열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 33기 51조 한빵이]

투자의 원칙 : 저환수원리

1) 저평가 : 입지가치를 비교평가해서 지금 가격이 싼 것을 산다.

지금 나의 앞마당이 많이 없어서 그렇기도 하지만, 여러 지역 임장을 다니다 보면 어느 곳이 더 낫다고 평가해야하나.. 되게 애매한 경우가 있었다.

비교평가 할 때 요소들(연식, 평형, 가격, 역세권...)을 통일시켜놓지 않아서 그런것이었다. 이 요소들을 통일시키면 비교평가가 훨씬 수월하다는 것을 깨달았고 항상 명심 또 명심! 해야겠다.

입지가 좋은 곳은 시간이 가면 갈 수록 가격차이를 확 벌린다(강화된다)는 것을 그래프를 통해 확인하면서

무조건 입지 가치가 높은곳 투자해야한다는 개념이 명확하게 박혔다.

옛날에는 B가 더 비쌌는데 지금은 A랑 B랑 똑같네? => B가 저평가 되었다고 판단해야겠다.

언제 얼마나 오를지는 아무도 모르니까 더 오를 것 같은 1등을 집착하지말고, 열심히 임장다니며 앞마당을 많이 만들어가면 비교평가가 쉬워질거라 믿는다. 굿 타이밍을 노려보겠다.

2) 환금성 : 수요가 높은 곳에서 다수가 사고싶은 물건을 산다.

수요가 높은 곳은 - 인구가 많고, 직장이 많은 곳을 택해야겠고,

다수가 사고싶은 물건은 - 20-30평대, 수도권은 300세대이상, 지방은 500세대이상, 1,2,3층과 탑층 피하기 (싼게 비지떡일 수도 있음!)

장례식장, 임대아파트, 변전소 주변 등등 가치 대비 적은 투자금으로 더 싸게 살 수 있는 기회가 있다는 점도 꿀팁.

장기로 갖고 있어야 할 물건들도 잊지 말아야겠다. [강남 1시간 이내 상급지 구축 신축 & 지방광역시 상급지 구축 신축]

지방중소도시는 오래 갖고 있으면 안됨. 단타로 돈 벌 생각해야함.

저가치 물건(내가 정한 기준 이하 입지, 낮은 선호단지)은 투자하지 않는다. 단, 반드시 임장하고 공부해야 한다.

=> 언제든지 다른 누군가 매수해 줄 물건에 투자하자.

3) 수익성 : input 줄이고 (수익률 오름) output 늘려라(수익이 오름)

전세가율 높은 물건을 쌀 때 투자해야 수익률 극대화. 전세가율 서울 60%, 지방 70%이상이 좋음.

지방 70%이상 거의 없어ㅠㅠㅠㅠ 서울도 거의 없어..

4) 원금보존 : 나의 작고 소듕한 종잣돈을 잃지 않는 투자가 중요하다는 것을 이번 기회에 다시 상기시킴.

전세가율 높으면(실수요가가 높은 지역=가치있는 지역) 투자금을 조기회수 가능해서 내 원금을 보존하고(수익률 무한대!), 더 나아가 그 돈으로 재투자할 수 있으면 좋겠다.

5) 리스크관리 : 만약에 내가 투자를 하게 된다면 얼마든지 최악의 상황이 올 수 있다. 이때 잔금과 역전세, 상대방의 계약파기 등등 위기가 올 수 있는데 이것들을 감당 가능한지 꼭 계산을 해보고 투자 결정을 할 것이다.

만약에 그 리스크를 감당 가능하다면 리스크 대비 기대수익이 높은 투자를 하는 것이 더 낫다.

실전투자 프로세스

1) 사전준비 : 여행 가기 전에 계획 짜듯이 그 지역 지도보면서 행정구역(법정동/행정동), 주변 지역과의 경계 파악, 지적편집도 보면서 지적용도 구분하고 사람들의 생활 상상, 지형도 보면서 빈땅이 있는지, 선호 거주 지역이 어딘지 파악, 나무위키 보면서 그 지역 스토리 재밌게 읽어보자.

2) 분위기 임장 : 나만의 임장 루트 그려보면서 큰 길 위주로 지역 지리를 익힘, 상권, 아파트, 시설 위치 파악하고 사람의 연령대, 옷차림 보기.

이 강의를 듣기 전까지는 아파트 위주로 루트를 짰는데 이제부터는 그 지역의 상권과 학교, 공원도 포함시켜서 돌아봐야겠다.

분위기 임장 하고 오면 생활권 별 선호도 (약간 서열) 눈에 들어오기 시작했다. 난 아주 잘 하고 있다.

3) 지역조사 : Deep하게 작성해보는 사전임장보고서 => 입지(가치) & 시세 (가격)

입지 - 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 호재 등급 매기는 것에서 끝나는 줄 알았는데... 인구 현황과 GRDP로 그 지역 일자리 수준, 행정동별 연령별 인구분포까지 봐야 한다.

시세 - 집값에서 동네수준을 알 수 있다. 비싼 곳이 좋은 곳...

과거 시세를 보면 상승장에서는 입지 좋은 곳이 가격이 확 오르고, 하락장에서는 좋고 나쁜곳 크게 차이 안남.

매매평단가 표로 정리해보면 동별 위상이 파악된다. 그걸 기준으로 삼아서 내가 이 지역을 투자할건지, 안할건지 결정할 수 있겠다.

시세지도 그려보기 (깜지쓰듯이)

4) 단지상세임장

루트를 다시 짜는데 이번에는 큰길 말고 단지 사잇길로 짜기. 단지 내 고급승용차 있는지, 생활 사람들 용모 연령대, 단지내 조경 등등.. 앞에서 사전조사한 내용을 보면서 돌아다니면 된다.

---------------------------------------------------- ->여기까지 꼼꼼히 해놓으면 그 후는 금방 한다.

5) 후보물건 선정

입지 좋은 물건인지 환금성 가능한지 (평수, 세대수) => 저평가 (절대적, 상대적 저평가) => 수익성, 원금보존 (전세가율) => 매물임장 후보 선정 및 우선순위 결정하기

6) 매물임장

전화임장하고 부동산사장님과 약속잡기 1단지당 부동산 1개. 1-2개 단지, 매물 5개정도.

예약물건 목록 요청하면 좋다. 방문 하루 전날 확인 전화.

부동산 방문하면 하자여부 확인, 매도 사유, 인테리어 여부, 가격 등등 매물 기록한다음 1등 뽑기

정리 및 복기하면서 전체 비교 평가 1등 뽑기

7) 임보 완성 - 1등 뽑기

8) 투자 결정

한 달에 지역 1개 쉬울 것 같았는데, 임장보고서 1개 쓰기까지 두 달도 모자랄 것 같다. 나중에 투자할 때 신속하고 정확한 판단을 위해서 8단계까지 빠짐없이 꼭 실천해봐야겠다. 특히 내가 두려워하는 매물임장...

행정동별 연령별 인구분포로 그 지역 환경, 학군, 직장까지 파악이 되니까 그걸 많이 활용해야겠고

매매평단가 표를 만들어놓으면 어느 구에 어느 동이 비싼지 가격순으로 쫙 나와있으니 가격=입지는 불변의 진리니까 그렇게 좋은 동네 파악을 해봐야겠다.