[베러덴어졔] 2월 돈독모 독서후기 - 부동산트렌드 2025

안녕하세요.

어제보다 나은 하루를 사는 직장인 투자자, 베러덴어졔입니다!

2025년 2월의 돈독모 책은 부동산트렌드 2025 [서울 아파트 슈퍼사이클 진입]입니다.

부제에서 알 수 있듯이 서울아파트의 사이클이 현재 어떤지를 데이터로 뒷받침하여 보여주는 책이였습니다 :) 

오랜만에 부동산 시장에 대한 책을 읽어서 새로웠습니다

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 [서울 아파트 슈퍼사이클 진입] 

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음/ 와이즈맵 출판사

읽은 날짜 :  2025.01.31 - 2025.02.07

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 3년간 역대급 공급절벽   #대장단지들의 N파고+W파고   #매매수요로의 이동

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7.5점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 이 책은 하버드 박사 김경민 교수와 더불어 6명의 부동산 전문가가 2025년 현재의 부동산 트렌드에 대한 시각을 정리한 책이다. 아파트 뿐만 아니라, 떠오르는 상권과 이슈가 되고있는 PF 대출 및 전세사기에 대해서도 광범위하게 최신 트렌드를 다루고 있는 책이다. 부동산 사이클의 큰 흐름 속에서 지난 2024년이 어떻게 흘러왔고, 2025년은 어떻게 흘러가고 있는 지 보기에 알맞은 책이다.

2. 내용 및 줄거리

 :  2022년 부동산 대폭락기 이후에 하락장을 4년째 겪고있는 상황에서, 지나고 보면 하락기이지만 그 시장안에 있을 때는 실시간으로 회복인지, 침체인지, 급반등인지 잘 모르고있기 십상이다. 저자는 지금의 2025년은 서울시장으로 국한하여 보았을 때 슈퍼사이클 즉 상승기의 시작이라고 보고있다. 그 이유는 크게 ‘공급의 부족’과 ‘기준 금리 인하 기조’로 설명하고있다. 

이미 2025년 이후 3년간의 공급절벽은 착공물량 가뭄으로 인해 예견된 사실이다. 과거 공급이 부족했었던 2022쯔음과 비교해도 턱없이 부족하거나 비슷한 상황이고, 그 마저도 일부 강남권(서초구, 강동구)와 동북권에 집중되어있어 서북/서남권은 공급이 씨가 마를 것이다. 과거에 공급이 부족했을 때의 상황을 복기해보면서 앞으로의 3년도 공급이 부족하여 생기는 전세가 상승, 이로인한 실거주 매매수요로의 전환을 들어 부동산의 상승기가 올 것으로 예견한다.

기준 금리인하 역시 어느 정도는 예측이 되고있는 상황인데, 이 책이 쓰여진 2024년 하반기에는 아직 일어나지 않았던 정치적 변수를 고려하고 있지는 않아서 좀 더 바로 금리인하를 예측하고있다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 앞으로의 부동산 상황은 예측의 영역이 아닌 대응의 영역이라 배웠다. 그렇다고 해서 예측을 아예 하지 않고 그때그때 대응하기만 하라는 것은 아니고, 현재의 상황을 객관적으로 보는 눈도 있어야 시나리오별로 대응을 할 수 있고, 개인의 상황에 맞게 포트폴리오를 짜나갈 수 있다고 생각한다. 

올해 초, 실전준비반에서 너나위님이 풀어주신 2025년 현재의 시장 상황에서 깨달은 현 상황과 투자자로써 우리가 어떤 시나리오에 대비할 수 있는 지를 생각하면서 이 책을 읽었더니 조금 더 끄덕이는 부분이 있었던 것 같다. 

중간에 서울 구별로 대장 단지의 입지와 가격 흐름에 대해서 설명되어있는 부분에서 다 아는 단지이라는 점에서 흥미가 있었고, 확실히 요즘 사람들이 좋아하는 아파트는 무엇인지 선명했다. 2010년대 이후 지어진 준신축/신축 아파트 대단지를 선호하고 있고 여전히 높은 가격임에도 이를 받아줄 수요가 존재한다는 사실을 다시 한번 데이터로써 알게 되었다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 가격과 현 상황에 흔들리지 말고 원칙에 입각하여 시장을 바라보고 멀리서 볼 줄도 알아야 한다는 것을 느꼈다. 부동산 공부를 하면서 많이 배운 내용들이 리마인드되는 책이였다.

• 선호가 높은 단지부터 빠르게 상승이 시작되고 그 분위기가 결국은 덜 선호하는 단지까 시간차이를 두고 옮겨붙는다는 것 (즉 사람들이 꽤 괜찮아하는 덜 선호 단지를 사면 기다림의 시간이 필요하다는 것, 지금은 초선호아파트 단지를 볼 것이 아니라 후순위 단지들을 보면서 아직 기회를 주는 단지를 봐야한다는 것)

• 결국은 전세가의 상승 모멘텀이 오는 것은 2-3년 내로는 자명한 일이기 때문에 전세가 상승의 리스크를 헷지하기 위해 내집마련 혹은 내 자산 마련은 필수라는 것 

• 매매가의 행방은 정확히는 모르겠지만 전세가의 상승은 정해져있기 때문에 전세가와 매매가의 차이를 이용하여 투자를 하는 월부투자방식의 우리들은 기민하게 아는 지역을 넓히고 (특히 서울) 기회가 오는 지역을 매매해야 한다는 것. => 서울 지역 앞마당을 부지런히 늘리고 시세를 보자

   

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P145. 빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량.

착공 지표로 본 2023년, 24년 상황은 전국과 서울 그리고 빌라와 아파트 시장 모두 심각하다. 빌라의 경우 2010년대 전국 착공 물량이 연평균 20만채였다 그런데 2023년은 전국을 통틀어 약 2만 4000채에 불과하다. 평균의 12%수준이다. 문제가 되는 부분은 서울이다. 서울은 대기수요가 많은 도시이기에 서민들의 주거 공간인 빌라의 공급이 일정부분 필요하다. (중략) 이처럼 물량이 부족한 경우 전세사기 문제가 해결된다면 빌라 공급 부족은 장기적으로 빌라 임차(월세 혹은 전세) 가격을 높이고 아파트로의 전월세 이주 수요를 창출할 가능성이 존재한다.

=> 깔고앉은 목돈은 최대한 적게하여 투자금을 확보하여 투자를 해야하는 우리들은 실거주를 위핸 최소한의 비용을 들여아한다. 전세상승으로 전세가율이 높아져 투자금이 현재보다는 더 적게 들어가는 상황이 되면 더 적극적으로 투자에 임해야하는데, 이때 대중과 반대로 생각하여 수도권의 빌라로 실거주를 택하는 방식으로 거주비를 줄여서 투자를 해나가는 것 일까요. 각자의 상황이 다르겠지만, 가족이 몸테크를 해야하는 상황이 오게 될때 동의를 구하는 것이 쉽지는 않알 듯합니다. 적극적인 투자에 임하는 분들의 생각이 궁금합니다!

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

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