[돈버는 독서모임_희희락락] 독서후기 - 부동산트렌드 2025

#.저자 및 도서 소개

1.책 제목(책 제목 ) : 부동산 트렌드 2025 (서울 아파트 슈퍼사이클 진입)

2.저자 / 출판사 : 김경민외/ 와이즈맵

3.읽은 날짜 :  2025.01.31

4.핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #2025부동산트렌드    #N파고W파고    #퍼펙트스톰

5.도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점

#.내용 및 줄거리

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1.2024년 부동산 시장에는 어떤 일 이 벌어진 걸까?

2024 서울시 아파트 시장은 심각한 위기상황이며 동시에 기회.①빌라포비아 여파로 전세가격 상승,

②PF대출 연장으로 인한 토지가격유지와 역대급 저조한 인허가 물량③공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량

결국 시점의 문제일뿐 서울 아파트 가격이 상승할 전조로 내다 봤다.

2부동산 트렌드 2025 미리보기

현 시장은 '서울 아파트 가격의 골든크로스다.근거는 ①단기 이동평균선과 장기 이동평균선의 비교 분석

②매매와 임대차 거래량 분석으로 골튼크로스가 발생했고.2025년 부동산 시장의 미래를 보여주는 장면이다.

Part 2. 빅테이터로 분석한 서울&전국 아파트

1.전국 아파트 매매 시장 동향

현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 아파트시장은 N파고 형태가 명확하다.역사적 전 고점도 시기의 문제일뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서  W파고의 가능성까지 존재한다.

서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 아래 3가지이다.①과연 가격은 바닥을 쳤는가?②만약 바닥을 쳤다면 수요등 고려했을때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?③만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

2.신도시 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다.한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격확산(동조화)현상이 다르게 나타나는 것을 알수 있다.한강 이남지역에서는 서초구를 중심으로 가격 확산이 두드러진다.

한강 이북지역에는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다.한강이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.

3.서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

강남구,서초구,송파구,강동구,노원구,도봉구,성북구까지 총 7개 구는 약 74만 세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다. 서울시 전체 세대수의 약 42.5%이다. 이들 구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남3구)과 중저가 아파트 시장(노도성)으로 구분 될 수 있으며, 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다.

①고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다②고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 자나나고 있다③중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

4.서울시 아파트 공급 부족사태

향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다.공급절벽이 불러올 3가지 현상①서울시 주택 가격이 상승한다.

②전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.③주거 안정성이 악화될 수 있다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1.슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

장기 이동평균선과 단기 이동평균서 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 ①가격 상승시에는 강남구가 서울  전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는데 반해 노원구는 서울 전역이 상승장에 전입한 후 후행해 상승장에 들어간다.②부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.③부동산 사이클이 짧아진다.

2.인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전세계에서 월세 폭등이 일어나고 있다.또한 임대료 폭등이 부동산 가격을 상승시키는 원리다

또한 우리나라의 시공비 상승 수준은 전년도 동월 대비 시공비 상승률을 볼때2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 심각한 수준이다.글로벌 도시들 역시 시공비 상승으로 인한 공급부족을 예측하고 있고 그 영향이 부동산 시장에 선반영되고 있다.

3.전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

주택담보대출 이자가 저렴해지거라 향후 입주물량이 적어지거나 임대료가 지나치게 상승하는 경우, 사람들은 임차에서 매매 시장으로 넘어가 아파트를 구매하기 시작한다.이 가능성이 2024년 상반기에 나타나고 있다.

현재와 향후 입구물량이 매우 적을 것으로 사람들이 인식하고 있으며, 전세가격이 지속적으로 빠르게 상승하고 있고,변동금리를 선택하는 경우 주택담보대출 이자가 저렴해질 것을 예상하고 있기 때문이다.

4.PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 문제는 아직 해결되지 않았다. 오히려 부실 부동산 폭탄을 떠안은채, 장장 20개월 째 사태가 연장 중이다.

토지 가격이 높은 탓에 분양 수익성이 안 나오고 있고, 신규 개발은 이루어 지지 않고 있다.

5.공급절벽_정확히 얼마나 심각한가

입주 물량이 지나치게 적고 입주물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

6.퍼펙트 스톰_공급부족과 금리 인하의 협공

앞으로 단기가에 일어날 수 있는 정해진 미래는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 도리 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승방향이 연결된다.

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1.아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.

한 발 더 나아가 서울시 대장 단지들이  W파고의 가능성이 있는지 확인하려 한다. W파고는 N파고와 유사하지만 4개의 획을 연속으로 그어야 한다. 역대 최고가까지 뒤어넘을 가능성이 있는지 보기 위함이다.

2.서울대장 단기 가격 분석

대장 단기 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트 ①대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다.②금리 인하는 시간문제다③거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다④강남3구의 상승세가 전이 될 것이다.⑤신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다⑥역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

서울시 집값 시나리오

서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면 모든지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다.다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을것이다.강남에서 강북 지역 아파트로 가격이 전파되는 것과 더블어 살펴 볼 부분은 신축 아파트와 구출 아파트의 가격차이다.

#.나에게 어떤 점이 유용한가?

정확한 빅테이트를 이용한 자료를 제공함으로써 투자의 목표와 시기가 선명해졌다.

#.이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

2024년을 돌아봄으로 다가오는 2025년의 부동산은 지역마다 차이는 있으나 부동산 가격상승이 될 가능성이 높아

투자기회을 얻은것 같아 조금은 설렌다.

#.연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

  세상에서 가장 빨리 99.9% 부자되는법

  내일의 부 / 조던 김창섭