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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: RHK
3. 읽은 날짜: 25.02.07
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
→ STEP3. 책에서 깨달은 것
[124p]
호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다.
→ 호재는 불확실성을 가지고 있고 선반영이 됐을 수도 있기 때문에 현재 가치의 입지를 기준으로
저평가 여부를 투자기준으로 봐야 한다.
[161p]
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는
안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
→ 저평가, 수익성, 리스크를 알아야 투자를 잘 할 수 있다.
[211p]
당신이 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의
경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
→ 아는 지역을 늘려 비교평가 하고 수익성과 원금보존 가능한 물건에 투자 한다.
[221p, 222p]
자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다
두번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 세번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 가족 비용을 아낄 수 있다는 점이다.
→ 가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다.
용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자를 하자
[245p~247p]
-.처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
-.신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
-.마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
그래서 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 동원해서 부동산 투자를 하면 안된다.
-.세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도 남겨둔다.
→ 역전세 리스크 관리법을 이해하고 투자에 있어서 주의해야 한다.
[262p]
명확한 기준과 순서
-.저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지
않는다.
[273p, 279p]
지역 선정의 기준과 순서
-.수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다.
-.아파트 시장의 흐름을 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다. 이때 아파트의 전세가율과 가격,
투자금의 규모, 입주 물량과 미분양 지표를 활용한다.
-.매달 전국 시구 단위로 부동산 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는
지역을 몇군데 정한다.(1단계) 그리고 조인스랜드부동산에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다.(2단계), 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황
등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다.
→ 투자의 기준을 명확히 세워야 한다.
[289p]
임장전 지역조사 하기(사전조사)
-.일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기와 스토리, 가격
-.현장에서 사전조사 내용을 모두 기억해 내지 못해도 괜찮다. 손품을 파는 건, 결국 전체적인 감을 익히기 위한 것이다.
그러니 지역에 대한 전반적인 인상만 파악하고 나머지는 현장에서 확인하면 된다.
[297p]
지역을 눈에 담는 현장조사
-.그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이라고 할 수 있다
-.중개소 방문 후 실제 매물 확인시 중요한 건 똑같이 소액으로 투자 할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가
높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.
-.본격적으로 물건을 살펴볼 때는 중개인이 이끄는 대로 이동하기 보다 사전에 스스로 정한 순서
(거실,안방,작은방,화장실,주방,베란다,현관)에 따라 꼼꼼히 내부를 살피고 누수나 결로 등의 흔적이 있으면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어 보아라. 확인을 마지고 나올때 거주자 이사 날짜를 직접물어보는 것도 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해 보는 것이 좋다.
-.중개소로 돌아와서 중개인에게 동호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급일자, 수리 상태, 매매가, 전세가
등을 정리해 달라고 부탁한다. 메모를 토대로 중개인과 이야기를하며 메모하고 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은
물건을 정한다. 그 다음 해당 물건의 등기부등본을 때서 매도자의 대출및 매수시기 가격 시세차익 정도를 파악해
협상시 활용한다. 집에 돌아오며 각 부동산 일등물건 끼리 비교해서 그 날 본것중 최고의 물건을 찾는다. 이런식으로
훈련하라.
[309p]
투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
-.현장조사를 통해 투자 가장 적합해 보이는 단지를 선정했으니 해당 단지에서 혹시 놓쳤을지 모를 물건 장부물건을 찾아본다.
-.동과 층에서 선호도가 낮은것(저층,탑층,사이드,길가에 위치한동)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건(수리가 잘되어있거나, 공실이라 수리가능한 물건)을 우선 선택한다.
-.가장 좋은 물건을 찾았다면 매도자와 협상을 하는데 협상에서 매수자의 협상력 보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기 이다. 매수자 우위 시장에서 조급해 하지 말고 매도자 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 이용해 투자한다. 조급함을 통제하기 위해 2개 이상의 투자처를 확보한다.
-.협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보고 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없는지 그겋게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있는지를 정리해서 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.
-.임대를 결정짓는 네 가지 요인
-.가격, 집의 상태, 입주 가능 시기, 사람(중개인)
→ 지역선정, 사전조사, 현장조사, 실전투자법을 알고 활용하자.
[330p]
-.당신이 이 책을 읽으며 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고
반드시 이를 실행에 얾겨라
-.당신이 지금 그래 이거야를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.
-.독서로 지식을 쌓고 강의를 들으며 강력한 동기부여를 받은 뒤, 지식 습득을 넘어 방향 설정까지 완료했다면 이제
꾸준히 반복만 남았다. 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다.
-.멀리 가기 위해서는 함께해야 한다. 그리고 함께 가려면 서로에게 도움이 되는 사람과 함께해야하며 먼저 주어야
돌려받는다.
-.좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간이 필요하다. 그래서 투자자에겐
우선순위가 필요하다. 우선순위 1순위 가정과 투자, 2순위 회사, 3순위 기타(친구,지인등)인데 갈등을 줄이기 위해
책임감 있는 태도로 신뢰를 주고 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1.나의 경제력과 경제지수 셀프체크리스트를 작성해서 지금 나의 상황을 직시하고 부족한 부분은 대책을 세우고
그것을 실행으로 옮겨본다.
2.잃지 않는 투자를 하기 위해 한달에 하나씩 아는 지역을 5곳 이상 선정해 늘리고 저환수원리 기준으로
비교 평가를 한다.
3.전세레버리지 시스템투자를 하기 위한 시스템 구축 계획을 세워본다.
4.투자 흐름도를 이해하고 지역선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전투자 순으로 실행해 본다.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
[179p]
전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.
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