안녕하세요.
공급에 대해 공부하며, 이전 강의자료, 닷컴과 카페 등의 여러 자료들을 훑어보고 있는 와중에 궁금증이 생겨 글 남깁니다. ^^
보통 공급량의 적정성을 판단할 때,
인구수의 0.5%를 적정수요를 두고, 해당년의 공급량과 적정수요를 비교하는게 일반적인 방식으로 알고 있었습니다.
(부동산지인이나 다른 부동산 플랫폼에서도 이 기준을 사용하는 것으로 알고 있습니다.)
그런데 가끔 강의에서나, 기버분들의 나눔 자료 등을 보면,
‘인구수의 0.5%’ 이외에도 해당 지역의 장기간(20년) 입주량 평균을 비교잣대로 하신 것도 봤어요.
예를 들면, 강남구의 인구수가 60만명이라면,
① 적정수요량은 3000명, '25년 예상되는 공급은 약 1600개로 55% 수준으로 감을 잡는게 보통의 방식이라면,
② 강남구의 20년간 평균 입주량이 9000개니, 1600/9000개로 18% 수준으로 보기도 하더라구요.
물론 판단에 있어 절대적인 기준이란 없겠지만, ②번 기준으로 보는 이유도 분명 있을텐데 아무리 봐도 그 의미를 모르겠어요 ^^; ‘적정수요량’과 ‘입주량 평균’은 분명 절대적인 숫자 크기 차이가 있기 때문에 (보통 입주량 평균이 더 크지만, 지역마다 다를 수도 있습니다) ②번의 비율이 현저히 작아보이는 효과가 있어 자칫 현상을 왜곡할 수도 있지 않을까 하는 생각도 들어요.
게다가 ‘공급’이 적정한지를 판단하기 위해서 그와 대응되는 개념인 ‘수요’와 비교하는 것이 합당한 것으로 보이는데.. 과거의 공급과 비교해서 어떠한 투자적 인사이트를 얻을 수 있는지 제가 잘 몰라서 질문을 남겨봅니다. ^^
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댓글
쏭파고님 안녕하세요 공급에 대해 궁금증을 가지고 계시는군요 : ) 보통 부동산 플랫폼에서는 인구수x0.5%로 적정 공급량을 파악하고 있어요. 그런데 공급과 매매 전세 흐름을 비교해보니 맞지 않는 경우도 있었지요. 그래서 새롭게 찾아낸 기준이 20년 평균 공급량입니다. 아파트는 공사가 시작하고 3년 뒤에나 입주가 이루어지기 때문에 공급을 계획하는 시기와 실제 입주가 이루어지는 시기에 차이가 있어요. 건설사들이 시장이 좋을 때 공급을 대거 계획했으나 실제 입주할 때가 되면 시장이 차가워져 미분양이 생기고 이로 인해 공급이 줄어드는 것이 반복되지요. 때문에 시장에 적극적으로 참여하는 건설회사는 회사가 망하지 않을 적정 수요를 고려하여 분양을 하게 됩니다. 때문에 이를 근거로 해서 20년 평균 공급량이라는 기준을 가져오게 되었어요. 과거 공급량을 보는 이유는 과거 공급량에 따라 매매 전세가 어떻게 움직였는지를 파악하고 이를 바탕으로 앞으로의 공급량이 시장에 얼마나 영향을 주는지를 예측하고 대응하기 위함이랍니다. 한 가지 더, 강남의 공급을 분석하고 싶으시다면 강남만 놓고 보기보다는 서울 전체적으로 공급을 분석해보시는 것이 도움이 될거예요. 서울 시장은 한 사이클로 움직이거든요. 궁금증이 해결되셨기를 바랍니다. 화이팅이에요!
