토마토09) 중급반 1주차 독서과제 '월부은'

1장 왜 투자를 해야하는가?

1.무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

p. 23 물가라는 것은 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 여의치 않게 된다.

결론부터 말하자면, 은행이 돈의 양을 계속 늘리고 있기 때문이다.

p. 25 은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만원 보다 더 많은 양의 돈이 생겨난다.

p. 33 인플레이션이 발생해 내 통장 속 현금의 값어치가 나날이 떨어지고 대한민국 집값은 도저히 감당이 안될 정도로 치솟는 동안, 나는 무엇을 했는가? 에 대해 생각해봐야한다.

p.34 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

2.월급은 절대 오르지 않는다.

p. 35 당신이 일해서 벌이들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진는 것이다.

p.37 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다.

p.40 세상에는 생각보다 많은 월급쟁이 부자가 있고, 그들이 직장생활을 하면서도 그만한 부를 일굴 수 있었던 건 투자를 겸했기 때문이란 걸 알게 되어서다.

3.당신마저 관심없는 당신의 노후

p. 47 우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.

p. 47 젊은 시절 누구보다 열심히 그리고 성실히 살아왔음에도 이런 상황에 내몰릴 수 있다.

p.49 당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

4.직장생활 0년차, 당신의 현주소

p. 54 지금 이책을 읽고 있는 이들 중에도, 투자를 시작하기 전의 나와 비슷한 사람이 있을 것이다. 돈 걱정 없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수없는 사람들, 내가 그랬다.

p58 투자의 제 1목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라 본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다. 에잇 어렵고 위험한 투자! 그냥 부자 따위는 안 돼도 좋아! 라고 생각하는 대신, 나와 내 가족의 미래를 지켜내기 위해서라도 투자는 반드시 해야만 해! 라고 생각하는 것과 같으니 말이다. 그래서 때론 어려운 일이 있었음에도 좌절하거나 포기하지 않고 꾸준히 투자를 이어올 수 있었다.

p.60 노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면,도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

깨 :  투자는 노후준비를 위해서는 선택이 아닌 필수다. 노동소득으로는 인플레이션을 따라갈 수 없다. 우리들의 돈은 일하지 않으면 쪼그라들고 만다. 투자를 하는 이유는 첫째는 부자가 되고자 하는 것이 아니라, 우리 가족의 노후를 위한 길이다.

2장 당신과 돈이 가야할 방향

1.직장인의 투자전략

p66. 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 이렇듯 일과 노동의 진짜 의미는 몸을 움직이느냐 아니냐 뿐 아니라,  내 시간을 직접 투입하느냐 아니냐와 밀접한 관련이 있다. 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면, 그 순간부터 교환할 돈이 없어지기 때문이다.

p.69 지금 당신이 시간을 투입해서 돈을 버는 사람에 해당한다면 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다

p.71. 돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다.

p.76 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

P. 78 꾸준한 투자를 위해 성과를 내고 싶다면 아무리 반복해도 부족할 정도로 중요한 이야기다. 이 포지션 전략이야말로 투자를 막 시작하려는 당신에게 나침반이 되어 줄 것이다.

2.당신과 돈이 가야할 방향

p. 83 시간을 투자해서 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.

3. 내가 부동산을 택한 이유

p.89 정보 대칭과 레버리지 때문이다. 정보대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거리와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. 부동산이 주식과는 달리 시장에 참가하는 주체 대부분이 개인이기에 가능하다.

p93. 핵심은 레버리지 때문이다.  전세라는 임대차 제도가 대한민국에만 있기 때문이다. 전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국, 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수 밖에 없다. 가진 돈이 많지 않은 직장인이 시도하기에 안성맞춤인 투자법이라는 생각이 들었다.

3장 평범한 직장도 얻을 수 있는 성과

1.전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

p.106 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 무조건 신축이라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다.

p.116 내가 투자를 할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐 하는 것이다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

깨: 이번 중급반 강의에서 게리롱님이 말씀하신 것과 일맥상통한다. 가장 중요한 것은 저평가 여부이다.

두가지 질문을 꼭해야 한다. 같은 가격으로 가치가 더 좋은게 있나? 단지 가치가 비슷한데 더 싼게 있나??

2.저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원

p. 119 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그것이다.

p. 125 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다. 비교평가는 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.

p.126 비교대상이 많을 수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다.

p131. 제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?

적: 게리롱님이 말씀하신 것은 한발 더 나아간 것이다. 이 매물 말고 xx동 xx호는 이 정도 가격까지 해준다는데? 가격 협상 좀 한번 해주세요.

p.132 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

p134 처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 잃지 않는 선에서 경험쌓기 였다.

p137 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

3.수익률440% 아는 지역을 늘린 대가

p141 .나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링 한다. 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

p.145 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 이런 지역일 경우 같은 시기에 여러채 투자를 하지는 않는다.

30평형대의 경우 평형의 특성상 학군이 중요한 요소가 되는데, 수지는 주택가격 대비 학군이 좋기로 이미 유명한, 흔히 말하는 학군 가성비가 높은 지역이다.

p155. 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째 부동산 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

p.157 준비된 자에게 기회가 온다는 말은 부동산 투자에 있어서 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다는 의미이다.

4. 3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아

p. 159. 내가 투자하기 적합하다고 판단하는 부동산 투자금은 3000~5000만원이다. 2000만원의 격차는 입지나 상품에 따른 것이다.

p.171 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

1.돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

p.186 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.

2.직장인에게 맞는 시세차익형 투자

p196. 어느 시기에, 어떤물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악 후 결정해야 한다. 당신이 이제 막 입문하는 초보자라 해도, 2년 가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.

3.절대로 돈을 잃지 않는 투자법

p.199 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 투자를 고려중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야. 잃지 않는 투자를 할 수 있다. 저평가 된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건 인 셈이다.

p207 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 하방 지지선 역할을 하게 된다. 이는 부동산의 매매가가 하락할때 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수 있다는 말과 같다.

p.209. 여러 지역의 물건과 비교해본 결과, 저평가 된 것이 확실한가? 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

4.용돈을 벌것인가 인생을 바꿀 것인가?

p.215. 노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다. 보유 자산의 크기를 키워나간다. 매입한 부동산을 장기 보유한다. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화 하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

p216. 자산을 팔지 않고 쌓아 올리지 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.

세번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

5.인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

p. 219 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 점이다.

p220. 다행인 것은 내가 아직은 비교적 젊은 나이이기에 급여라는 현금 흐름을 대략 10년 이상 확보할 수 있다는 점이다. 장기 보유 전세투자 방법이 적합했다. 여기서 말하는 시스템이란 다주택을 의미한다.

p222. 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파타의 매매가 뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다.

p225. 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자형 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다.

6.위기가 나만 피해갈 것이라는 착각은 버려라.

p.238 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.

p.239 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 신규 주택 입주 물량이 예정 된 곳이라면 신중하게 접근한다. 그리고 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 세제 혜택 등을 위해 미입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 메뉴얼

p251. 저평가된 상태인가? 투자금이 적게 드는가? 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

p257. 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 투자하려는 대상이 이 기준에 부합하는지, 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다.

p. 258. 나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요과 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

p.267 아파트는 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

p.268 수도권은 하나의 권역으로 볼 수있다. 반면, 지방의 경우 대부분 시단위로 권역이 다르다.

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

p. 325 당신이 이책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

간절함은 있으나 정작 무엇을 행해야 할지 모르는 사람들에게 내가 직장생활과 투자를 병행하는 삶을 살아오며 쌓은 작은 경험들이 조금이나마 도움이 될까 싶어서 쓰기 시작했다.

p.328 당신이 지금 그래 이거야를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.

p.330 나는 수험처럼 주변과 차단된 시간과 장소를 정해두고 하루에 1권, 적어도 이틀에 1권씩 읽어 투자 전에 100권 이상을 읽겠다는 자세로 임했다.

p.335 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 투자 동료들은 때론 내게 긍정적인 자극이 되기도 해고, 힘들 땐 위로자가 되기도 했으며 내가 겪고 있는 어려움에 실질적인 도움을 주기도 했다.

p. 337 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.

p341. 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.