야한다.
3. 기존 투자물건을 지키는 과정에서
더 많은 것을 배운다.
그러니 꾸준히 투자물건을 늘려야한다.
4. 공급장에서는 한발 빠르게 행동해야 하고,
전세상황을 잘 모니터링하다가
손님이 왔을때 꽉 잡아야 한다.
2025년 한 해도
투자를 실행해나가고 자산을 지켜가는
소중한 한해 보내시길 바랍니다♡
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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