'부동산트렌드 2025' 독서후기 #25-4 [아인파파파]

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈랩

읽은 날짜 : 25. 1/28 ~ 25.2/2

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세 #공급 #금리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

:

<저자소개>

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.

<도서소개>

“서울 집값은 신고가를 기록할 것이다!”

공급 절벽, 전세 상승, PF 연장, 금리 인하 신호까지…

모든 지표가 ‘대세상승’을 가리킨다!

“슈퍼사이클에 돌입한 서울 아파트 시장의 미래!”

2. 내용 및 줄거리

:

목차

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

참고문헌

P.16 ①빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승, ②PF 대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량 그리고 ③공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량 등 여러 상황으로 보아 부동산 가격에 상승 압박이 가해질 것이라 보았기 때문이다.

P.36 다만 경기도의 경우 해석에 조심해야 한다. 경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안 된다.

우리가 배운대로 서울과 경기도의 정의를 강남 1시간으로 내릴 필요가 있다는 것을 다시 알려주는 대목인 것 같다.

서울(강남) 접근성이 좋은 경기도는 접근성이 좋지 못한 경기도와 가격 흐름이 같이 간다.

P.61 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성북구까지 총 7개 구는 약 74만 세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다. 서울시 전체 세대수의 약 42.5%다. 이들 구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남3구)과 중저가 아파트 시장(노도성)으로 구분될 수 있으며, 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다.

서울에서 인구가 별로 중요하다고 생각하지 않았었는데.. 이렇게 전체적인 흐름을 보기에 서울 세대수의 대다수를 차지하는 고/저 그룹핑을 통해 흐름 파악을 해보는 것은 정말 유용한 것 같다. 노도성 앞마당이 하나도 없기 때문에 나중에 시세 볼 때 대략적으로만 한번 볼 수 있을 것 같다.

94 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다.

부동산은 무거운 상품이기 때문에 흐름이 느리다는 것, 그러나 그 흐름이 오래갈 수 있다는 것. 다른 관점으로는 투자 물건 하나 놓쳐도 다음 투자기회를 빨리 찾으면 복구가 가능하다는 것. 조급해 하지말고 내 앞마당과 시장을 보는 눈만 있으면 돈 버는덴 아무 문제가 없다

103 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다

공급 = 신축인데 이 사실을 몰랐던 건 아니지만, 무시한 것 같다. 수요 공급 법칙에 의해 신축 프리미엄 확인.

116~117

전세가격 상승의 3가지 원인

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다

둘째, 입주 물량의 부족이다

셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다

세번째 빌라포비아가 아파트 전세값을 상승시킨다는 연결성은 전혀 생각지 못했는데 중/저가 아파트 전세가격을 올릴 수도 있겠다는 생각이 많이 들었다. 과거에도 산본 소형평형 오르고 강남 부터 흐름이 왔었는데...!

147 물량이 부족한 경우 전세사기 문제가 해결된다면 빌라 공급 부족은 장기적으로 빌라 임차(월세 혹은 전세) 가격을 높이고 아파트로의 전월세 이주 수요를 창출할 가능성이 존재한다.

세번째 빌라포비아가 아파트 전세값을 상승시킨다는 연결성은 전혀 생각지 못했는데 중/저가 아파트 전세가격을 올릴 수도 있겠다는 생각이 많이 들었다. 과거에도 산본 소형평형 오르고 강남 부터 흐름이 왔었는데...!

154 서울과 같이 인구 1,000만 명 규모를 오랜 기간 구가하다가 인구 자체가 감소하며 900만 명대 중반에 이른 지역에서는, 거주 가구수는 문제가 되지 않는다. 오히려 서울 같은 지역에서는 지역민들의 ‘소득 수준’이 중요하다

소득에 따라 이 지역사람들이 아파트 값을 얼마나 받아줄 것인가? 에 대해 고민을 한번 해볼 필요가 있는 것 같다.

같은 4군이라도 동대문구 대장 크레시티 가격이 치고가는걸 보면.. 청량리 도매시장 큰 손들의 힘인가? 하고 생각해볼 수 있는 것 같기도하다.. 어렵다 직장..

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

빌라와 아파트 전세가 상승을 연결 시키는 점. PF 대출 지연이 아파트 공급으로 왜 이어지는지.

경기도와 서울의 가격 연관성. 3가지는 확실하게 배운 것 같습니다.

전체적으로 서울 시장은 공급에 의해서만 결정되는 시장이 아니기 때문에 다양한 요인에 대해 분석하는 것들을 BM 하기에 좋았던 것 같습니다.

4 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

:

삼토시, 부동산 변곡점이 온다.

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )