[산다소니아] 📚독서 후기: 부동산트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드

저자 및 출판사 : 김경민, 위즈맵

읽은 날짜 :  2025년 2월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산사이클   #수요공급  #N파고

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

저자 및 도서 소개 

 : 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획, 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

내용 및 줄거리

 : 매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

2024년 N자로 반등한 부동산 시장 

:공급 부족 이슈 현실화 / 정부의 정책 실패 / 금리 하락 -> 서울시 집값 상승

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서울 아파트 가격 골든크로스

:여러 지표상 서울 부동산 슈퍼사이클의 시작을 알리는 분석 결과가 도출됨

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전국 아파트 매매 시장 동향

-서울은 N파고 이미 달성, W파고까지 가능성 있지만 전국 광역시 아파트 시장은 글쎄. 

​-장기적 추세를 통해 바닥 다지고/상승하는 시점을 보수적으로 확인하는 것이 중요.

-전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 1. 가격이 과연 바닥을 쳤는가? 2. 만약 바닥 쳤다면 수요와 공급 고려했을 때 정체 상황인가 상승 돌입한 것인가? 3. 만약 상승 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

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전세가 상승의 3가지 원인

-인플레이션, 입주 물량 부족, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’

-임대차2법 문제X. 고물가 지속, 입주물량 부족의 문제

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공급 절벽

:착공 데이터를 통해 보는 현재 부동산 시장 상황

-빌라와 아파트 모두 착공 물량 급감

-서울 서민 주거 공간인 빌라 착공/공금 물량이 지난 평균 대비 겨우 10%대 수준.

-빌라는 인허가 후 착공->준공 기간이 1년 이내로 매우 짧다. 

-빌라 착공 물량 < 아파트 착공 물량

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-이미 부족한 서울 입주 물량인데 그조차 동북권, 서초구쪽에 쏠림이 있어 서울 서쪽지역 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할 것. 

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28년까지 공급 부족 확정

-서울 역시 토지 가격 내려간다고 해도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년 걸림. 

→지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급은 '미래'의 이야기. 이미 25~28년 사이의 공급 부족은 명확히 정해진 사실.

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기준금리 인하 가능성 ↑

-소비자 물가지수 산정 미국은 30~40%인 반면, 우리나라의 부동산(거주)비용 비율은 10% 불과.

→부동산에 쓰는 비용이 많기 때문에 체감상 물가상승률 높게 느낌. 이 괴리감 때문에 소비자 물가지수 수치를 들으면 상대적으로 낮아서 고개를 갸우뚱 하게 됨.

-그러나 정책 당국은 수치상 물가상승률이 안정적인 수준으로 내려오고 있다고 판단하는 듯 

→기준금리 인하에 큰 무리가 없다는 해석으로 연결 가능

-시점 문제일 뿐, 금리는 인하된다

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퍼펙트 스톰

:현 시점 공간시장(수요,공급,기타변수들)과 금융시장(금리) 측면 모두 부동산 가격 상승 방향을 가리키고 있음.

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슈퍼싸이클

:인플레, 최근 전세가 상승, PF 사태, 공급 절벽 등의 이유를 들어 이동평균선의 골든크로스와 함께 슈퍼싸이클의 시작을 알림.

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-부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기, 이전 월 대비 상승률을 보는 것은 전반적 패턴 분석에 오해를 불러올 수 있으므로 전년도 동월/동분기와 비교하는 게 의미 있다.

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가격의 양극화 but, 균형화 

-빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것.

​-전반적인 소득 감소보다도 다른 상승 요인들의 영향이 훨씬 거대하고 압도적. 

​-시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격 동조화 경향 나타남.

​-시기적 차이일 뿐(강남에서 퍼져나감) 장기적 누적 가격 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않음.

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서울과 지방 보는 시각 달라야

:서울은 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트 다시 시작돼 언젠가는 인허가 될 확률 높으나, 

지방은 아예 수익성 안 나오고 미분양 넘치는 상황.

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12개 대장 단지 상세 리포트

-12개구의 대장 단지를 들어 가격의 폭등기-급락기-상승기를 보며-'N파고','W파고' 흐름의 추이를 통해 앞으로 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 살펴봄.

-대장 단지들이 전고점 돌파하며 상승 중

-금리 인하는 시간 문제(인하에 따른 부동산 가격 상승 가능성 농후)

-거래량과 매매량 같이 증가중

-역대 최악의 공급 부족 예상

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매매가와 거래량 동조화 현상

-주택 거래량이 증가하면 매도인은 매도 희망가격을 올리고 시장에서는 그에 따른 추격 매수세가 이어진다. 

→금리가 낮아 주택 거래가 활발한 시기에 발생하는 현상.

-반대로 주택 거래량이 줄어들거나 없을 때는 금리가 높은 상황일 때가 많고, 거래량이 암묵적으로 낮아지는 현상을 보임.

→따라서 일반적으로 매매가와 거래량은 동조화 현상을 보이는 것.

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거래량 추이 

-전체기간 대비 특정 시점 거래량 분석은 부적절하다.

→부동산 가격이 현재 수준에 훨씬 못 미쳤던 2010년대 중반(폭등전)은 거래량과 가격의 상관관계가 뚜렷했음. 그런데 2010년대 중후반 이후, 가격이 폭등하면서 거래량이 이전에 비해 많이 부족한데도 가격이 상승하는 패턴이 나타났음. 

→긴 시간을 두고 거래량을 비교하면 해석에 오류가 생길 수 있음.

-직전 1~2년 대비 거래량이 증가/감소 했는 지를 관찰하는 것이 좋음 

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정부의 시장 개입 가능성

-우리나라 정부는 자유시장경제의 원칙과는 다르게 과도하게 시장에 개입하는 경향 있음

→예) LTV, DTI 자의적 조정하며 부동산 세율 및 기타 규제 정책을 편의적으로 집행하는 등

→정책의 일관성 결여가 시장 참여자들의 예측 가능성을 낮추고 불확실성을 높이는 요소로 작용.

-시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동함. 정부는 시장 변화 인지 시점이 시장 참여자들에 비해 상당히 늦고, 정책 집행 과정에서도 세심한 고려가 부족하다고 생각됨. 

→정부 개입이 현실화 되는 경우 단기적으로는 상승 시나리오처럼 되지 않을 가능성 있으나, 

24년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적으로 결국 상승세로 이어질 가능성 크다. 

경험공간

-핫플을 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비문화의 트렌드로 자리 잡고 있다 

-상점 자체로 목적지가 되기에 상권에 직접적 유동인구를 유발, 대기하며 활동하느라 상권 활성화를 도모, 브랜드/지역 인지도 강화, 부동산 가치 상승 등에 영향