2015년, 서울에 내집마련을 했습니다 - 2 시세편 [맹맹]

과정 편에 이어 시세 편 복기해보겠습니다 :)

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2015년, 서울에 내집마련을 했습니다 - 1 과정편 / 맹맹

1 과정편 세줄 요약 :

- 전세집 구해야함

- 정해진 예산이 없었고, 부동산이 무서워서 피터팬으로만 집을 알아봄

- 전세가와 큰 차이가 나지 않아, 직거래로 빌라를 매매함

상황이 달라진다면, 다시 처음부터 모든 과정을 검토할 필요가 있다.

전세난이던 시기에 그렇게 1층(이라 부르고 반지하인) 물건들이나

나보다 나이가 많은 벽돌 빌라들만 보다가

조금씩 조금씩 서울 한강 남쪽에서

강서구까지 올라가게 되었고

어쩌다 전세가 아니라 매매로 올려둔

피터팬 글을 발견했습니다.

지금 생각해보면

일부러 전세 게시판에 올린 게 아닌가 싶기도 합니다.

1억 대에 매도를 하고자 했기 때문에

전세 예산 내에서 “조금만” 더 무리하면

살 수도 있겠다고 생각할 수 있는 가격이었기 때문이죠.

그래서 저처럼 부동산에 무지했던 사람들에게는

매우 혹하는 방법이었습니다.

당시 매물은 1억 8천으로 나와있었고,

약 3년 정도 된 신축 빌라에,

엘레베이터도 있고, 층도 비교적 높은데,

탑층이나 사이드가 아니어서 살기 아주 편하다고

매도자가 칭찬을 늘어놓았습니다.

살기 너무 좋지만, 애기가 생겨서

친정 근처 아파트로 가려고 내놓았다고 합니다.

1편에서 복기한 대로,

당시 예산이란 게 애초에 없었기 때문에

예상보다 몇 천만원 더 비싸지는 경우,

실제 부담해야할 원리금 상환액이

어느 정도 달라지는 지 알 리가 만무(...)

당시에도 빌라는 아파트에 비해서

LTV가 적었기 때문에

결국 부모님이 더 많이 도움을 주시면서

그렇게 최종 빌라를 매수를 하게 됩니다.

전세를 고려하고 있다 갑자기 매매를 하게 될 경우에는,

LTV나 대출 범위 등을 고려해서

처음부터 다시 예산 범위를 책정하고

주택 상품과 지역 등 더 심도있게 고민했어야 합니다.

당시 아파트는 LTV 70%까지 가능했고,

게다가 주담대 상품으로 처음 2년은 이자만 상환하는

거치상품들도 꽤 많았기 때문에

수중에 있던 현금으로 주택담보대출을 받았다면

실제로 매수 가능했었던 아파트들을 한번 찾아보았습니다.

물론 저 단지들은 실제로 가서 보기에

“삐까뻔쩍”한 곳들은 아니기 때문에,

내가 2015년에 저런 곳들을 발견한다고 해서

내집마련을 고려했을까 생각해보면

그렇지 않았을 가능성도 높습니다.

구축이어서, 언덕이어서, 복도식이어서,

싫어했을 것 같습니다.

그럼에도 불구하고

현재 약 2-3배가 된 매매가를 본다면,

서울에서 내집마련 시 중요한 것은

입지라는 것이 다시 한번 확인됩니다.

아마 2-3억 대의 아파트를 매수하기 위해

더 많은 대출을 받는 것 체에 대해서

당시의 저라면 겁을 먹었을 수 있습니다.

하여, 실제 매수했던 빌라 가격과

매매가를 형성하던 아파트들도 살펴봤습니다.

지방 출신인 저는 경기도에 살면 큰일 나는 줄 알았습니다.

하지만 당시에 근무하던 곳까지

모두 출퇴근이 가능한 단지들이고,

실제로 그렇게 출퇴근을 하는 사람들이

팀에도 이미 많았더라고요 ㅎㅎ

현재 가격은 하락장이 반영된 금액임에도

싸게 산다면 잃지 않었을 수준이고,

수요가 있는 곳들은 우상향한다는

좋은 예시들이라고 생각합니다.

가치를 알고 기다리면, 기회는 또 온다

하락장이라고 연신 뉴스에서 외쳐대고 있지만,

너무나도 싼 구간이었던 2015년의 매매가에 비하면

지금 모든 단지들은 매매가가 약 2-3배가 되었고,

심지어 전세가가 15년의 매매가보다 높거나 비슷합니다.

당시 내집마련 할 수 있었던 곳들 중

입지가 비교적 좋지 않은 단지도 범위 내에 들어왔었는데,

수도권에서는 다소 떨어지는 입지여도,

대상승장이 온다면 충분히 모두 상승할 수 있다는 예시입니다.

2018년과 2023년 상승률을 비교해보면

더 좋은 입지의 단지일 수록,

상승흐름을 먼저 타고 먼저 상승합니다.

떨어지는 입지의 1억대 가격인

싼 단지를 매수했다 하더라도

2021년을 지나서까지 보유하고 있었을지는 별개의 이야기입니다.

만약 2018년에 먼저 수도권 상승장이 왔을 때,

1억대에 매수했던 덕양구나 군포에서의

매매가가 그대로라면,

“여긴 안돼”하고 이미 팔아버렸을 가능성도 매우 높습니다.

서울은 이미 1억 넘는 상승장이 2018년에 먼저 왔는데,

경기도는 고작 3-4천이 올랐었을테니까요.

하지만 반대로 생각하면 이후에 다시 상승장이 오더라도,

당연히 서울 좋은 지역이 먼저 오를테지만

그만큼 주변의 경기도 지역들은 늦게까지도

우리에게 기회를 줄 수 있습니다.

수도권에 거주하고자 하는 수요의 크기가

어마어마하다는 걸 기억해야겠습니다.

미리미리 부동산 공부해두셔서

저처럼 좋은 시기 놓치지 않고

다들 좋은 곳에 내집마련 성공하셨으면 좋겠습니다 :)