전세승계 계약시

등기부등본에 전세권이 설정 되어있으면, 임대차기간 만기 시, 임대인이 전세금을 상환하는 대상이 변경될 수 있기 때문에 필히 확인이 필요한 것으로 알고 있습니다. 다만, 전세권이 설정되어있지 않고, 전 집주인의 근저당이 없으면 문제가 없을 것 같은데 혹시 걸리시는 부분이 있을까요? 조장님의 가르침을 받았던 초짜가 댓글을 남겨봅니다.

해바라기선님 안녕하세요, :) 우선 전액 현금 전세금 지급이면.... 세입자 자금 능력 확인 필수입니다. 1. 확인을 왜 해야 하냐면, 세입자가 실제로 현금이 없을 수도 있어요. 돈을 마련하려고 했는데 마련하지 못할 수도 있고, 이 때 임대인은 대출 협조 의무가 없으니까 (조항이 없는 상황이시니..) 거절하려고 하지만 상황상 거절하기 어려울 수도 있어요. 그러니까 대출 협조 의무도 없다고 명시하시는 편이 좋아요. 그래서 이 특약을 필수로 추가하시면 좋습니다. “본 계약은 세입자가 전세금 전액을 현금으로 지급하는 조건으로 체결되었으며, 임대인은 세입자의 전세자금 대출 실행에 어떠한 협조도 하지 않는다. 또한, 세입자가 자금 사정 변경을 이유로 대출 협조를 요구하더라도, 임대인은 이를 수락할 의무가 없다.” 2. 그래서 확인하면 좋을 것은 세입자의 자금 능력을 확인하면 좋습니다. 마지막 잔금 날 전에, 세입자가 가지고 있는 잔금 액수 증명서나 잔액 내역 등을 요구하시면 어떨까요? (이 증빙을 제출해야하도록 특약을 추가하면 좋을 것 같아요.) “세입자는 본 계약이 체결된 후 [○○일 이내]에 본인의 자금 조달 능력을 증빙하는 예금잔액 증명서를 임대인에게 제출해야 한다. 이를 이행하지 않을 경우, 임대인은 계약을 해제할 수 있다.” 3. 마지막으로... 세입자가 돈을 못 구했을 때 마지막까지! 그 때 계약으로 인한 손실이 없다록 계약 해지 특약도 넣어볼 것 같아요. “세입자가 계약 후 잔금일(입주일)까지 전세금 전액을 지급하지 못할 경우, 본 계약은 자동 해제되며, 계약금 반환 여부는 임대인과 세입자 간 협의한다. 이 경우, 임대인은 별도의 위약금을 부담하지 않는다.” ㅠㅠ해바라기님 답변이 도움이 되셨을지 모르겠네요! 아무리 부동산 사장님이 힘든 분위기를 만드셔도 필요한 사항은 꼭 말씀하고 요구하시도록 응원합니다! 큰 돈이고 계약이니까요.:) 그냥 진행해도 괜찮아요~ 라고 하셔도 꼭 해바라기 님께서 주도권을 가지고 최선의 결과를 만드시길 바랍니다. (승계 계약일 때는 기존 전세 계약이 유지되는 건지, 계약서를 새로 쓰는 건지 아니면 기존 계약서에 승계 조항만 추가하는지 확인도 필요한데 지금 부동산 사장님 상황으로 보아서는 승계 조항만 추가하실 수도 있겠네요!) 부디 잘 승계 계약이 이뤄지길 바랍니다! 화이팅입니다!