[열반스쿨중급반 책과 4ㄹ6에 빠지조, 별바람햇살나무] 1주차 강의 후기

탁월한 성과를 내기 위해서는 오랫동안 불균형 상태를

유지해야 할지도 모른 다는 사실을 인정하고 받아들여라(원씽 중)

안녕하세요. 거의 1년도 넘게 오랜만에 열반스쿨 중급반을 수강하게 된

별바람햇살나무입니다.

2월 한달 간 책과 4랑까지는 아니어도

조금은 무뎌진 듯한 마음가짐을 새롭게 하고, 투자에 대해서도

새롭게 리뉴얼된 열중반 강의에서 채워가기 위해 열중반을 듣게 되었습니다.

개리롱 강사님은 정확히 일년전에 지방투자기초반에서 강의를 들었었는데

정말 오랜만에 강의로 다시 접하게 되었네요.

생물처럼 살아 움직이는 부동산 시장에서 1년전이나

지금이나 무엇을 놓치면 안되는지를 강조해주시는데

이번 강의에서도 월부에서 수천번은 들어봤음직한 저환수원리에 대해

형식적으로 짚고 넘어갈 것이 아니라 

깊이 곱씹어 봐야 할 부분들을 잘 설명해주셨습니다.

부동산 투자의 본질

다른 강의에서도 그렇지만 최근 들어

손실중인 지방아파트를 매도하고, 서울에 투자해야 하지 않을까 하는

동료분들의 질문에 대부분 투자는 싸게사서 비싸게 파는 행위이므로

비록 손실중이더라도 가치가 있는 단지라면 싸게 파는 것은

투자에 적합하지 않다는 말씀을 많이 들어왔습니다.

개리롱 강사님은 여기서 조금 더 나아가

부동산 투자는 가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서

충분히 비싸질때까지 잘 지켜낸다로 풀어주셨는데요.

쉽고도, 명확하게 풀어주셔서 투자를 한 후 일시적으로 손실구간에 

있더라도 가치에 대한 믿음만 있다면 섣불리 매도하지 않고

잘 지킬 줄 알아야 하는 것도 투자라는 것을 한번 더 짚어 볼 수 있었습니다.

절대 잃지 않는 투자의 원칙

월부에서는 거의 신념에 가까우면서

아무리 강조해도 지나치지 않을 투자 원칙이 바로

저환수원리(저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크관리) 입니다.

바로 이 저환수원리만 제대로 적용하면

잃지 않는 투자가 가능하다는 말씀을 너무나 많이 들어왔는데

정작 그 본질적인 의미에 대해서는 생각을 많이 해보지 않은 것 같습니다.

막연하게 수학공식처럼 저환수원리에 대해

간편하고, 쉽게 접근했었는데

이번 강의를 통해 보다 본질적인 개념에 대해

생각해 볼 수 있었습니다.

물론, 다소 직관성은 떨어지고, 모호하다는 생각은 들었지만

어차피 투자라는 것이 수학공식 같은 것이 아니라 인문학이라고 한다면

어떤 생각으로 더 확장하고, 해석해 가야할지 잘 배울 수 있었습니다.

 1. 저평가 : 저평가와 저가치를 구분할 줄 알아야 하며, 가치가 있는 걸 가치보다

싸게 산다는 의미는 가치를 제대로 파악할 줄 알고, 가격이 싸다는 것도 

인지할 수 있어야 한다는 의미이므로 제대로 된 임장과 임보, 주기적인 시세조사가

바탕이 되어야 한다는 것으로 읽혔습니다.

특히, 강의에서 수도권, 광역시, 지방중소도시를 입지와 연식으로 

구분하여 가치의 척도를 나눈 부분은 직관적으로 한장에 볼 수 있어서

좋았습니다. 

물론, 종국에는 단지 vs 단지로 가치를 판단해야겠지만

지역과 입지, 연식이 제각각 다른 단지를 놓고, 가치를 판단하고자

할때 보다 용이하고, 직관적으로 이해할 수 있으리라 생각됩니다.

2. 환금성 : 흔히 월부에서 배워온 공식같은 접근이 아니라 매도시 선호도에 

따라 판단해 봐야 한다는 것은 보다 더 본질적인 접근으로 이해되었습니다.

매도시 선호가 있는 단지이려면 탑층이나 저층은 안되고, 세대수도 어느정도는

되어야 하기에 보다 복합적으로 선호도를 바라보고, 어떤 단지가 더 사람들이

좋아할까의 개념으로 본다면 가치가 더 좋은 단지를 고르는데도

도움이 될 듯 합니다.

3. 수익성 : 과거처럼 수익률에 집착하기 보다는 수익과 수익률 모두를

확보할 수 있는 3가지 원칙이 인상적이었습니다.

물론, 3가지 원칙에 대한 접근 자체가 저평가와 선호도를 반영하는 것이기도 하지만

종국에는 수익률에만 집착하지 말고, 수익의 관점에서도 어떤 단지를 

선택해야 할지에 대한 문제로 귀결되는 것 같습니다.

요즘과 같은 취득세 허들을 같이 고려한다면, 그리고 서울 수도권에서

기회를 찾고 있다면 더욱 그러할 듯 합니다.

4. 원금보존 : 전세가율로 주로 이해해 왔는데 그렇게 보다보면

이어진 공급장이나 하락장에서 역전세를 맞이할 가능성이 높아지므로 

전세가의 수준과 입주물량을 함께 고려해봐야 한다는 말씀을 해 주셨는데요.

리스크 관리 차원에서도 중요하게 생각해보고, 반영해 봐야할 부분이라고 

받아들여졌습니다.

5. 리스크관리 : 아무리 강조해도 지나치지 않을 리스크 관리에 대해서

전세 레버리리 투자가 갖는 역전세, 잔금에 대해서 사례를 들어

잘 설명해주셨습니다. 

감당하기 어려운 리스크는 피해가야 하지만, 특정위기만 피해갈 수 있다면

좋은 투자기회가 되며, 리스크로 망하지 않는 방법은 안다고 할 수도 있지만

실전투자시 탐욕에 가리워 잊혀지기 쉬운 부분들이라 잘 복기해봐야할 

중요한 포인트라고 생각합니다.

실전투자 사례

햇반이나 노트북 구매 같은 사례를 들어 가치가 있는 것을

싸게 산다는 것의 의미를 설명해주셨는데 

신선하기도 했고, 재미있었습니다.

부동산도 가치를 사전에 파악하고, 투자 기준에 따라 후보단지를 선별하고,

시세 조사를 통해 가격을 관찰하고, 마지막까지 협상해서

더 싸게 살 수 있도록 실전 프로세서를 잘 정리해주셨습니다.

실전투자사례에서도 저환수원리를 복기해보는 부분이

매수단계 뿐만 아니라 매수 후 성과를 복기해보는 차원에서도

충분히 유용하고, 이를 통해 더 좋은 투자를 할 수 있겠다라는

생각이 들었습니다.

BM

1. 임보 작성시 최종 결론 파트에서 1~3등 뽑은 단지들에 대해 저환수원리 적용해서

판단해보기

2. 몰입하되, 과몰입하지 않는다는 의미를 이해하고, 실생활에 적용하기