[파도타기8] 부동산 트렌드 2025_서울 아파트 슈퍼사이클 진입

부동산 트렌드 2025_서울 아파트 슈퍼사이클 진입



책소개

p4

계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 '대세상승'이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다. 이 책은 이러하나 변화의 흐름 속에서 부동산 시장의 현재와 미래를 분석한다. 시장의 변동성과 그 원인을 깊이 있게 들여다보고 결국에는 향후 부동산 시장이 나아갈 방향을 제시하고자 한다.

책 한 권을 통해 주택과 상권, 트렌드까지 파악할 수 있도록 부동산 시장을 다각도로 분석하려 노력했다. 시장에 영향을 끼치는 복합적인 요인들을 종합해 살펴봄으로써 앞으로의 시장을 예측하고 대응 전략을 마련할 수 있도록 했다.

올해도 이 책이 도움이 되어 부동산 시장의 흐름ㅇ르 이해하고, 현명한 결정을 내릴 수 있기를 바란다.

저자소개

김경민

차례

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part1 2024년 부동산 시장 다시 보기

Part2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

Part3 부동산 투자 빅이슈 TOP6

Part4 12개 대장 단지 상세 리포트

Part5 2025년 부동산 가격 大예측

Part6 주목해야 할 '핫 플레이스'

에필로그_전세사기는 사회적 재난이다

▶본

Part2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

요약:

서울 아파트 시장이 상승에 돌입했다.

N파고의 등장, 골든크로스 발생, 매매 거래 비중이 빠르게 증가하고 있는 점이 그 이유이다.

p32

N파고의 등장, 혹은 W파고의 가능성은 단순히 그래프를 육안으로 보고만 판단하는 것이 아니다. 현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다. (중략) 이는 시장이 강세로 전환될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

우선 지금은 서울시 아파트 시장이 상증에 돌입했다는 것, 그렇게 슈퍼사이클의 포문이 열렸다는 것에 집중하려 한다.

요약:

부동산 시장에는 각 지역 마다 위계가 존재한다.

이러한 이유로 인해 권역별 중심이 되는 지역 위주로 가격 확산이 일어난다.

현재 한강을 기준으로 지역별 가격 확산에 있어 차이가 있다.

p39

가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상을 의미한다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

p43

부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재한다. 이는 각 지역의 주택 가격 상승률 같은 지표를 통해 확인할 수 있다.

요약:

서울 부동산 시장은 입주 공급량에 따라 영향을 받는데, 향후 2~3년 뒤에는 공급 절벽이 예상된다.

이에 따라 주택 가격, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 있으며 주거 안정성이 악화될 수 있다.

p75

서울 부동산 시장은 입주 공급량의 변화에 따라 큰 영향을 받는다.

p76

향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 서울시 아파트 입주 물량 부족으로 다양한 경제 및 사회 현상이 발생할 수 있다. 이는 서울에 한정된 이야기로 현재 다른 광역시와 지방에서는 공급 물량이 미분양으로 남아 주택 시장의 침체로 이어지고 있다. 특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다. 지금부터 이번 공급 절벽이 불러올 3가지 현상을 알아보고자 한다.

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

Part3 부동산 투자 빅이슈 TOP6

요약:

2024년, 서울 아파트 상승 사이클 돌입.

인플레이션, PF사태, 공급 부족

p157

2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션의 영향(이슈2), 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작(이슈3), PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족(이슈4,5)에서 기인한다. 부동산 공급 측면과 연결되는 사안들이다.

인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키는 데 반해, 실물자산인 부동산의 가치를 끌어올린다.

여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.



모든 지표가 '상승'을 가리킨다

지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.



▶깨

시장은 예측불가

필연적 인플레이션

장기보유

리스크 대비

수요와 공급

가격 그 자체

아실에서 데이터를 가지고 시장을 판단하기 보다는

네이버 부동산에서 아파트를 하나씩 찍어보면서 확인한다.

매매,전세 모두 상승할 여지가 크다. 무조건 상승한다가 아니라 상승할 수 있는 가능성을 많이 가지고 있다. 책을 읽으면서 '양극화'라는 단어가 생각이 났다. 서울과 지방의 양극화, 서울도 서울 안에서 양극화가 진행되고 있다. 저자가 이야기하는 서울 아파트 대세 상승의 슈퍼사이클 진입에 대해서는 잘 모르겠지만 책에 나오는 여러 이유들이 합리적이고 슈퍼사이클에 진입할 가능성을 높여준다는 생각이 든다. 상승할 가능성이 많다고 해도 한 쪽으로 기울어지는 것은 좋지 않다는 생각이 들었다. 투자자라면 모두가 같은 소리를 내고 있을 때 오히려 반대되는 경우를 생각해봐야 할 것 같다.

예측이 아니라 가격 그 자체가 정말 중요한 것 같다는 생각이 들었다. N파고, 골든크로스 라는 개념을 알고 앞으로 어떻게 될지를 예측하기보다 무식한? 방법이긴 하지만 그냥.. 아파트 가격을 하나 하나 찍어보면서 머리 속에 지역에 대한 이미지와 함께 가격을 넣어두는게 시장에 대응하는 방법이 아닐까 싶다.

너바나님, 너나위님 같은 좋은 선생님들께 부동산 투자를 배운 덕분에 반대되는 경우에 대해, 일어날 수 있는 최악의 상황에 대해 생각할 수 있었다. 슈퍼 사이클에 진입했을 때 자본주의 사회 안에서 나의 포지션은 무엇인지? 아니면 슈퍼 사이클이 아닌 보합 or 하락장에 진입했을 때 마찬가지로 나의 포지션은 무엇인지? 중요한 것은 가치 있는 자산을 가치 대비 싼 가격에 사서 보유하는 것이다. 슈퍼사이클 안에서든, 보합, 하락장 안에서든 가치 대비 싼 자산은 언제나 숨어있기 마련이다. 그런 의미로 2025년 부동산 트렌드는 전국 아파트 투자 적기라고 하면 좋지 않을까 싶다ㅎㅎ

▶적

시세 트래킹

▶논의하고 싶은 내용

p97

인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데, 크게 두 개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시키다. 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지Hedge하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.

p107

결국 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시장이 다시 확인시켜주고 있다.

저자는 인플레이션으로 인한 화폐가치 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단으로 부동산을 이야기하고 있습니다. 각자가 생각하기에 자본주의 사회에서 인플레이션을 방어할 수 있는 헷지 수단이 무엇이며 어떠한 기준으로 선택하는지 이야기 나눠보고 싶습니다.

▶읽어볼 책

제네시스박의 부동산 세금 트렌트 2025

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