[좋은아빠좋은남편] 부동산트렌드 2025 독서후기

책제목: 부동산트렌드 2025 

저자 및 출판사: 김경민

읽는 날짜 : 25.02.02.10

핵심키워드 3가지: 서울, 공급부족, 저금리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 -몇 점) : 10점

저자 및 책 소개 : 서울대 지리학 학사, UC버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획,부동산 연구로 박사학위를 받았다. 현재 서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구분야는 빅테이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스, 공공민간협동개발 등이다.

Part. 1  2024년 부동산 다시보기

1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

      N자로 반등한 서울 부동산 시장 - 23년부터 24년 7월까지 부동산 시장은 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하        는 N자 파고가 등장했다. 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우        서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우 집값 상승 가능성       과 더불어 전략적 대처를 조언함

  2. 부동산 드렌드 2025 미리보기

     서울 아파크 골든 크로스가 발생하다 - 장기 단기 가격 분석에서도 매매 임대차 거래량 분석에서도 골든 크로스가 발       생했다. 

Part. 2  빅데이터로 분석한 서울& 전국아파트

1. 전국아파트 매매 시장 동향 - 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 매매 거래의 비중이 늘어난다는것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 시장의 상승세를 뒷받침하는 분석 결과다. 

     서울 아파트시장, N파고 등장과 수퍼사이클 돌입 - 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하고 W파고의 가능성      까지 존재한다. 

     서울아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두가지 분석결과

     첫째 - 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균성을 뚫고 올라가는 골든크로스가 발생

     둘째 - 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다

 2. 신도시 아파트 매매 시장 동향 - 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북        지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접에서 비롯된다.

 3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향 - 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 한해 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을      따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역에 상승 시차가 존재함을 확        인할 수 있었다. 노원구, 도봉구, 성북구는 서울의 다른 지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이다. 이러한          가격 경쟁력은 중산층 및 서민층이 이 지역을 주거지로 선택하는데 중요한 역할을 한다. 

 4. 서울시 아파트 공급 부족 사태 - 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 특히 2026년 서울시에 예정되어       있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성까지 있다.

      서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

      서울시 주택가격이 상승한다. 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.  주거안정성이 악화될 수 있다.

Part. 3  2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 수퍼사이클 서울아파트 대세상승의 신호탄 - 2024년 슈퍼사이클 역시 마찬가지다. 강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 후 서울은 한 달이 지난 4월 첫째 주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째 주에 상승이 시작됐다.
2. 인플레이션 부동산 상승의 기폭제 - 서울시 아파트 월세 시장은 2020년을 기점으로 이전과 매우 달라진 것이다. 전 세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했다. 서울에서도 같은 현상이 나타난 것을 부인할 수 없다.
3. 전세가격 폭등 매매로의 전환을 이끌다 - 전세가격은 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승중이며 전세가격 치고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다. 문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다.  매매 임대 추이르 통해 우리가 알 수 있는 사실은 임대 거래량이 매매 거래향을 압도한다.
4. PF사태 정책 실패와 최악의 공급 부족 - 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자 사업수지가 안 맞는 상황이다.
5. 공급 절벽 정확히 얼마나 심각한가 - 전체 물량의 대부분인 약 2만채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있는 것이다. 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다. 빌라와 아파트 모두 급감한 착공물량
6. 퍼펙트스톰 공급부족과 금리 인하의 협공 - 국내 외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다. 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 국고채 10년물 금리도 하락할 것이며 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다. 부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 두 부분에서 영향을 받는다. 인플레이션은 화페의 가치를 감소시키는 데 반해 실물자산인 부동산의 가치를 끌어올린다.

Part. 4  12개 대장 단지 상세 리포트

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인 - 대부분의 단지들에서 슈퍼사이클이 시작되고 있다. 다만 강남과 강북권에는 작은 차이가 존재하며 평형대별 차이도 존재한다. 그럼에도 큰 흐름의 변화는 누구도 부인할 수 없는 사실이다.

    N파고 - 상승, 하락, 상승의 획을 세번 연속으로 그러야한다. N파고 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.

2. 서울 대장 단지 가격 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트 - 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다. 금리인하는 시간 문제다. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다. 신축 아파트의 상승세가 퍼저나간다. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다. 서울시의 거주 수요는 증가하고 있지만 공급이 받쳐주지 못하고 있다.

Part. 5  2025년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오 - 서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다. 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포 지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다. 금리가 24년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상되고 금리 인하 폭이 0.75%p 까지 확대 될 경우 가격 상승률은 10%에 이룰 수 있다.
2. 대한민국 부동산 시장이 가야할 방향 - 우리는 종부세를 폐지하는 경우 실효 재산세율을 어느 정도까지 높일지, 그리고 재정 자립도가 낮은 농촌 지역의 재정 보조는 어떤 방식으로 할지 논의해야 한다. 이런 논의 없이 외치는 종부세 폐지 및 완화는 포퓰리즘에 지나지 않는다. 

Part. 6  주목해야 할 `핫 플레이스'

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화 - 경험 중심의 소비로 트랜드가 변화해가며 유통업계는 브랜드 가치를 전달하고 고객 접점을 넓히기 위해 팝업 스토어와 플래그십 스토어를 운영 중이다 . 짧은 기간에 특별한 경험을 제공해 브랜드 경험을 극대화하기 위함이다.
2. 서브컬쳐가 살아 있는 4세대 홍대 - 지금 4세대 홍대는 힙스타의 카페 문화와 오타쿠 문화, 케이팝 문화 등 다양한 대중문화와 서브컬쳐가 결합, 공존하고 있는 곳으로 그 어떤 지역보다도 서울스러운 역동적인 공간이 되어 가고 있다.

느낌 점: 작년 9월 이후 대출 규제로 잠시 주춤한 듯 흘려가다가 12.3 내란 사태로 다시 서울 수도권에 기회가 오는 것 같다.  모든 지표가 상승을 가리키는 상황이 말해주듯 대세 상승에 잘 올라 타기 위해 당분간 부지런히 시세 파악하며  수도권에서 잘 찾아보자.