서울 아파트 사야 하나요? [부동산 트렌드 2025_김경민] 돈독모_독서 후기

안녕하세요, 날아라 입니다 :)

2024년에 이어 2025년에도 매달 월부닷컴의 돈되는 독서모임(돈독모)를 참여하고 있습니다. 물론 한달에 일정 비용을 내고 참여를 하지만, 매번 참여할 때마다 얻는 게 많아서 10000% 만족하고 있습니다.

이번 2025년 2월 돈독모 책으로 김경민 외 5명의 <부동산 트렌드 2025> 책이 선정이 되었는데요. 이 책이 매년 출간되었는지 몰랐는데, 읽으면서 신기해하면서 읽었어요.

작가인 김경민님은 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이신 교수님이신대요. 대학원 제자분들과 공동으로 이 책을 집필하셨더라구요.

사실 부동산이든 주식이든 투자의 부분에서 예측은 신의 영역으로 인간이 할 수 있는 게 아니라고 생각하는데요.

그래서 이번에 월부에서 이 책을 돈독모 책으로 선정한 이유가 정말 궁금했어요. 제가 알지 못하는 또다른 깊은 뜻이 있는지, 실제 돈독모를 하면서 그건 알아가봐야겠어요.

1. 이 책을 한 문장으로 표현

서울 아파트 슈퍼사이클에 진입했으니 준비하세요!

2. 이 책에서 본 내용과 깨달은 점

(p 23) 지금 시점을 대표하는 한마디는 '서울 아파트 가격의 골든크로스'다.

* 시장이 강세로 접어들었다는 신호다.

▶ 이 책이 쓰여진 시점이 2024년 6월경. 초판 1쇄 발행 시점이 2024년 9월 30일. 반년전 시점을 중심으로 과거 데이터를 보는 거라, 지금 현시점을 정확하게 보기에는 한계가 있는 것 같다.

2024년 12월 3일 비상계엄 선포라는 국가적 이슈가 발생하면서 정국이 많이 혼란스러워졌으니까. 정치가 경제에 미치는 영향을 이번에 제대로 보는 것 같다.

그래서 더 궁금하다. 반년이 지난 지금의 시점에서 부동산 시장의 분위기는 어떤지. 아마도 양극화되어 있을 것으로 보이지만, 현장을 직접 가보지 않아서 잘 모르니까...

(p 74) 서울시 아파트 공급 부족 사태

향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

▶ 시장의 분위기가 살얼음판처럼 꽁꽁 얼었다고 하더라도, 공급 절벽 상황은 마찬가지일 것이다. 언젠가 꽁꽁 언 얼음이 서서히 녹아서 봄이 올테니, 그때 가서 후회하지 말고 지금 준비해서 이 위기를 기회라고 여기로 잡아야겠다.

(p 103) 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 약간의 추가비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심망에 들어갈 수밖에 없다.

▶ 얼죽신. 얼어 죽어도 신축아파트라는 신조어가 생길만큼 신축 아파트에 대한 사람들의 선호도를 알수가 있다. 계속 구축 아파트에만 살았던 나도 모델하우스에 가보면 정말 신축 살고 싶다는 생각이 강하게 들었으니까.

하지만 원한다고 모두가 신축 아파트에 살수는 없으니, 내가 투자할 수 있는 범위에서 제일 좋은 신축이면 좋고, 그게 안되면 구축 중에서 제일 좋은 것을 선택하도록 하자.

(p 107) 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시장이 다시 확인시켜주고 있다.

▶ 내가 부동산에 투자하는 이유를 정말 명쾌하게 설명해주는구나. 어서 쿠팡으로 돈 벌어 종잣돈 마련해서 서울 아파트에 파킹하자!!!

(p 250) 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다.

첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다.

반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다.

그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 '누적 상승률' 관점에서 접근해야 하는 이유다.

▶ 누적 상승률을 고려하면 여기서 말한 것처럼 무조건 강남은 아니다. 어차피 아파트를 사면 10년 이상 장기 보유를 생각하고 하는 거니까.

이왕이면 강남이 좋고, 강남과 가까운 곳이 좋겠지만, 그게 안된다면 내가 가진 자본 안에서 최선을 다해야겠지!

3. 벤치마킹하고 적용할 점

서울 4급지 아파트에 파킹하자!

서울 4급지 마음으로 찜해놓은 곳이 있다. 그곳의 아파트를 꼭 1채 사자!

13년을 거기서 살았는데, 그때는 몰랐다. 얼마나 좋아질 곳인지. 지금은 너무 많이 좋아졌지만 앞으로도 더 좋아질 그 곳. 그곳에 꼭 1채 파킹하자!

생각만으로도 설레고 기쁩니다 :)

서울 주요 중심지에 하나씩 씨앗을 심어놓는 농부의 마음으로 그렇게 씨앗을 뿌리고 싶습니다.

저자가 말한 것처럼 누군가에게는 위기이겠지만 누군가에게는 기회가 될 부동산 시장. 그 기회를 꼭 잡겠습니다!