열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 순자산 34억 가능하조 EB]



안녕하세요, 성장중독자 EB입니다.

오늘은 식빵파파님의 3주차 강의후기를 써보려고 합니다.

사실 월부생활을 하면서 모든 강의들이 유익하고, 정말 좋았는데, 식빵파파님 강의는 "재밌다"라는 감정이 많았습니다.

이것저것 해보지만 할 때마다 이렇게 하는게 맞나? 했던 "비교평가"를 너무 쉽고 재밌게 알려주셔서 "아 얼른 수강하구 적용해보고싶다 !!! 너무 재밌따!!!" 생각하며 강의 수강을 했네요.

자신의 첫 임장보고서를 쓰면서 수강생들이 어떤 것들을 궁금해할까를 많이 생각하고, 강의 준비해주신 게 수강하면서도 느껴져서 식빵파파 튜터님께 감사하고, 이런 강의를 들을 수 있는 환경에 있다는 것이 참 감사하다 생각합니다.

이제는 비교평가 시도때도 없이 활용할 것입니다. 9000장의 임장보고서를 쓰시면서 얻은 노하우를 이렇게 가볍게 가져가도 되나 싶은데, 배운 것을 잘 적용해서 저희가 투자자로써 성장하는 것을 보는 것이 식빵파파님의 보람이라 생각하며 활용해서 투자까지 이어지도록 하겠습니다.



(실제 제 어제 목실감이에요,, 정말 재밌다고 느낀 것은 사실입니다..!ㅎㅎ)

강의에서 적용할 점들 요약

강의에서 적용할 점은 비교평가 프로세스 전부인데요, 간단히 정리를 하자면

1. 지역에 따른 시장상황을 파악한다
   1. 기사, 방송 뉴스등으로 자주 반복되는 기사들의 내용을 확인하고 사람들의 반응을 본다.
   2. 실제 현장을 통한 팩트체크! - KB통계, 전임, 부동산 매물 수
   3. 시장 진단, 그에 따른 가장 좋은 투자! ex. 상대적 저평가 -> 좋은데 싼거 , 절대적 저평가 -> 젤 좋은 거
2. 비교평가를 통한 가치 판단
   1. 생활권 고정
      1. 생활권 하나 안에서만 비교평가를 한다. *유의점: 하나의 생활권 내에 단지 엄청 많을 수 있기에 최대 5개만, 초보는 2개부터.
   2. 가격 고정
      1. 가격(만)을 고정하고, 같은 가격을 가진 단지 비교평가(모든 생활권) *유의점: 서울/수도권의 경우, 가격 레벨을 상/중/하로 나눠서, 지방은 3억대, 4억대, 이런식으로 촘촘히 가격대를 나눠서 할 것

• 비교평가 요소는 먼저 가치를 보고 그다음 가격을 보기위해 아래와 같은 형식을 사용
  • 교통(강남접근성)
  • 환경
  • 학군
  • 가치순위
  • 매매/전세
  • 전세가율
  • 투자금
  • 가격순위(높은거가 1)

3. 투자 의사 결정

• 1등 뽑기 프로세스(위의 두 가지 모두 동일한 과정을 거친다)
  • 가격이 싼 가? -> 처음 나온 매물의 가격을 보고 순위를 매길 것
  • 조건, 상태가 좋은가? -> 수리상태를 확인 및 수리비 포함 매매 가격으로 순위 재정비 -> 터무니 없는 거 제거
  • 투자금 적게 들어가는가? -> 계약조건 확인(전세 낀 물건? 매도후 이사? 이런 것들)
  • 감당 가능한가? -> 여러 케이스가 있지만, 잔금치고 수리할 가능성, 만기시점 공급에 따른 리스크 감당가능? (그정도로 매매가가 싸니까 이런걸 생각하겠지?) 등등
• 같은 단지 내에서 1등 뽑기
  • 1등 뽑기 프로세스 진행
• 지역 내 1등 뽑기
  • 단지별 1등을 가지고 또다시 1등 뽑기 프로세스 해서 가치순, 가격순을 매긴 후 싼 것을 뽑아냄.
  • 저환수원리 어긋나는 것 있나 확인
  • 투자 or 시세트레킹

강의 내용 적용하기

지역에 따른 시장 상황은 판단했다 치고, 나의 경우 서울을 예시로 적용해보려 한다.

현재 서울/수도권은 상대적 저평가 이므로 싼 것과 비싼 것이 혼재되어 있다. 그렇다면 우리는? 좋은데 싼 거!!를 찾아야 한다.

1. 생활권 고정 비교평가

예시로는 신도림 생활권을 가져왔습니다. 단지 선정 기준은 전고점 대비 -20%이고, 여유롭게 -15%까지 가져와봤습니다.

대림1,2차와 신도림태영은 순위가 같은데, 그 이유는 신도림동이 사람들이 더 좋아하는 환경이고, 태영은 철도사이로 아래쪽인데, 분위기가 좀 다르다. 구로는 교통이 가장 중요한 입지요소라고 생각하지만, 신도림 생활권 내에 사는 사람들이 선호하는 동네는 신도림중학교를 배정받을 수 있는 신도림역 위쪽을 선호한다. 이 두 가지 가치를 같이 봐야하기 때문에 대림 1,2차와 태영 둘다 가치가 높다고 판단했다.

그럼에도 대림1,2차가 싸다고 한 이유는, 두 단지간의 전고점 차이가 크기 때문에 절대적인 가격은 태영이 싸지만, 전고 대비 낮은 가격을 형성한 것은 대림 1,2차이기에 대림1,2차가 싸다고 판단했다.

2. 가격고정 비교평가

이번에는 가격대가 9~11억원대 (중상정도) 단지들을 가져와서 비교해봤습니다.

가치 순위를 매기는 것의 중요성을 알 수 있었는데, 위에서처럼 교통 접근성을 강남 기준으로만 보고 든 생각은,

클라시엘>대림1,2차>길뉴6단지>우성3차=길뉴e편한4차 였었다.

그러고 전고점을 확인해보니 그 순위가 달랐고, 그 이유에 대해 생각해보니, 각 생활권 별 입지요소의 가중치가 달라서 그런건 아닐까 하는 생각에 다시 생각을 해봤다.

수지와 구로는 교통입지가 제일 중요한데, 이 둘의 경우 강남접근성만 보면 클라시엘이 가깝지만, 그 외에 영등포, 광화문, 구디,가디 등의 직장으로의 교통 입지를 보면 대림 1,2차가 압도적으로 가치가 높은 것을 확인할 수 있다 .따라서 대림1,2차>클라시엘이 되어야하고

길뉴6단지의 경우, 마찬가지로 강남외에 광화문, 영등포로는 강남보다 접근시간이 더 적다. 또 이곳에 사는 사람들의 수요는 환경인데,

과연 나라면 길뉴6단지에 살 것인가 클라시엘에 살 것인가를 생각해보니, 애 키우고, 적당한 인프라를 누리면서 살기에는 길뉴6단지가 더 좋다는 생각, 길뉴6단지와 대림1,2차를 비교해도 교통시간의 차이가 10분정도이지만, 환경은 길뉴 6단지가 압도적으로 좋기에 나같아도 6단지 살겠다 싶어 순위를 조정했다. 마찬가지로 우성3차 살래 길뉴e편한4차 살래 하면 난 둘 다 살기 좋다고 생각했다. 우성은 교통입지에 강점이, e편한은 환경입지의 강점이 명확해서.

그 결과 길뉴6단지>대림1,2차>클라시엘>우성3차=길뉴e편한4차 순으로 정리되었다.

정답지를 보고 순위를 고치면서 생각하고, 다시 평가해보니 우성3차가 싸다는 결론에 이르렀다.

역시나 강의와는 또 다르게 적용을 해보니 여러가지로 더 생각해야할 상황들이 많은 것 같다.

그렇지만 강사님께서 알려주신 본질을 기준으로 삼아 그것을 지키고 그 외적인 것은 가정을 세우고 확인하는 식으로 무한 피드백을 굴리며 비교평가하다보면 올바른 방향으로 나아가지 않을까 ? 라는 생각이 들었다.

이런식으로 단지분석할 때, 비교평가하는 비중을 늘리고, 다음 임장에서는 1등뽑기 까지 강의에서 배운대로 적용해 식빵파파님의 뒤를 이어 비교평가 완전 정복해봐야겠다.