[지투23기 우2ㅣ는 5늘부터 낙만투자자 EB] 4강강의 후기

안녕하세요, 성장중독자 EB입니다.

이번 4주차 강의에서는 게리롱 튜터님의 "지방에서 제대로 1등 뽑아서 투자하는 법" 에 대해 배웠는데요,

실제 매수를 결정하기 위해 밟아야 하는 프로세스가 실전에 맞게 좀 더 구체적이었다는 점과 실력을 키우기 위한 다양한 방법들을 제시해 준 것이 너무 유익하고, 적용해볼 생각에 설레기도 했습니다.

강의를 들으면서, 앞마당들을 돌아보면서 가장 절실히 깨달은 것은 과거에 만든 앞마당이 흐릿하고 가치판단이 제대로 되어있지 않으면 뒤에 단계들을 제대로 수행할 수 없겠구나. 선명한 앞마당을 만들어가는게 중요하구나 입니다..

그리고 간간이 하려고 했지만 습관이 잡히지 않은 시세트래킹, 전수조사도 제대로 하고 있었나? 라는 생각을 하게 되었고, 덕분에 시세에 대한 중요성과 어떻게 해야 효율적으로 시세를 익히고 활용할 수 있는지를 배운게 가장 유용했습니다.

가치판단에 대한 생각과 시세 활용법에 대해 상세히 알려주신 게리롱 튜터님 진심으로 감사합니다.

강의 내용 요약 & BM 할 것들

*결국 근본은 "가치판단 → 비교평가 → 1등뽑기" 이고, 이것을 세부적으로 풀어서 설명해주셨는데요.

1. 가치판단 → 임장&임보를 통해 → 입지+상품성
2. 비교평가 → 가치+매매가 만 고려
   1. 가치 고정 → 비슷한 가치면 더 싼 거
   2. 가격 고정 → 같은 가격이면 더 좋은 거
3. 1등뽑기: 가치가 있는 것(가치) 중 가격이 저평가(매매가) 되어 있고, 투자금이 적게 들고, 감당 가능한 거(리스크)
   1. 가치+가격→ 임장+임보+저평가 => 비교평가 영역
   2. 투자금+리스크 → 수익률+감당가능 => 1등뽑기

*지방은 수도권에 비해 빈 땅이 많아 입지요소의 중요성이 상대적으로 덜 하고, 상품성이 중요하고, 이에 기반해 선호요소의 비중이 학군,환경,커뮤니티가 가중치가 큰 편이다.

*그래프 비교 팁

1. 흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교할 것 → 지역마다 사이클 다르니까
2. 5년 이상 지난 단지로 비교할 것 → 신축은 가격 왜곡이 있을 수 있다.
3. 단지 갯수는 2개씩만 → 디테일하게 가격 확인하는 연습을 위해

*지방은 20평대도 수익은 나지만, 압도적인 선호요소가 있는지(가치가 있는지)를 잘 봐야함.

*지역 내 비교평가 핵심

1. 생활권 선호도
2. 개별선호도

지역 간 비교평가는 1,2 에 +각 도시의 체급과 위상을 이해하고 입히기.

*위상 결정 요소 : 도시의 체급, 경제력, 압도적 1등

*수익률 200% → 투자금200%+원래매매가 → 현실적으로 더 빨리 실현가능한가?, 이 가격이 어울리나 → 전고점 확인

*전고점 확인 시 주의사항

1. 전고점을 회복할만한 단지인가? → 수요 충분하고 선호도 괜찮은가? → 입지 떨어지는 곳, 구축, 20평대&복도식, 전세가 오르지 않는지 등등의 요소로 확인
2. 향후 지역 내 공급물량 확인
   1. 공급과다 → 전세가 상승 시기 늦춰지고, 신규택지 형성으로 이전 생활권 위상 잃을 수 있음.
3. 진짜 전고점이 맞나? ex. 맨 앞동 뒷동 가격차 심할 경우..

*공급에 따라 주의할 리스크

1. 잔금 리스크 → 전세물량 많아짐+입주물량
   1. 고려사항: 주담대 + 신용대출 + 보유현금
2. 역전세 리스크 → 재계약 시점 입주물량
   1. 고려사항
      1. 역전세 감수할 만큼 매력적인가?
      2. 자금 얼마나 더 들지?
      3. 공급이 많아도 특정 시기나 지역에 집중된다면?

*임보 결론 정리하기

1. 내가 본 물건 엑셀표 첨부 후, 1등 적고(기존에 하던거)
2. 내가 1등으로 뽑은 단지에 대한 이유를 자세히 적어볼 것
   1. 이 단지의 가치와 가격수준은 어떻다
   2. 1등 외에도 다른 애들도 적어보기.

*전체 앞마당 1등뽑기

수도권 내에서 1등 광역시 내에서 1등 중소도시 내에서 1등

그 안에서도 서울의 구별로 1등, 광역시 구별로 1등 …

+ 20/30평대 나눠서 1등뽑기 + 최종 선정 이유!

매달 뽑았던 1등을 정리해두고, 매달 매매/전세가 기록하기 → 투자 통찰력 기를 수 있다.

*시세트레킹 → 낚시 찌 역할 → 움직이면 전수조사 진행.(무식하게 전수조사 다 하고 있지말자)

*시세스캐닝: 가치 판별이 모두 되어있어야 가능하다.

*시세그룹핑 → 세로버전 응용해보기

1. 단지임장시 활용법: 시세지도+시세트래킹 단지
2. 스스로 문제내고 풀어보기.
3. 앞마당 5순위 시세표

*앞으로 할 일 : 매달 앞마당 1개 + 시세