[다미와] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025(25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 외(와이즈맵)

읽은 날짜 :  25.2.2

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클진입#공급부족 #금리인하 #동조화#비동조화#PF#인플레#공간균형#이동평균선

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 3점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 24년 부동산 시장리뷰 및 25년 전망

2. 내용 및 줄거리

 : 공급부족과 금리인하의 시그널로 서울 아파트 시장 슈퍼사이클 진입

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : PF대출의 영향을 알게 되었다. 부동산 수익률과 가격에 대한 연관성을 수치적으로 알게 되었다. 

(수익률이 오르면 매매가를 더 높게 지불할 사람이 나타나기에 가격이 오른다)

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :PF대출이 부동산 전 사이클에 영향을 주고 있다는 것을 알게 되었다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:: 24년 중반의 기준으로 작성되어서, 25년의 2월에 시점에서는 어느정도 맞고, 적용하면 좋을까?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 :  

32.

• 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두가지
• 단기 이동평균성이 장기이동평균선을 뚫고 올라오는 골든크로스
• 거래량 중 매매거래량의 비중이 빠르게 증가

36.

• 서울 제외 광역시는?

1. 가격이 바닥인가?
2. 바닥이라면 수요 고려시 정체인가, 상승돌입인가
3. 상승이라면 서울 수준으로 나올 수 있는가? → 1.2번 질문에 대한 답이 불명확하다.

39.

• 한강 이남에서는 가격확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않음. 이 차이는 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

65.

• 강남구와 서초구의 서로다른 특징 1)강남구 : 주거지와 업무지구 혼합, 2000년 초중반부터 대규모 재개발 2)서초구 : 주거기능이 더 강함. 2020년 이후 재건축 이루어짐. (신축)

68.

• 노도강 지역의 가격 정체
  • 강남 접근성 한계
  • 재건축, 재개발 경제성의 저하

71.

1. 고가와 중저가 아파트이 시차가 존재
   1. 그러나 오랜 기간 두고보면 누적 상승률은 거의 비슷
   2. 현재는 가격이 벌어지고 있음
2. 고가 아파트의 권역 동조화
3. 중저가 아파트는 비동조화 현상
   1. 중저가 시장에서는 개별 지역의 특성, 단지에 따라 움직임이 달라진다.

76.

주택공급 절벽의 3가지 효과

1. 주택가격 상승
2. 전월세 가격 상승
   1. 공급부족으로 전월세물건도 감소 → 가격 상승
3. 주거안정성 악화

91.

• 강남구는 서울평균보다 앞서 반등시작, 하락은 늦게 시작됨
• 노원구는 서울평균보다 1개월 빠르게 하락, 3주늦게 상승시작

99.

임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유

• 임대료 상승하면 수익률이 올라간다. → 과거 수익률을 추구하는 매수자에게는 더 높은 가격을 지불할 수 있는 여력이 생긴다.

103.

공급이 부족한 상황에서 나타날수 있는 두가지 현상

1. 신축아파트의 희소성으로 높은 프리미엄 형성
2. 신축-구축간 가격이 지나치게 벌어질 경우 구축 매매로의 전환 발생

116.

전세가격 상승의 3가지 원인

1. 인플레로 인한 월세,전세 가격 상승(화폐가치 보상을 위한 임대료 상)
2. 입주물량 부족
3. 전세사기로 인한 빌라포비아(빌라수요가 아파트로 이동) → 빌라가 서울시 주택수요의 50%를 차지하고있었음.

122.

매매비중의 점진적인 상승과 매매거래량 증가는 시장이 바닥을 지났다는 신호

→ 25.2월 현재의 매매거래량과 매매비중은 어떻게 될까?

132.

정부주도 PF대출 연장의 여파

1. 토지가격의 미하락(부실 PF 파산으로 토지가 싸게 나와야하는데 그렇지 못했음) → 신규 사업기회가 부족, 사업성 악화
2. 지속적인 금융비용 발생중(디벨로퍼가 부담중)

→PF 연장이 결국 공급부족을 가져옴.

149

25년-27년까지 서울아파트 입주물량의 문제점

1. 입주물량이 지나치게 적다.
2. 입주물량이 지역적으로 편중되어 있다. (동남권(서초구), 동북권(이문,장위,휘경))

155-161.

부동산 수요측면

• 인플레가 왔음에도 일반인들의 소득 상승은 미비
• 빈부격차로 주택시장의 양극화 진행중
• 공간 균형을 이룰 것으로 예상

고물가 속 공급절벽

• 인플레로 화폐가치 하락 → 실물자산 가격 상승은 필연적
• 인플레로 시공비 인상
• PF는 서울과 지방을 각각 봐야함
  • 서울은 토지가격 하락시 사업성 개선될 여지가 크지만
  • 지방은 미분양이 넘치고, 토지가격하락이 사업성 개선으로 이어지지 않음

금융시장_금리

• 더 이상 기준금리 인상은 어려ㅓ움.
• 금리 인하는 언젠가 시작

243.

전세가격 상승이 매매 수요로 전환되어 전세가격 상승세 완화 가능성 있음

금리인하는 주담대 이자율을 낮추며, 부동산 수익률인하로 이어져 부동산 가격상승으로 연결된다.

251.

신축과 구축의 가격차이가 현재는 있음.

2010년 중후반과 같이 40%정도의 차이가 날 수도있다.

그러나 장기적으로 볼떄 아파트 공급이 부족하다면 구축 아파트 역시 가격상승 압력을 받을 것