[지방투자실전반23기 19조 낭만레오] - 마스터님 5강 강의 후기

안녕하세요.

낭만있는 내일을 위한 오늘,

낭만레오 입니다.

이번 강의에서 마스터 멘토님을

처음 뵙는데 부드러우면서도

따끔하고 냉철한 조언들이

정말 와닿고 도움됐습니다.

멘토님이 동료들의 고민에 답하며 

지금과 미래의 내 고민을

미리 간접경험해볼 수 있었습니다.

여러 질문들이

제가 생각했던 고민들이라

덩달아 제 고민도

하나씩 해결됐습니다.

멘토님께서 오늘 강의를 듣고

꼭 남겨야 하는 것 3가지 있습니다.

1.모르던 것은 무엇인지?

2.안다고 착각한 것은 없었는지?

3.알고 있지만 과연 행동은 했는지?

질문부터 제 자신을

따끔하게 돌아보게하는

질문들이네요,, 매섭습니다.

그만큼 메타인지를 제대로하고

옳은 방향으로 나아갈 수

있는 기회라고 생각합니다.

1. 모르던 것은 무엇인지?

 1) 갈아타기

    - 기존 투자 물건의 수익률과 갈아타기 물건의 수익률 큰 차이 없다면 신중하게 접근.

    - 비싸진걸 어깨에서 팔고 더 가치있는걸 무릎에서 싸게 사는게 갈아타기

    - 더 빨리 오를 것 같다고 갈아타는 것은 금물. 가치에 집중

 2) 자산재배치

    - 공격적으로 자산 불려나가는 행동

    - 가족의 희생, 보증금 너무 줄이면 역전세 대비 불가, 투자자 실력이 중요

    - 공격적인 투자이므로 가치있는 물건을 싸게 살 수 있을 때만 진행

 3) 수도권 외곽 투자

    - 수도권 외곽 구축은 전세가 상승분 기대보다, 시세차익 누리고 포폴 재설정

    - 지방 사이클 짧긴하나 어디가 먼저 오를지 장담 못함. 저환수원리에 맞는 곳 접근.

    - 지방에서 돈벌어서 수도권 장기보유로 시스템 구축

 4) 좋은 자산을 보유하는 전략

    - 보증금 5%만 증액해서 퇴거자금 및 역전세 대비, 매매가 상승에 따라 대출금 증가,

      수리시 대출로 보증금 마련 or 신혼부부 전세 세팅

 5) 세낀 매물

    - 전세 만기 1년 이내인 물건 이사시기 협상으로 조정 가능하고,

      전세 만기까지 발생하는 이자 < 매매가 조정폭 이면 공급리스크 없는 지역에서 좋은 기회

 6) 가설 검증

    - 목적 : 투자 통찰력 향상, 과거 시장 복기, 비교평가시 명확한 판단에 도움

    - 단계 : 궁금증→스스로 답→정보로 해석,가설 검증→투자 우선 순위 결정에 적용

 7) 전고점

    - 매도 기준은 전고점보다 차익을 보고 나올 수 있을만큼 가격이 싼 지가 중요함 (정책, 변수 <<< 가격, 가치)

    - 이 단지는 ??억까지 가겠다..? 무리인지 아닌지 생각해보기. (비교평가 적용)

8) 투자금이 없어 몰입도 저하

    - 임장지 남았고, 저평가 물건 바로 판단 못하고, 상승/하락/과공급 구간 등 다양한 시장 경험 없다?

      →돈이 있으나 없으나 한결같이 배워나간다.

    - 보물찾기식 행동은 열정이 아니다. 하기 싫은 순간에는..

      →프로 투자자는 어떻게 행동할까? 벌고싶은 돈의 크기에 부합하는 행동.

2.안다고 착각한 것은 없었는지?

 1) 지방 매수 타이밍

    - 공급 부족→랜드마크 위주 거래 증가→미분양 물량, 급매 소진 매매가 상승

      →투자자 진입 후 일시적 전세가 하락→실거주 매수로 매매 상승 활발

 2) 공급을 피해 투자하기 전 주의사항

    - 공급을 피하기보다 저평가 구간이지가 더 중요

    - 기회비용을 사용할 만큼 매수시기로 적절한지? ex)산남퀸덤 vs 저게1차현대홈타운

 3) 비슷한 단지들

    - 모든 단지들 줄세우기 벗어나기, 비슷한 가치라면 매물 가격과 조건이 좋은 것

    - 소유권이 있는지가 더 중요

 4) 3채 이내 투자자

    - 정책, 세금은 시장 상황에 따라 유연하게 수정될 수 있음 (고정적사고 X)

    - 취득세 완화될 수 있고, 전세가 상승으로 취득세를 포함해도 적은 투자금으로 주택수 늘리게 될 수도.

    - 다주택자가 되기로 했다면 시스템을 구축해나갈 것

3.알고 있지만 과연 행동은 했는지?

1) 지방투자 범위 설정 (환금성)

    - 연식 좋은 단지, 선호도 있는 생활권, 평균 이상 입지 : 좋은 입지, 단지부터 우선적으로 검토!

     ex) 월메vs달아 : 매전 거래 활발한 아파트 = 선호도 높고 환금성 좋음 (세대수 감안해도 선호도 차이가 명확)

      → 울산 앞마당 좋은 것 부터 매물털어야되는데 그렇게 하지 않음. 이번달 좋은것부터 물건 만들어보기

      → 실전투자를 목표로 하는 시기라면 기존 앞마당에서 저평가된 지역 매물을 집중 임장

2) 모의투자 복기

   - 이 물건을 결정한 이유 (저환수원리, 비교했던 물건들 매/전가격 기록)

   - 실제 투자한다는 다음으로 매매/전세 계약서 작성

   - 특약사항 기재하며 어떻게 협상할지 케이스 스터디 적용

   - 시장 흐름 파악, 의사결정에서 놓친 부분 파악, 실수 줄여줌

이번 강의는 마치

멘토님과 6시간동안

멘토링하는 느낌이였습니다.

그만큼 값지고 얻어갈 게

정말 많았습니다.

단순히 투자 기술이 아닌,

오래 살아남는 투자자가

될 수 있게 도와주는

노하우를 전수받았습니다.

앞으로 투자 생활에

하나씩 복기, 적용하며

오래 살아남아

프로 투자자가 되겠습니다.

마스터 멘토님,

감사합니다!