안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
이번 4주차에서는 게리롱 튜터님께서 본인이 경험하시고 가장 실력이 향상되는데 효과적이었던
비교평가 방법과 1등 뽑기 방법, 시세 트래킹 방법에 대해 강의해주셔서
사실 처음 듣는 개념도 있었고
이것만 BM해도 실력이 정말 늘겠는데?! 하는 도움되는 내용들이 유독 많았습니다.
매번 비교평가와 1등 뽑기, 시세트래킹이 가장 어렵다고 생각이 드는데 이렇게 튜터님께서 직접
시행착오를 겪으시고 나서 현실적인 최적의 방법을 알려주시니 너무나 좋았습니다.
비교평가와 1등 뽑기 A to Z
(1) 비교평가
전고점을 계속 마음속에서 지워버리려고하나 마음처럼 되지 않는게 사실인데
전고점이라 할만한게 없던 시기들 속에서도 투자를 하기 위해서
비교평가가 필수적임을 알려주셨습니다.
사실 전고가 이미 찍힌 뒤에 저는 아파트 공부를 시작을 했기에 전고점을 보지말고
가치를 보라는 말을 많이 들었지만 와닿지 않았었는데 각 시기시기마다 항상
투자자로서 투자를 하려면 가치를 봐야겠구나 하는 생각이 먼저 들었습니다.
그리고나서 비교평가의 두가지 기본 원칙을 가르쳐주셨습니다.
같은 가격이면 더 가치가 좋은 것
같은 가치이면 더 가격이 싼 것
정말 많이 들었던 원칙인데 막상 가치를 통일시키거나 가격을 통일시키는 일들을
하지 않고 바로 어려운 비교를 하려고만 해서 그동안 어려움을 느낀거 같습니다.
그래서 이번 임보에서는 가치를 통일하기엔 아직 어려움을 느껴
가격이 비슷한 단지들로 가격을 통일하고 더 가치가 좋은 것을 찾으려는 노력을 많이했습니다.
그리고나서 비교평가에서 지역내 비교평가와 지역간 비교평가에 대한 개념을 설명해주셨습니다.
기본적으로 지방에서의 단지 선호도는 입지와 상품성
그리고 학군,환경,커뮤니티 등을 아우르는 선호요소로 정해지게됩니다.
그리고 가치와 가격이 다른 경우에 적정한 가격 차이인지를 보기 위해서
과거 그래프를 비교하는법도 알려주셨는데
이때 중요한게 흐름이 같은 지역 내에 5년 이상 지난 단지로 가급적 2개만 붙여서
비교를 하여 가격차이가 그동안 얼마가 났는지를 보며 현재의 가격차이가 적정한지를
판단하는 방법도 알려주셨습니다.
추가적으로 지방에서의 20평대를 볼때의 기준도 알려주셨는데
신축&대단지&브랜드 이거나 입지가치가 너무 좋은 생활권에 있는 단지들 정도만
20평대 투자를 고려하는 방향으로 가라고 알려주셨습니다.
그래서 앞으로 지방 20평대를 볼때의 내가 단지를 보며 해야될 질문은
압도적인 입지독점성을 가졌는가?!
신축&브랜드&대단지인가?!
라는 두가지 질문입니다.
그리고 이어서 지역 간 비교평가는 일단 각 도시별 체급을 아는게 우선입니다.
이는 인구수, 양질의 일자리, 압도적인 선호도를 가진 생활권 등으로 결정됨을 일단 알아야합니다.
그래서 도시의 체급을 비교하고
각 지역내에서의 생활권 순위와 단지 선호도를 비교 종합하여
사람들이 더 선호하는 단지가 어디일까를 비교해보는 과정이 필요합니다.
이렇게 비교해보는게 아직은 좀 어려운데 수영과 같이 구분동작으로 이렇게 하다보면
어느순간 저도 튜터님들 처럼 물어보면 바로 어디가 나은지 튀어나오는 경지까지
실력을 빨리 끌어올리고싶다는 생각이 들었습니다 ㅎㅎ
BM
비교평가의 기본 원칙을 바탕으로 비교평가 해보기
그래프 비교는 단지 2개씩, 5년이상 지난 단지로, 흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교
지방 20평대를 보는 관점 따라가기
지역 간 비교평가도 연습하기!!!!
(2) 1등 뽑기 프로세스
1등 뽑기는 가치가 있는 것 중에서 가격이 저평가 되어있고 투자금이 적게 들고 내가 감당 가능한 걸
뽑는것입니다.
즉, 비교평가를 통해 가치대비 저평가 된 물건을 찾고
투자금을 줄여 수익률이 높은 물건 중에서 공급 등의 리스크로부터 감당가능한 물건을 사는게
1등 뽑기의 모든 것입니다.
그리고 1등 뽑기가 다 다를수밖에 없는 이유에 대해서 각 상황 설정을 해주시고
설명을 해주셔서 아 이런 사람한테는 여기가 1등이겠구나라는게
확 와닿아서 그동안은 잘하시는 분들의 1등과 다른걸 뽑게되면 아 내가 좀 잘못뽑았나?!하는
생각도 들었었는데 이제는 내 상황에서의 최선을 고민했고 잘 뽑은거 같음을 느꼈습니다.
그리고 여기서 또 BM하고자 느꼈던게 바로 수익률 판단 과정에서
전고점을 참고할때의 주의점이었습니다.
3가지 주의점을 알려주셨는데
1.수요가 충분하고 선호도가 괜찮은가?!
2. 향후 인접한 지역에 공급이 과다하지는 않은가?!
3. 진정한 전고점이 맞는가?! (동별 선호도같은 요소)
전고점을 판단하여 수익률 계산을 해볼 때 정말 주의해야지 실수하지 않겠다 생각이 들었고
이번 제 1호기 물건 또한 동별로 가격차이가 굉장히 많이 났기에 진정한 전고점이 맞는가?!
이 부분이 공감이 정말 많이 되었습니다.
감당가능한지를 따져보는 리스크 판단에 대해서도 두가지를 주의하라고 알려주셨습니다.
바로 잔금과 역전세인데
잔금의 경우는 주담대, 신용대출, 보유현금 등으로 전세를 못맞출 경우 말그대로
잔금을 칠 수 있는 여력이 있는지를 확인해보는 과정이고
역전세에 대한 건 역전세가 예상되면 무조건 투자를 안하는게 아닌
역전세 리스크를 감수할 만큼 매력적인가를 따져보고
최악의 상황에 얼마정도가 더 들어가도 괜찮을까를 판단해봐야합니다.
이럴 때, 3년 이상 지역 전체적으로 공급이 쏟아지는 경우에는 내가 굳이 들어갈 필요없이
나중에 공급이 정리될때를 트래킹하여 보는게 맞으며
특정 시기나 특정 지역에만 공급이 집중되는 경우에는 그 시기나 지역을 피해갈 수 있다면
정말 좋은 투자기회를 잡을 수 있음을 알려주셨습니다.
마지막으로 앞마당 전체에서 1등을 뽑는 방법과 모의투자 및 복기를 하는 법까지도
알려주셔서 정말 BM으로 가져가야만 할 내용들이 정말 많다고 느꼈습니다.
BM
전고점 활용시 주의 사항 3가지
리스크를 감수할 만큼 매력적인지 따져보기
게리롱 튜터님 결론 부분 BM (1등 뽑은 이유 설명)
서울/수도권, 광역시, 중소도시 전체 앞마당 1등 뽑기 양식 BM
모의 투자 및 복기 시작
(3) 앞마당에서 투자기회 놓치지 않는법
이번 강의에서 가장 충격을 받았던 파트로서 정말 이렇게 해바야겠다는 생각이
가장 많이 들었던 파트입니다.
시세의 아버지신 시아버지 게리롱 튜터님께서 알려주시는 시세로 할 수 있는
효과가 있었던 3가지 방법에 대해 알려주셨습니다.
먼저, 게리롱 튜터님의 시세트래킹 양식을 기준으로 구 기준 10개 내외 정도로 골라서 트래킹하라고 하셨고
제 고민을 어떻게 아셨는지 전수조사랑 시세트래킹 뭘 해야하지 고민하고 혼란스러워할 걸
우려하시며 이에 대해서도 명확하게 설명을 해주셨습니다.
무턱대고 전수조사를 해왔던 저에게 해주시는 말씀 같았는데 시세트래킹으로 먼저 탐지를 하고
투자할만한게 있다 싶은 지역을 집중해서 전수조사를 해야한다고 강조해주셨습니다.
하지만 역시나 전수조사를 안하면 놓치게 되는 단지가 있을까봐 불안한 마음이 있어
그동안 전수조사만을 고집해 왔던 것이었는데
이걸 보완하는 방법으로 시세 스캐닝이라는 방법을 제시해주셨습니다.
네이버 부동산에서 마우스 올리면 가격이 뜨는걸 이용해서 시세를 스캔하는 방법을 알려주셨는데
처음에는 오래걸려도 반복하고 가격에 익숙해질수록 빠르게 볼 수 있다는 점을 알려주셨습니다.
이제 점점 앞마당이 많아지며 시세 전수조사가 힘들어지기 시작할때쯤 만난 단비같은
꿀팁이었고 아 진짜 내가 앞마당이 많아져서 감당안될때쯤이면 이 시세스캐닝 과정을
무조건적으로 해야겠다는 생각이 들었습니다.
마지막 시세파트로 시세그룹핑을 제시해주셨는데 세로형 시트에 필터를 걸어 단임을 하면서
전국에 같은 가격대 단지들과 비교를 하면서 임장을 하며 한번 더 가격을 머리에 긁는 효과와 함께
비교평가도 바로바로 되는 장점을 누릴수 있습니다.
BM
게리롱 튜터님 시세 트래킹 양식 써보기
시세스캐닝 해보기
세로형 시세시트 가지고 다니며 단임해보기
지금 지방 앞마당 ㅁ억대에서 가장 좋은 단지 3개만 말해보세요에 답할 수 있게 하기
정말 이렇게 강의를 듣는 7시간 정도의 짧은 시간에 엄청난 지식들이
머리에 들어왔고 소화가 안되서 몇번이나 앞으로 돌아가 다시 들은적도 많았습니다.
게리롱 튜터님께서 알려주신 과정을 충실히 따른다면 나의 임보 결론파트에
자신감이 좀 더 생길거 같고
시세 알려주신 방법들을 통해서 앞마당에서 단지들을 놓치지 않을 수 있겠다라는
확신이 생겼습니다.
지투실을 처음 들은 지금부터라도 시작해볼 수 있어 다행이고 이렇게 꾸준히 하다보면
언젠가는 앞마당 몇억대에서 가장 좋은 단지들 뽑으라하면 바로 대답이 튀어나올수 있겠다라는
생각이 들었습니다.
여러 시행착오 거치며 힘들게 알아낸 내용이셨을텐데
소중한 강의 해주셔서 정말 감사합니다.
댓글
Woody님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
