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원메세지: 거시적 미시적 다양한 경제지표들은 주택가격이 영향을 줌. 이러한 경제지표들을 공부하고 주시해야할 필요가 있음.
원액션: 미시, 거시 경제지표들에 대해서도 이해하려고 노력하도록 공부해야할 필요성을 느낌.
STEP 1. 책의 개요
책 제목: 부동산의 보이지 않는 진실
저자 및 출판사: 이재범(핑크팬더) / 프레너미
읽은 날짜: 2025. 1월~2월 초
총점: 8/10점
STEP 2. 책에서 적용할 점
-미분양이 주택가격과 역의 상관관계가 있지만 좌지우지 할정도는 아님
-부동산에 버블이 끼었던 일본, 북유럽3국가들과 비교할 때 일본은 공급과잉으로 가격이 폭락했고 그 폭락도 우리가 알던 만큼은 아님. 경제활동인구(15~64세)가 우리나라도 2017년에 정점을 찍는 다고 예견되어왔음. 일본의 고령화를 또 하나의 일본과 우리의 유사점으로 꼽지만 이미 1980년대에 경제활동인구가 정점을 찍은 독일을 비롯한 프랑스, 영국 등 다른 나라들도 경제를 더 성장시켰고 단순히 가깝고 같은 우리보다 먼저 경제를 발전시켰다는 이유로 우리의 미래가 일본이라고 말하기는 어려움.
-어렵지만 선진국의 경제상황, 저축, 경상수지, 물가, 환율, 기업수출 등을 한번에 이해할 수 있었음
미국 경제여건이 안좋아 경제지표가 나빠지면 한국과 같은 개발도상국가에 투자하기보다는 위험회피 현상으로 달러자산에 투자하며 달러.원이 상승한다. 즉 환율이 상승, 원화약세
EX) 1달러/1000원 - 원화 강세, 달러 약세 / 선진국 경제 좋을때
저축이 많아지면-경상수지 흑자- 물가하락-원화강세- 환율하락의 결과 - 기업 수출 실적 약세
1달러/1500원-원화 약세, 달러 강세/ 선진국 경제 나쁠때
저축이 줄어들면-경상수지 적자-물가상승-원화약세-환율 상승의 결과 - 기업 수출 실적 개선
-부동산과 주식시장은 거의 비슷한 시점에 약간의 시차를 두고 움직인다.
-금리와 주가, 금리와 주택은 역의 관계가 대체로 성립되지만 반드시 금리라 내릴 때 주가가 오르고 금리가 오를때 주가가 내리는 것은 아니다.
STEP 3. 책 속 기억하고 싶은 문구
172
미분양과 전국아파트(주택)가격지수는 상관관계가 있을 때도 있었고 없을 때도 있었다.
수도권의 아파트 가격지수는 미분양과 대체적으로 역의 상관관계가 있음을 보여준다.
대구,부산,광주,대전의 지방아파트들은 광주와 대전을 포함하더라도 미분양이 주택가격과 역의 상관관계가 있긴 하지만 좌지우지할 정도는 아니라는 것을 보게 된다.
180
연방준비제도의 이중책무
-고용최대화 즉 경제가 성장을 지속하고 그 생산능력을 완전히 가동할 수 있도록 한다는 의미이고 이렇게 성장을 자극하고 사람들을 일터로 복귀시키기 위해 노력하는 한가지 방식이 저금리
-물가 안정 즉 낮은 인플레이션
181
2015년 현재 미국을 위시한 대부분의 국가들이 저금리 상황임. 중앙은행이 금리를 내린 목적 자체가 경제를 어서 빨리 활성화시켜 소비를 진작시키고 기업 활동을 독려하기 위함임. 반대로 금리가 올라가고 있다면 각국 중앙은행의 이런 조치는 서서히 경제지표가 좋아져 나타날 과도한 열기로 버블이 발생하는 것을 막기 위한 조치이다.
184
경제력, 잠재성장률이 다른 두 나라에 똑같은 금리를 적용하면 물가상승률에 문제가 생긴다. 연평균 2%의 성장률과 1.5%의 물가 상승률을 기록한 A국가와 연평균 3%의 성장률과 2.5%의 물가상승률을 기록한 B국가가 똑같이 금리가 3.5%라면 A국가는 3.5%가 적정하지만 B국가는 5.5%가 적정하다.
느-이해하기 조금 어려운 부분임
185
선진국의 경제가 나빠지면 환율이 상승한다. 선진국 경제가 나빠지면 환율이 상승하며 은행들은 단기외채로 갖고 있는 통화의 만기 연장이 힘들어지고 원리금 상환 부담이 커진다. 은행은 대출해줄 수 있는 여력이 줄어들면서 유동성 공급이 줄어든다. 경제 여건이 나빠지며 기업 수익이 줄어들고, 외국 투자자들이 자금을 회수하면 환율이 상승하면서 유동성은 더욱 줄어든다.
반대로 선진국 경제가 좋아지면 환율이 하락한다. 은행은 상환할 단기외채 부담이 줄어들며 빨리 상환할 이유도 없다. 유동성이 증가하며 은행들은 대출을 늘려 경기 여건은 좋아지고 기업들은 수익이 늘어나며 유동성은 더욱 증가한다.
총저축에서 총투자를 제외한 경상수지는 환율추세를 결정짓는 중요 요인이다.
쉽게 이야기해서 저축이 많아지면 돈이 남아 경상수지가 흑자가 된다. 그만큼 원화의 힘이 강해진다. 강해진 원화는 1,100원에서 1,000원으로 하락한다.-실제로는 몇 원 정도가 움직임-
반대로 저축보다 투자가 많아 돈이 부족하면 경상수지가 적자가 된다. 자연스럽게 원화의 힘이 약해진다. 원화는 1000원에서 1100원으로 오른다. 달러를 기준으로 하는 직접표시법을 쓰고 있어 이해가 좀 어려울 수 있지만 달러를 기준으로 원화가 움직이는 현상이라 그렇다.
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미국 경제여건이 안좋아 경제지표가 나빠지면 한국과 같은 개발도상국가에 투자하기보다는 위험회피 현상으로 달러자산에 투자하며 달러.원이 상승한다. 즉 환율이 상승, 원화약세
EX) 1달러/1000원 - 원화 강세, 달러 약세 / 선진국 경제 좋을때
저축이 많아지면-경상수지 흑자- 물가하락-원화강세- 환율하락의 결과 - 기업 수출 실적 약세
1달러/1500원-원화 약세, 달러 강세/ 선진국 경제 나쁠때
저축이 줄어들면-경상수지 적자-물가상승-원화약세-환율 상승의 결과 - 기업 수출 실적 개선
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달러/원이 상승 즉 환율이 상승하면 -원화약세-수출지향국가인 한국은 기업 실적 개선에 이어 유동성이 공급되어 자산 시장을 상승시킨다.
달러/원이 하락하면 -원화강세-그 반대 현상이 나타난다.
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금리와 경제는 필요불가결한 관계다. 경제가 과열될 때 금리를 올리고 경제가 안 좋으면 금리를 내린다.
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과거에는 부동산과 주식이 서로 반대로 움직인다는 이야기도 있었다. 하지만 부동산과 주식시장은 거의 비슷한 시점에 약간의 시차를 두고 움직인다. 이 부분도 금리와 함께 들여다봐야 정확하고도 큰 그림을 보게 된다.
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금리와 주가는 역의 관계가 대체로 성립되지만 반드시 금리라 내릴 때 주가가 오르고 금리가 오를때 주가가 내리는 것은 아니다.
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금리와 함께 주택 가격을 보면 금리의 하락과 상승에 따라 주택가격이 움직였다고 보기에는 다소 부족하다. 대체적으로 가능성이 높다고 할 수 있다.
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금리와 주택가격은 반드시 역의 관계가 성립된다고 볼 수는 없다. 금리를 경제의 후행적인 성격을 더 많이 갖는다. 경제가 좋아져서 금리를 올리며 과열을 막거나 경제가 나빠 금리를 내리며 돈을 돌게 만든다. 자산 시장은 대체적으로 금리의 영향을 받지만 반드시 그렇진 않다.
경제가 좋으면 금리가 올라도 기꺼이 받아들이고 경제가 나쁘면 금리를 내려도 감히 돈을 쓸 생각을 하지 못한다.
1~2프로 정도의 금리 변동으로 자산 가격은 크게 출렁이지 않는다는 사실도 확인할 수 있었다. 국채시장에서 1%는 커다란 의미를 갖지만 개인에게 1%정도는 얼마든지 감당할 수 있는 수준이다.
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한국, 전세계적으로 인구 1000명당 주택 수를 산출해 주택 보급이 얼마나 잘 이루어지고 있는지 파악한다. 수도권의 1000명당 주택 수는 전국에 비해 부족하다. 국토 교통부에서 2013~2022년까지 제2차 장기 주택종합계획을 발표하고 1000명당 주택수를 385호에서 422호까지 늘린다고 계획했지만 초반부터 계획의 실행이 다소 늦춰지고 있어 향후 주택가격이 올라갈것으로 예측된다.
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