[고운사랑] 돈독_부동산 트렌드 2025 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민 저 외 1명 정보 더 보기/감추기 | 와이즈맵
읽은 날짜 : 2025-02-07
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 #장기투자 #인플레이션
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 :
 

김경민 교수는 지난 저서들을 통해 서울시 집값의 변곡점과 변동 폭까지 적중시켜 모두를 놀라게 했었다. 심지어 서울 주요 아파트 단지의 구체적인 가격까지 정확히 들어맞았다. 언제나 저자의 시나리오에 반대 의견을 내는 이가 있었지만 결국 시간이 증명했다. 그의 예측치가 이토록 정확할 수 있었던 비결은 철저한 ‘빅데이터’ 분석에 있다. 10년 이상 쌓아온 데이터에 인공지능을 활용한 지표, 국내외 시장을 읽는 안목까지 더해 거듭 확인한 결과이기 때문이다. 그런 데이터가 가장 먼저 잡아낸 신호가 서울 부동산 ‘공급 부족’이다. 인플레이션과 PF 대출 연장이라는 정책 실패의 결과 착공 물량이 폭감했다. 2025~2028년 공급 위기는 이미 ‘정해진 미래’다. 발 빠른 시장 참여자들은 벌써 이 사실을 눈치채고 매매 시장으로 돌아섰다. 다시 돌아온 기회를 잡기 위해서는 기민하게 움직여야 할 때다.

주택부터 상권, 트렌드까지 한 권으로 읽는 부동산 시장

『부동산 트렌드 2025』는 부동산 시장을 종합적으로 이해할 수 있는 6개의 장으로 구성되어 있다. Part1은 전년 부동산 시장을 리뷰하며 시장 예측치와 실제 결과를 비교해 살펴본다. Part2에서는 전국구의 넓은 범위부터 서울 구 단위까지 좁혀가며 아파트 가격 흐름의 변화를 추적한다. Part3는 2025년 부동산 투자자들이 반드시 알아야 할 6개의 이슈를 알아본다. 공급 부족, 전세가격 폭등, 인플레이션, PF 사태 등 ‘슈퍼사이클’의 근거가 되는 현안들을 담아냈다. Part4는 서울시 12개 대장 단지의 가격 트렌드를 상세히 설명한다. 2023년의 직전 가격 고점과 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파할 가능성이 있는지 평형별로 분석했다. Part5에서는 2025년 서울시 집값 전망을 명쾌히 제시하고 대한민국 부동산 정책에 대한 진단을 내린다. Part6는 근래의 상권 트렌드와 소비문화를 짚어보며 강력히 떠오를 것으로 예상되는 핫 플레이스를 소개한다. 또한 심각한 사회문제로 대두된 전세사기의 해결방안을 다루기 위해 본서 말미에 특별부록을 수록했다. 『부동산 트렌드 2025』는 한 권의 책으로 주택과 상권, 트렌드까지 부동산 시장을 종합적으로 파악할 수 있는 길잡이다. 이 책의 정보를 통해 혼란스러운 시장에서 객관적 사실을 파악하고 현명한 결정을 내릴 수 있도록 하자.

2. 내용 및 줄거리 :

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
N자로 반등한 서울 부동산 시장
- 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야 하는 자산이다
- 전세상승: 빌라포비아로 인한 연쇄효과
- 부동산 경기 침체로 분양 수입은 하락하고 있는데 금융 이자와 건설비용이 상승해, 새로운 개발은 거의 일어나지 않고 있으며 기존 부동산 건설 프로젝트도 계속해서 여러 어려움에 직면하고 있다
 

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
서울 아파트 골든크로스가 발생하다
- 정부의 대처를 고려하지 않는 수요자들의 선택이 폭발할 경우, 시장의 힘은 가뿐히 정부 정책을 눌러버릴 것이다.
- 지금 시점을 대표하는 한 마디는 '서울 아파트 가격의 골든 크로스'다
 

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
- N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다
- 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다
- 코로나 이후, 시장에 많은 유동성 공급으로 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작
- N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될 지도 모른다

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다
- 가격 확산: 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상
- 한강 이남 지역 선호 이유: 일자리와 직주근접성에서 기인
- 서울 중심의 종로구는 아파트 물량이 많지 않아 다른 4개 권역의 가격 움직임이 중요. 각 권역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다
- 수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구
- 수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구·서구, 파주시
- 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시
- 수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시
 

①수도권 동남부_강남, 분당, 수지
- 비록 분동이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다
- 강남구는 지속적으로 높은 수요와 제한된 공급으로 인해 가격 상승이 계속되고 있으며, 이러한 상승세는 분당구와 수지구에도 영향을 미친다.

②수도권 서북부_마포, 일산, 파주 
- 마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있음
 

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위

강남구, 서초구_고가 아파트 시장
- 강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다

노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장
-  중산층과 서민층은 예산 내에서 적절한 주거지를 찾는 것이 중요하기 때문에 노원구, 도봉구, 성북구는 현실적이고 매력적인 선택지가 된다. 또한 이들 지역은 가격 대비 편의시설과 교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가받는다.

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
- 아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다
- 대학교와 병원이 제공하는 일자리는 상대적으로 한정적이며, 이로 인해 부동산 시장에 큰 변화를 일으키지 못하고 있다
 

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량
- 현재 부동산에서도 공급부족으로 인한 가격 상승 압력이 존재할 가능성이 크다

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
- 서울시 주택 가격 상승, 전웰세 가격 상승 가능성, 주거 안정성 악화 가능성

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
부동산 이동평균선의 골든크로스｜

서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜

강남구 아파트는 이미 출발했다｜
- 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향

노원구 아파트는 어디로 향할까?｜
- 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다
- 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다.
- 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다

상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜
- 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다

임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜
- 다른 요인은 임대료 폭등이다.
- 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다
 

시공비는 내려간 적이 없다｜
- 시공비는 이전보가 감소한 적이 없고, 꾸준히 상승해왔다.
 

글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다
*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜
- 매매 시장은 거주수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장은 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요 뿐이다.
- 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반半전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다.

대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜

전세가격 상승의 3가지 원인｜
- 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 
- 둘째, 입주 물량의 부족: 입주 물량 부족은 처음에는 임대료(월세와 전세)에 영향을 미치고, 이후 매매가격에 영향을 주기 시작한다. 
- 셋째, 전세사기로 인한 빌라포비아. 
- 변동 금리를 선택하는 경우 주담대 이자가 저렴해질 것을 예상하고 있기 때문
- 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주는 슈퍼사이클의 문을 열고 있다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유
- 원가 상승으로 불가피하게 높은 분양가가 책정되고 시장 침체로 수요가 감소하면서 분양이 녹록지 않은 상황
 

과거 PF 사태에서 우리가 배운 것
- 토지가 시장에 나오지 않는 지금 상황은 매도자와 매수자의 간극을 키우고, 그러면 아예 거래가 정지되는 상황이 지속될 것이다
- 정부의 PF 강제 연장 정책이 금융기관의 부담을 증가시킨 꼴이 되었다

사업성 있는 PF가 사라졌다
- 자유 시장에 맡겼을 때 새로운 시장 참여자들이 새로운 비즈니스 모델로 시장을 변화시킨다는, 아주 단순한 경제의 원칙이 서울 부동산 시장에서도 나타나고 있다

PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸
- 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다
 

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
- 앞선 이슈에서 시공비가 2020년대 초반 대비 30% 인상되었고, PF 금리도 2배가 오른 상황에 토지 가격까지 유지되고 있는 현실을 이야기했다. 개발이 힘들어지는 상황이 되자 자연히 개발을 위한 인허가 건수도 평균 대비 낮아졌다. 그런데 인허가를 득하더라도, 정작 중요한 부분은 실제 ‘착공’에 들어가느냐이다.
 

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량
- 물량이 부족한 경우 전세사기 문제가 해결된다면 빌라 공급 부족은 장기적으로 빌라 임차 가격을 높이고 아파트로의 전월세 이주 수요를 창출할 가능성이 존재한다
 

공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
- 공급이 없는 많은 지역 존재
- 서울시 권역별 아파트 공급 예정 물량

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화
- 부동산 시장에 참여하는 사람들의 절대규모가 크면 클수록 해당 지역의 가격은 상승 모멘텀 
- 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다
- 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다

금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다
- 국내외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다. 그리고 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 ‘국고채 10년물 금리’도 하락할 것이며 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다.

모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다
- 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
대장 단지의 흐름이 바뀌었다
- 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다
- 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다

서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
- 긴 시간을 두고 거래량을 비교하면 해석에 오류가 생길 수 있는 것이다. 직전 1~2년 대비 거래량 변화를 살펴보는 것이 더 실질적이다.

2) 서울 대장 단지 가격 분석
①종로구 경희궁자이
②강동구 ‘고덕그라테온’
③송파구 헬리오시티
④강서구 마곡엠밸리
⑤송파구 ‘엘리트’
⑥성동구 왕십리뉴타운
⑦중구 남산타운
⑧마포구 마포래미안푸르지오
⑨서대문구 DMC파크뷰자이
⑩관악구 관악드림타운
⑪서초구 반포자이
⑫강남구 도곡렉슬
대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
 

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오
- 첫째, 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정이 중요하다. 이는 서울시 부동산 시장에서 지속적인 거래가 이루어질 것임을 의미한다. 충분한 수요는 가격을 안정시키거나 상승세를 유지하는 데 중요한 역할을 한다. 둘째, 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며, 이는 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정이다.
 

서울시 부동산 가격 예측 모델
- 서울로 진입하려는 경기도권의 대기 수요뿐만 아니라, 전세에서 매매로 전환하려는 수요가 상당히 존재한다는 가정에 기반하고 있다. 이러한 수요 전환은 전세가격 상승 폭을 둔화시킬 가능성이 있다. 더욱 중요한 두 번째 모델은 ‘부동산 수익률 모형’이다. 이 모델은 금융시장과 공간시장(특히 임대차 시장)의 영향을 받는다. 여기서 임대차 시장이 안정적이라면 주요 변수는 금융시장, 특히 기준금리가 된다. 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다
- 부동산 투자 수익률 = 1년치 임대 수입 / 가격
- 부동산 수익률이 낮아지는 경우 임대 수입은 고정되어 있기에(전세·월세 2년 계약이 되어 있어 변동성이 아주 크지는 않다) ‘가격’이 상승하게 된다. 투자수익률 수식의 분모가 움직이는 것이다. 이때 가격은 즉각적으로 변동한다.
- 임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 ‘금리’라고 했다. 기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.

2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
강남·서초구 아파트 가격 예측

노도성 아파트 가격 예측
- 임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 ‘금리’라고 했다. 기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.
 

정부의 부동산 시장 개입 가능성
- 시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 이는 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책
- 리츠란 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 이를 통해 소액 투자자도 부동산에 투자할 수 있다. 뉴리츠 정책을 실시하면 주택 공급을 늘리고, 시장 안정성을 높일 수 있으며, 공공이 임대료를 제어하는 민간 아파트를 확보할 수 있다는 장점이 있다.

알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세
 

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기
- 요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧음

소비행동이 만들어가는 새로운 공간
- 새로운 소비 트렌드를 이해해고 이를 상권에 적용하는 것은 필수적이다. 소비자가 원하는 경험과 의미를 제공하는 상권이 더욱 경쟁력을 갖추게 될 것 이다.

상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’
- 오픈런 현상이 상권에 미치는 영향: 즉각적인 유동인구 증가, 상권 활성화, 임대료 상승, 브랜드과 상권의 연계

일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’
- 팝업스토어는 일시적으로 운영되는 매장을 통해 새로운 제품을 소개하거나 브랜드 인지도를 높이는 마케팅 전략, 새로운 경험 제공 및 특정 장소에 단기간 많은 방문객 유도 효과
 

브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’
- 플래그십 스토어란 브랜드의 정체성을 가장 잘 나타내는 대표 매장을 의미
 

도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
- 서울의 대표적인 상권: 가로수길, 명동, 성수동, 홍대, 북촌, 
 

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나
- 덕후들의 수집이라는 행위는 물건의 단순한 소유 이상으로 다양한 심리적 요소와 관련이 있다. 먼저 수집은 소유하는 기쁨을 넘어 취향과 정체성을 표현하는 수단이 된다.

동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’

젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점

4세대 홍대의 경쟁력
- 무언가의 덕후가 되어가는 과정이 칭송받는 시대다.
 

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

전세 사기의 대표적 유형
- 정작 문제의 본질은 옛 집주인과 이에 가담한 공인중개사, 분양대행업체다.

부동산 시장의 방향성에 대해 다양한 시각이 엇갈리는 가운데, 부동산 트렌드 2025 책에서는 서울의 집값은 이제 상승 분위기를 탔다는 점을 시작으로, 주식에서 쓰이는 지표들을 부동산에도 적용해서 앞으로의 전망을 이야기한다.

코로나 이후에는 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했지만, 앞으로 상승하는 지역은 서울이 유일할 지도 모른다는 저자의 말에, 지방 투자에 관심이 있었던 터라 앞으로 투자 방향을 어떻게 잡아야할 지 헷갈리기도 한다.

특정 지역의 부동산 가격이 움직이면, 주변 지역에도 영향을 미치는 현상이 있는데, 그 지역들이 어떻게 흘러가는 지 배울 수 있었고, 강남 3구의 부동산은 우후죽순 올라가지만, 노도성과 같은 중저가 시장에서는 그 방향이 다르다는 것과 주요 직장과 편리한 교통의 입지에 비해 대학교와 병원이 제공하는 입시의 힘은 그리 크지 않다는 것을 배웠다.

부동산 가격을 상승시키는 가장 큰 요인은 인플레이션이며, 인플레이션은 전월세 임대료를 상승시키며, 시공비와 인건비가 올라간다. 부족한 공급 역시 가격을 크게 상승시키는 요인이 된다. 그리고 인플레이션 상승은 금리가 인하외었을 때 시작된다.

저자가 말하는 부동산 투기를 방지하기 위한 방법으로, 반전세화 혹은 전세제도 폐지를 든다. 그리고 정부 정책 관점에서, 시장의 참여자들이 정부보다 더 빠르게 행동하고 있기 때문에, 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실에 우려를 표한 점도 크게 공감을 했다.

마지막으로 전세 사기 관련해서, 범죄의 행위는 집주인 뿐만 아니라, 이에 가담한 공인중개사와 분양대행업 모두가 함께 했다는 점에서 공범이며, 정부에서는 이런 도덕적 해이에 가담한 모든 자들을 처벌하고, 중간에 한국부동산원과 같은 강력한 기관이 모니터링을 담당함으로써 법적 제재를 강화하고, 제도적 허점을 보완해야 한다고 말한다. 
 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가? & 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점 : 
- 부동산 집값이 오르게 만드는 요인들에 대해 이해할 수 있음
- 집 값이 오르는 순서
- 전세 사기의 유형

 - 아파트 매매 시장 동향

4. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)
 - 부록에서, 다가구 주택의 경우 가구 별 등기가 아닌 전체 가구에 대한 등기만 확인할 수 있는 데, 이럴 경우에는 임차인이 어떻게 보증을 받을 수 있을까요?

 - 서울의 경우 N파고의 상승 진행이 시작되었는데, 지방 광역시의 경우는 앞으로 어떤 방향으로 진행될까요?

5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면? : 
<2025 결국은 부동산>