돈버는 독서모임 - 부동산트렌드 2025 김경민 저

책 제목(책 제목 + 저자) : "부동산 트렌드2025, 서울 아파트 슈퍼사이클 진입"

저자 및 출판사 : 김경민 저, 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.02.01(토)

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 전세가격우상향  # 양극화 # 결국은예측

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  8점

1. 저자 및 도서 소개

: 빅데이터 기반 부동산 시장, 글로벌오피스 비교하며 서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수이다. 
연구실에서  개발한 자동가치산정모형(AVM)을 통해 주단위 부동산 가격지수 개발하였다.

여러 데이터들을 활용하여 과거를 돌아보고 2025서울부동산을 상승을 진단한다.

2. 내용 및 줄거리

:
빅데이터를 통해 서울 및 전국아파트 매매시장 동향을분석하고, 공급이 부족한 현상황을 지적한다. 그 후 전월세상승, 금리인하, 공급부족에 대한 수치를 구체적으로 제시하여
서울아파트상승이시작이 시작됐다고 주장하고, 2025년 부동산 가격을 예측한다. 또한 저자가 정한 12개의 대장단지에대해 리뷰하며, 상권 핫플레이스 역시 분석해준다.

6개의 목차는 다음과같다.
part1: 2024년 부동산시장 다시보기
part2: 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
part3: 2025년부동산투자 빅이슈TOP6
part4: 12개 대장단지 상세리포트
part5: 2025년 부동산 가격 대 예측
part6: 주목해야할 핫플레이스

**슈퍼사이클이라는 의미는  상승이 하락보다 길것이기에 사용한 표현, 부동산 싸이클이 짧아지는 근래의 특성을 고려할때 
가격의 장기간의 폭등을 의미하는것이다.

**또한 단기(7주)장기(24주)이동평균선을 부동산 시장에 적용한 분석이다. 필자역시 이것이 어려웠다고인정한다.
거래가 길게 일어나고, 거래건수가드문드문있는점, 역삼25평 vs공덕33평의 이질적인특성등을 생각하면 저자의 어려움이 느껴진다.
결국 예측모형이 잘 들어맞으려면 이러한 특성들을 어떻게 잘 보정하고 처리했는지가 관건일것이다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 
2025년 부동산 시장에대한 전망을 해보면서, 과거의 상황과 현재 우리 부동산 갖고있는 여러 변수에 대해 체크해볼수있었다.
이러한 근거 제시를 단순히 많다,적다가아닌 구체적인 수치를 통해 제시하므로 저자의 주장에 더욱 힘이 실리는듯하였다.

또한 가본적없는 대장단지에 대한 분석을 통해 투자대상에대한 인식이 더욱넓어졌고
핫플레이스리뷰를 통해 홍대,성수등등을 갈때 지역에대한 이해가 높아져 더욱 재미있게 갈 수 있게 되었다.
 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

P83~P85. 우선 이동평균선 개념~ 빠른시간내에 서로 다른 주택 자산간의 특성을 보정한 정확한 가격지수산출이 가능하다.

주식시장에서 사용되는 이동평균선 개념을가지고 부동산 시장에 적용하였다. 부동산과 주식은 그 자산의성질이 다르기에 주식시장의 개념을 그대로 끌고와 
부동산 시장에 적용하려는 방법은 잘못되었다고 믿고있었다. 기술적반등이니 데드캣바운스이니 하는단어들에 거부감을 느꼈다.
그렇게 느끼는 가장 큰 이유는 주식과 부동산의 유동성차이, 개별단지가가지는 특수성, 아파트는 주거의 필수재의 역할을 한다는 점때문이다.

저자역시 이러한 점이 어려웠다고 인정하는데
저자의 백테스트 결과 저자의 분석이 꽤 잘 맞아들어서 괜찮은 모델링을 했다고 생각하게되었고, 이를통해 어느정도 생각이 바뀌었다.
'서울'이라는 대기수요가 많은 지역은 금융자산처럼 유동화가 충분히 잘 되어있는점은 나도 인정하기때문이다.(지방은 적용이 어려울듯)
2025년 예상할때 평년보다 거래량이 적은 2024를기반으로 예측했기에 과거의 백테스팅보다는 차이가 발생할듯하다.

: 
P91~95. 강남구아파트는 이미출발했다.
강남구아파트가 노원구아파트보다 빨리오르고, 늦게 떨어지고 , 덜빠지고, 차액이 크다는 점을 알 수있었다.
수익률 측면에서는 노원구아파트가 나을수있는데, 이러한 열위가 있다는 걸 분명히 인식하고 투자를 해야겠다.

P149. 공급물량의 79%가 특정지역에 몰려있다.
입주물량이 적은것도 문제이지만,  서초구에 4800채 , 장위휘경이문의 동북권에 1만5000채가 몰려있고, 서북권서남권은
분양이없다는 사실은서울23개구에 골고루 약1천채씩 입주하는것과 다른효과를 가져올것이다. 
부동산은 움직이지않는다는사실을 다시금 느꼈다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)
종이책기준
:
p155. 
또한 중산층과 서민의 실질 소득이 줄어들었다고 하더라도 이를 다른 요소들이 압도하고있다.
전반적인 소득 감소가 다른 요인에 비해 주택 가격에 더 큰영향을 끼친다면 주택가격이 하락하겠지만 그렇지않다는것이다. 
다른요인들의 영향은 매우 거대하고 압도적이다.

저자는 공급부족, 금리인하기조를 근거로 들어 중산층의 소득감소보다 영향이 크다고 주장합니다. 
여러분들도 거기에 동의하시는지요? 동의하시거나 동의하시지않는다면 그 이유가 궁금합니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 2025 대한민국아파트, 2차폭락이 시작된다. 엘리엇 저
저자역시 자체개발한 EL Chart 라는것을 통해 분석하기에 서로 다른 결과를 도출해낸 책을 읽어보는게 좋을듯하다.