[오무] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 외 5 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.01

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #N파고, W파고    #전세가격상승    #슈퍼사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 

1. 저자 및 도서 소개 

2. 내용 및 줄거리

p76

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하지만, 공급이 충분하지 않으면 자연스럽게 주택 가격이 오르게 된다. 사람들이 주거를 필요로 하는 만큼, 주택에 대한 수요는 일정하게 유지된다. 그러나 새로 지어지는 주택이 부족하면, 시장에 나와 있는 기존 주택에 대한 경쟁이 치열해진다. 결론적으로 서울의 입주 물량이 부족할 경우 주택 가격 상승이라는 경제적 현상이 발생하여, 이는 수요-공급 불균형과 투기 수요의 증가로 인해 더욱 심화될 수 있다. 이러한 문제는 주택 시장 전반에 걸쳐 많은 영양을 미칠 수 있다. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다. 셋째, 주건 안전성이 악화될 수 있다. 주택 가격과 전세 및 월세 가격이 모두 상승하면 저소득층은 안정적인 주거를 확보하기 어려워진다. 앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야 한다. 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

p83

슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다. 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2013년 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

p97

인플레이션_ 부동산 상승의 기폭제

인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데, 크게 두 개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 즉 재화의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다. 수요 측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다. 인플레이션은 경제 전반에 거려 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다.

그래서 원자재 가격 상승은 자연스레 건설비용 상승으로 연결된다. 또한 인플레이션은 임금에도 영향을 미친다. 생활비가 상승함에 따라 노동자들은 증가된 비용을 충당하기 위해 더 높은 임금을 요구하게 된다. 인플레이션이 일어나면 중앙은행은 종종 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하는데, 금리 인상은 자금 대출 비용을 상승시킨다. 따라서 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 인금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다.

p110

전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

아파트 매매 시장과 전세 시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다. 매매 시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화에 투자하려는 수요가 존재한다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.

p116

전세가격 상승의 3가지 원인 그렇다면 2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까? 크게 3가지 이유가 있다. 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 인플레이션은 재화의 가치를 하락시키며, 고정된 수입을 얻는 임대인은 떨어진 화페 가치를 보상받기 위해 임대료를 인상하게 된다. 또한 인플레이션 시기에는 유지보수비와 관리비 등 각종 비용이 상승하기 때문에 소유주는 이를 임대료에 반영한다. 둘째, 입주 물량의 부족이다. 2022년 4분기부터 현재까지 아파트와 빌라 인허가 물량은 역대 최저 수준이다. 이는 5년 후인 2028년 이후 준공 물량 부족으로 이러질 것이 명확하다. 이러한 입주 물량 부족은 처음에는 임대료에 영향을 미치고, 이후 매매가격에 영향을 주기 시작한다. 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다. 세입자들은 몇 년가 모아온 보증금을 잃을 위험이 있다면 더 이상 ‘빌라’라는 유형에 ‘전세’로 들어가기를 꺼릴 거이다. 따라서 빌라 거주자들은 월세로 전환하거나 아파트 시장으로 이동할 것이다.

p127

PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

신규 주택 인허가 물량의 감소는 미래의 공급 부족으로 연결된다. 일반적으로 인허가는 사전 토지 작업이 2~3년 소요되고 준공이 빠르면 3년 정도 절린다. 합하면 최소 5~6년이 필요한 작업이다. 만약 2022년~2023년에 PF 대출을 연장해주지 않고 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 시장에 나왔더라면, 그래서 디벨로퍼들이 사업에 참여할 수 있었더라면, 2027~2028년에 어느 정도 준공 물량이 나올 수 있었다는 뜻이다. 하지만 2027년 아파트 입주 물량은 약 9,700채에 불과하다. 2020년대 연평균 입주 물량이 약 3만 4,000채 수준인 것을 고려하면 매우 심각하다.

p145

공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다. 첫째, 입주 물량이 지나치게 적다. 둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. 2025년~2027년 3년간은 총 입주 물량이 약 4만8,000채에 불과하다. 2010년대 연평균 서울시 아파트 입주 물량이 대략 3만 3,000채인 점을 생각하면, 향후 3년간 1년 반 치도 안 되는 물량이 나오는 것이다. 동북권과 서초구에서 나오는 물량이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

p158

퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고 이것이 매매가격으로 전가 되는 현상이 나타나고 있다. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 임차수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.

부동산에 있어서 금리 인하는 매우 큰 효과를 낸다. 예를 들어 10억원 주택을 구입할 때 LTV 50%를 가정하면 자기자본 5억 원과 은행 대출 5억 원이 투입된다. 이때 은행 이자가 5%라면 1년 이자는 2,500만 원이다. 금리가 인하돼 주택담보대출 금리가 2.5%로 내려가는 경우 1년 이자는 1,250만 원으로 줄어들게 된다. 만약 주택 구매자가 연 2,500만 원의 이자가 충분히 감당 가능하다고 판단한다면, 자기자본과 LTV 조건만 맞으면 주택의 상향 이동을 시도할 수 있다. 따라서 주택담보대출 금리 인하는 다양한 경로를 통해 주택 수요를 자극한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

p76

앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야 한다. 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

=> 이미 가격이 오른 고가 아파트 시장에서 놓친 기회를 아쉬워하기 보단, 아직 가격이 오르지 않은 가치 있는 단지를 찾아 숨어있는 기회를 찾아야 한다.

=> 앞마당을 늘리기 보단 가지고 있는 앞마당 안에서 더 가치 있는 단지 순서대로 투자 우선순위를 검토할 것

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

누가 보기에도 책 제목이 앞으로의 부동산을 전망하는 느낌이기에, 왜 돈독모 책으로 선정되었을까 신기하기도 했습니다. 책을 읽으면서 과거 시장에 어떤 사건들이 있었고, 그 때마다 부동산 시장이 어떻게 흘러 갔는지에 대한 부분을 읽을 땐 부동산 투자를 이해하는데 도움이 되었습니다. 

다만 이를 토대로 앞으로 다가올 2025년과 그 이후에 대해서 저자가 예측하고 있는 부분이나 크게 상위 중위 지역으로 나누어 가격의 흐름으로만 지역을 보는 부분에서는 물음표가 던져지기도 했습니다. 아무래도 직접 지역을 임장하고, 임장보고서를 쓰며 지역과 단지의 가치를 파악하고 가격을 붙여 비교하는 과정이 있어야 하는데, 그런 과정 없이 시점으로만 부동산 시장을 예측한다는 것이 과연 맞는 것일까 의문이 들었습니다.

제가 배운 원칙과 기준대로 행동해야겠다는 생각과 함께 미래는 예측할 수 있는 것이 아니기 때문에 변화하는 환경 속에서 유연하게 대응하며 공부하며 준비한 사람만이 혼란 속에서도 기회를 잡을 수 있다는 생각이 들었습니다.