플팩의 대출특강: 양날의 검을 활용하는 법

"신용등급이 중요한가? 노후 준비나 경제적 자유가 중요한가? 내게는 신용등급보다 나의 재정적 목표를 달성하는 것이 훨씬 중요했기에 이런 부분은 개의치 않았다.

(중략)

동원가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야한다.

무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해보고

현재 급여수준으로 감당할 수 있는지도 파악해보라"

 

 

p,246 월급쟁이 부자로 은퇴하라

제가 동원할 수 있는 대출을 알아보기위해 신용등급을 조회해봤더니 KCB(올크레딧) NICE(나이스)의 신용등급이 1등급입니다.

기분이 좋지만, 그만큼 대출에 대해 무지했고, 대출은 막연히 위험하다고만 생각해

레버리지를 일으켜 수익을 극대화할 수 있는 대출은 생각해보지도 않았었습니다.

앞마당을 늘려가는 와중에 24년 하반기 요동쳤던 전세대출분야를 통해 갭투자 대출을 막는다는 뉴스가 나오고,

부동산에서 현장분위기를 느껴보니 투자자가 투자할 수 있는 물건이 줄어 부동산에서도 투자자들이 환영받을 수 없는 분위기가 조성되었었습니다.

주인전세로 살다가 전 주인(매도인)과 전세입자가 전세계약을 맺고 나서 얼마간이 지나 매수인과 전세입자가 다시 계약을 맺는 식의 루트가 왜 현재시점에서 필요한지, 그런 복잡한 과정없이 투자자한테는 세낀 매물이 좋다는 부사님들의 말씀만 듣고, 자세한 과정들을 확실하게 이해하지 못한 채 매임을 하다보니 현 전세 시장에 대한 이해도가 부족하다고 생각이 들더군요.

워렌 부핏님의 글을 읽고 대출과 관련된 간단한 용어조차 생소해서 플팩님의 강의를 들었습니다.

한번 들어 복잡한 대출이 이해되기에 충분치 않지만, 리뷰를 통해 한번 훑고, 한번 더 듣고 관련 내용에 대한 유튜브나 글들을 찾아보면서 변화하는 시장에 대응해보려고 합니다. (아래 워렌 부핏님글이 굉장히 자세하고 체계적으로 정리가 잘되어있는 것 같습니다. 투자를 할때 내가 가용할 수 있는 대출을 풀어내보면서 투자로 활용할 방안들을 제시해주셔서 너무 좋은 것 같아요. 저도 추후 투자시 대출과 관련한 자금유용방안도 넣어 관리해보려고 합니다.좋은 글 작성해주셔서 감사합니다!)

[참고글]워렌부핏님: 임장보고서 결론 뽀개기 : 대출정리

https://cafe.naver.com/wecando7/11404012

대출력이란?

신용대출+주택담보대출+전세자금대출+사업자 대출+기타 대출

=>부동산과 대출은 종합응용학문이다라는 말씀을 해주셨는데요.

대출을 잘 활용하는 능력인

'대출력'이 있다면 삶의 질이 향상되기도 한다는 플팩님의 말이 인상깊었습니다.

24년 하반기 가계부채 관리방안인 대출규제가 나왔을때 편성한 강의라 2025년 현상황과는 좀 다르긴한데요.

2025년의 변화된 부분으로는 끝부분에 플팩님이 알려주신 내용을 위주로 기술하겠습니다 ㅎ

신용대출의 종류와 형태를 알려주시면서 참 신박한 내용이 있더라구요.

1. 마이너스 통장 안쓰고 마이너스 통장만 만들어도 대출한도 잡힌다.

(뚫은 순간 마이너스 통장 대출은 대출한도 잡힌다. )=>마이너스 통장 안쓰고 있다면 해지..

2. 신용대출은 받는 순서가 중요하다.

1금융권:-은행(금융위원회, 금감원의 제재를 받는다, 은행법 적용O, 우리나라 메이저 은행: 국민, 신한, 우리, 외환, 하나등)

2금융권: 지점별 조합별 다른 지점 조합별 독자운영 시스템, 은행법 적용X, 새마을 금고, 카드사, 보험사, 증권사 신협 농협 수협),2금융은 같은 은행이라도 지점마다 이율이 다름.

3금융권 : 대부

=>대출규제 생길때 주담대, 2금융도 괜찮다. 3금융권은 실제 다주택 부자들이 단기간에 큰 돈을 융통할때 많이 쓴다고 합니다.

3. 2금융과 3금융 신용대출을 쓰면 안된다. 신용대출을 2,3금융에서 하면 신용점수가 너무 낮아진다. 1금융 신용대출에서 마무리해야한다.

4. 은행가서 대출받을때 꿀팁은 역시 아는게 힘이다.

검색 엔진(네이버 구글 등등)에서 본인이 받고 싶은 대출을 검색하여,

메리트있는 것 순서로 대출금리에 대해 최저가 이율을 sorting찾아본 후

"대출을 알아봤는데, 인터넷에 나온 가장 최저금리가 이정도 인데,

저도 가능한가요?"를 대출 전 물어보는 행동하나가 은행직원들이 "이 사람은 만만한 사람이 아니구나"라는 생각을 하며최대한 낮은 이율로 대출을 지원해주려고 노력한다고 하네요.

=>예를 들어 네이버에 "전세자금대출 최저금리"만 쳐도 금리순으로 나오고

전국 은행연합회 소비자포털로 들어가셔서 보셔도 금리가 좋더라구요!

[전국은행연합회 소비자포털]

https://portal.kfb.or.kr/main/main.php

금융상품정보, 금리/수수료 비교공시, 금융서비스정보, 소비자정보, 금융교육, 보이스피싱정보

대출력은 철저한 전략이다

1. 현재 규제책을 통하여 현재 대출을 면밀히 분석하고

2. 규제의 빈틈을 찾아 합법적으로 활용한다.

3. 감당 가능한 대출을 최대한 활용하여 원리금과 함께 세팅한다.

플팩님의 대출력 강의 자료 중에서

LTV와 DTI DSR 용어들이 헤깔렸었는데요.

개념들을 들어보니 이해가 쏙쏙갔었습니다.

LTV,DTI,DSR을 24년 현재 주담대 취급시 규제지역과 비규제지역으로 받을 수 있는 LTV, DTI의 비율을

정리해주셨습니다. 플팩님 자료에서 참조하였습니다.

2024년하반기에는 다음과 같았지만

2025년에는 좀 더 변화하여 출시될 것 같더라구요!

플팩님 대출특강 자료

플팩님 대출특강 자료

2025년 주목해봐야할 금융대출정책

1. 중도 상환수수료 감면

(2025년 1월 13일 신규 대출부터 중도 상환수수료 인하)

5대 시중은행 평균 주담대 중도상환수수료 고정금리 0.75%,변동금리 0.55% 각각인하하여

고정금리 현재 1.4%=> 0.75%,

변동금리 현재 1.5%=>0.65%

그러나 기존 계약을 갱신하는 경우

대출금액 상환조건등 대출 계약시 주요사항이

기존 계약과 동일한 경우에는

사실상 동일한 계약으로 판단하여

중도 상환 수수료 감면이 적용되지 않는다고 해요!

2. 신생아 특례대출 소득기준 2억원으로 완화

부부 맞벌이일 경우만 해당되고, 맞벌이가 아닌경우 신생아 특례대출은 1.3억까지 소득기준 적용

3. 청년 주택드림대출 시행

올해 상반기에 최저 2%의 금리로 분양가의 80%까지 대출을 지원하는 청년 주택드림 대출이 출시된다고 합니다.

청년 주택드림 토장을 가지고 청약에 당첨되어야 청년 주택드림 대출이 가능하다고 해요.

4. 2025년 하반기 스트레스 DSR 3단계 시행

스트레스 DSR 3단계와 디딤돌 대출 제한 사항에 대해 하반기에 특별히 주목할것!!

5. 디딤돌 대출로 신축아파트 잔금 불가

그러나 극복 방법이 있다!!

https://youtu.be/K0hMAkDfi1o

좀더 자세한 내용은 플팩님의 블로그를 참고하시는게 좋을 것 같아 URL 남겨요!!

[참고] 플팩님 블로그 2025년 주목해봐야할 금융대출정책

https://blog.naver.com/okok617/223725858915

이외에도 여러가지 대출방법에 대해 다뤄주시는 유용한 강의였습니다.

대출이 막연히 무서우셨던 분들이 계시다면 한번쯤 들으면서

상환능력이 가능하다는 전제하에

대출이란 잘 다루고 유용하게 사용하면 마냥 두려운것만은 아니라는 것을 생각해보셨음 좋겠습니다.

[너바나님] 대출상환과 투자 어떤게 먼저일까?

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