[열중 43기 5959 블루베리] 나에게 부동산 투자의 방향성을 알려준 책

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :) 

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 지음/알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2025.02.02.~02.07 

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

5. 나에게 월부은은 부동산 투자 교과서이다. 월부은은 읽으면 읽을수록 무릎을 치게 되는 책입니다. 투자공부를 하면 할수록 지침서 같아서 잊을만하면 다시 찾아서 읽어야겠다는 생각했습니다. 왜 투자를 해야하는지, 투자를 위한 준비는 어떻게 해야하는지, 실전 투자에서 정말 필요한 노하우와 오랫동안 보유하기 위한 마인드 셋까지 군더더기 없는 깔끔한 투자교과서입니다.

STEP2. 책에서 본 것

1장 WHY 왜 투자를 해야 하는가 

#자본주의 # 인플레이션 #소득분배 불균형 

자본주의 사회에서는 은행이 돈의 양을 계속 늘리기 때문에 인플레 이션은 발생할 수 밖에 없다. 그리고 그 인플레이션은 내 돈의 가치를 떨어트린다. 무관심 속에 나의 돈은 썩어 갈 수 있다. 정부, 기업, 가계가 소득을 분배할 때에 정부와 기업은 이전보다 더 많은 것을 가져가고, 가계는 상대적으로 적게 가져간다. 직장인을 위한 자본주의는없다. 당신마저 당신의 노후에 관심이 없다면, 인플레이션 소득분배 불균형으로 고령화와 노후 파산이 현실이 된다. 노후준비는 누가 대신 안해 준다. 셀프다. 나는 지금 노후준비를 하고 있는가?

2장 DIRECTION 당신과 돈이 가야할 방향 

#근로소득과 자산소득 #소비자산과 생산자산 #레버리지 

돈을 버는 방법에는 시간을 투입해서 버는 방법과 시간과 무관하게 버는 방법이 있다. 돈을 쓰는 방법도 생산자산을 사느냐. 소비자산을 사느냐로 나눌 수 있다. 돈을 어떻게 벌고 어떻게 사용할지는 당신의 선택이다. 

직장인 투자자의 비근로소득 창출 6단계

1단계 직장에서 일하고 그 대가로 급여를 받는다(시간-소득교환 ). 

2단계 소비자산 지출을 최소화한다(절약). 

3단계 남은 돈을 모은다(자본화). 

4단계 모은 자산으로 생산자산을 산다(투자). 

5단계 1~4단계를 반복한다(시스템 마련). 

6단계 시스템으로부터 소득을 얻는다(비근로소득 창출) 시간을 투자해서 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제외하고 나머지를 자본화한 다음에 그 자본으로 생산자산을 사는 것이다. 부동산은 정보 대칭과 레버리지가 가능하다. 투자자가 직접 판단해서 투자하고, 무이자 레버리지가 가능하다. 이 때문에 소액 투자가 가능하고 높은 기대 수익을 얻을 수 있다. 반면 원금 이상의 손실 가 능성이 존재하고 환금성이 낮은 단점이 있다. 

3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 

#저평가 #입지 #협상의 기본 

투자를 고려할 땐 입지를 우선 순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축을 인지를 따져 봐라. 깎는 만큼 하루 일당. 그래도 애초에 가격 조정을 맞춘 후에 계약서를 써라. 절대적 저평가 시기에도 상대적 저평가를 찾아라. 비교평가가 핵심이다. 향. 동. 층. 내부 협상의 기본은 주는 것이다. 아는 지역을 늘리면 수익률이 높아진다. 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산이다.

4장 CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식 

#종잣돈 #저평가 #장기보유 

종잣돈은 절약하거나, 자산을 재배치해서 만든다. 절약을 하려면 지출을 체크해라. 고정비와 변동비, 필요비와 불필요비를 나누어라. 직장인에게는 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식이 좋다. 절대로 잃지 않는 투자는 첫째 저평가가 확실한가?(입지>연식) 둘째 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가고, 리스크 감당 가능한가?를 확인하고 또 확인하는 것이다. 부동산은 사서 오랫동안 보유하는 것이다. 위기가 나만 피해 가진 않는다. 역전세는 꼭 찾아온다. 대비해라. 

5장 HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 

#저평가 #전세가율 #리스크 대응 

아파트 투자 기준은 첫째 저평가인가 둘째 투자금이 적게 드는 가. 셋째 리스크가 감당할 수 있는 수준인가이다. 전세가율이 높고, 가격 자체가 저렴한 지역은 임장을 가라. 입주물량과 미분야 물량을 보고, 미분양 물량이 줄어들면 공급부족이 현실화되는 단계이다. 임장전 지역조사하기. 아는 것이 많으면 보이는 것도 많다. 비수기에 임장가라. 여름철. 겨울철. 장부물건을 찾아라.

6장 MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 

#독강임투 #사람 #우선순위 

인식과 태도의 변환이 시작이자 끝이다. 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게된 원인과 과정. 결과를 이해하고 이를 활용할 생각을 해라. 한 번의 성공보다 중요한 것들. 조급함을 버려라. 독강임투. 책을 읽고 강의를 듣고, 현장에서 조사하고 투자해라 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라. 혼자보다 함께여야 멀리 갈 수 있다. 성공보다 생존이 먼저다. 투자자로서 성공은 생존이다. 살아남기 위해서는 함께 갈 동료가 있어야 한다. 투자자의 우선순위는 1순위 가족. 2순위 회사. 3순위 기타(친구. 지 인등)이다. 가족과 투자를 위해 절대시간을 확보해라. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

1)  회사는 나의 노후를 책임지지 않는다. 내가 준비해야 한다

2) 내가 무관심할 때 인플레이션이 나의 돈을 갉아 먹는다. 

3) 어떻게 돈을 벌 것인가? 어떻게 돈을 쓸 것인가? 에 따라 노후가 결정된다. 

4) 지금 내 상황에 맞는 투자방법은 레버리지를 이용한 부동산 투자이다

5) 종잣돈 모으는 것보다 실력을 키우는 것이 우선이다. 

6) 저평가, 저평가, 저평가. 저평가는 모든 투자의 최우선 조건이다. 그다음이 입지고, 그 다음이 연식이다. 

7) 매수자 우위시장에서 협상해야 수익률을 높일 수 있다. 

8) 절대적 저평가와 상대적 저평가, 전세가율과 리스크 대응 확인은 잃지 않는 투자의 필수조건이다. 

9) 투자는 사는 것 보다 보유하는 것이 더 중요하다. 

10) 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝이다. 

11) 한번의 성공보다는 조급함을 버리고 꾸준히 반복하는 것이 더 중요하다. 

12) 종잣돈처럼 사람을 귀하게 여겨라. 혼자보다 함께 가야 멀리 갈 수 있다. 성공은 살아남는 것이다. 

13) 투자의 우선순위를 설정해라. 가족이 모든 일의 제1순이다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1) 9시부터 6시 업무 시간에는 회사 업무에 충실하되, 그 외에는 노후를 위해 시간을 투자하자. 

2) 투자 실력을 키울 수 있도록 독감임투를 꾸준히 하자. 이번 달은 책 4 권. 독서후기 4권 읽자  

3) 깔고 앉아 있는 0호기를 잘 매입하자

4) 올해 앞마당 3개를 더 추가해서 1호기를 투자하자. 

5) 소액이더라도 잠자는 돈이 없도록 종잣돈을 모으자. 

6) 1등 뽑는 공식. 저평가(절대적. 상대적). 입지가치. 연식가치. 거기에 전세가율 60% 이상 7) 장기간 보유를 위한 흔들리지 않는 백만장자 마인드를 갖자. 8) 투자의 제1순위는 가족을 위한 것이다. 유리공 관리 잊지말자 

9) 함께 갈 수 있는 동료를 찾자. 월부에서 함께  

10) 이 모든 것을 반복하자 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p.16 나는 미래를 준비하는 법을 배웠고 하남씩 실행에 옮겼다. 받아들이기 쉽지 않았지만, 돈 걱정 없이 살려면 월급만으로는 부족하다는 사실을 인정했다. 얼마나 부족한지 계산했고 목표를 세웠다. 그 목표만 달성하면 내 불안감이 사라질 것이었다.

물질을 대하는 태도로 표현되는 ‘돈 그릇’ 이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다.

p.17 ‘나도 할 수 있겠다’ 라는 자신감을 얻었다. 그것만으로도 이전보다 행복하다. 돈을 벌어야 한다는 마음으로 시작한 투자가 돈 뿐 아니라 자존감과 행복이라는 선물까지 안겨준 것이다.

‘혹시 내가 편견과 선입견에 사로잡혀 진짜를 보지 못하고 있는 건 아닐까?’

p.18 당신이 어떤 이유를 가지고 있든 중요하지 않다. 분명한 것은 당신이 현실을 직시하지 못할 만큼의 편견과 선입견에 사로잡혀 있는 한, 자본주의 사회 안에서 그것이 결국 당신의 발목을 잡을 것이라는 사실이다.

1. 당신에겐 계획된 미래가 있는가

이 책을 집어 든 당신은 당신의 1년뒤. 5년뒤. 10년뒤의 모습이 그려지는 가? 단신은 미래에 대한 알 수 없는 불안감이 당도할 때 차분하게 앉아 그 이유가 무엇인지 하나하나 따져본 적이 있는가? 만약 이 질문에 ‘내가 나의 매리를 구체적으로 그려본 적이 있었던가?’ 당신의 1년뒤, 5년뒤, 10년뒤는 절대 지금보다 나아질 게 없을 것이다.

‘투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다. 또한 이는 누구나 할 수 있다.’

p.32 통화량이 늘어난다는 건 이전에 비해 시장에 돈이 많아져 흔해지는 것을 뜻한다. 즉 ‘통화량 증가= 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락’ 이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다.

p.33 바로 돈의 가치, 그 만큼 돈은 흔해졌다. 그리고 시간이 흐를수록 가치는 더욱 떨어질 게 틀림없다. 만약 당신이 이런 변화에 무관심해 그저 당신의 돈을 통장에 넣어두고 1%에도 채 미치지 못한 이자에 만족하며 산다면 결국 당신이 그 돈으로 할 수 있는 것들은 계속해서 줄어들 것이다. 시간이 당신의 돈을 갉아먹을 테니.

p.39 

1. 당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면

바쁘다는 이유로 혹은 어려워 보인다는 이유로 자본주의의 본질을 배우려고 하지 않는다. 평범한 직장이이 월급을 저축하는 것만으로는 완벽한 노후 준비를 할 수도 없고, 부자가 되기도 어렵다는 것을 깨달았을 것이다.

대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

p.66 노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인 것? 어두컴컴한 동굴 속에서도 길을 찾고자 하는 사람의 눈에 가장 먼저 빛이 들어오듯. 자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다.

p.130 투자의 귀재 워런 버핏이 다른 주식 투자자들보다 뛰어난 수익을 내는 것도 특정 기업의 현재 주가가 그 기업이 가진 잠재력과 가치에 비해 저렴하다는 것을 알아보는 안목을 가졌기 때문이다. 따라서 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며 그래서 열심히 공부해야 한다. Ex) 부동산의 가치는 입지로 결정된다.

p.137 어떤 사안을 두고 타인과 협상해야 하는 상황이 되면, 결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다. 훈련이 되지 않아서 어려운 일이다. 내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다. 좋은 협상이 되기 힘든 이유다. 다만 생각을 바꿀 필요가 있다.

1. 제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요. 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자 분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한 번 고려해 주실 수 있을까요?

조금 더 상대방 입장에서 생각하려고 노력했다. 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀 가는 것이 최선인 것이다.

p.138 같은 상황도 어떻게 보느냐가 중요하다. 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부시기를 가을로 맞추는 것 이것이 비수기 투자의 정석이다.

p.142 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

p.144 좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라. 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않은 선에서 경험을 쌓아라 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와 줄 것이다.

p.147 나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 그렇다 보니 임장을 통해 아는 지역이 늘어날수록 시세를 모니터링하는 지역의 수도 늘어나고, 이에 따라 자연스럽게 수도권 각지의 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 되었다.

p.147 ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

p.157 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

p.159 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

p.161 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다. 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰야 한다.

첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목

둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술.

셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

p.163 나는 주변의 투자자들에게 항상 이렇게 말한다. ‘준비된 자에게 기회가 온다’ 라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’ 라는 의미라고 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느정도 접근할 수는 있지만 내가 하는 선택에 확신을 주고 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이다.

p.170 나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 겨절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장. 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도 불과 몇 주, 심지어 며칠 사이에도 1000만 2000만원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다

p.171 나는 보통 매물을 확인할 때. 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다.

등기부 등본에는 해당 주택의 기본적인 사항 외에도 현재 근저당 설정여부와 권리관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재되어 있어서 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 확인한다.

p.173 결국 200만 300만원 조정이 안돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

p.178 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

-전세투자 성공의 비결은 저평가된 아파트를 찾는 것이다

-경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.

p.192 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다.

첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아 나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강읠르 통한 이론적 무장은 물론이요. 실질적인 도움을 주고 받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.

자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라. 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖투는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

p.201 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다. 커다란 눈덩이는 한 번만 굴러도 작은 눈덩이보다 더 큰 눈이 들러붙듯 10년 동안 월급으로 불린 자산의 크기가 시간이 지나 은퇴한 당신에게 더 큰 수익을 가져다 줄 테니 말이다.

p.202 언젠가 당신에게 투자를 통한 자산 형성보다 현금 흐름이 더 중요한 시기가 온다면, 그때 월세 투자를 해도 늦지 않다. 어느 시기에 어떤 물건에 어떤 전략을 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

p.210 바로 당신이 관심을 두고 있는 물건이 있다면, 계약하기 전에 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해 봐야 한다. 비교대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 테니 말이다. ‘부동산은 발품이다’ 라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다. 생각해 보라 지금 살고 있는 곳 외에 다른 곳에는 가본 적도 없고 그래서 전반적인 부동산 가격이 어떻게 형성되어 있는지도 모르는 사람과 서울 수도권 곳곳과 전국 방방곡곡을 직접 가봐서 입지와 가격이 어떤지 알고 있는 사람이 있다면, 둘 중 누가 부동산을 접할 때 그 가격이 가치 대비 싼지 비싼지 제대로 판단 할 수 있겠는가?

p.211 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

p.221 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 수익이 날 때마다 부동산을 매도해 돈으로 바꿀 결우 수익 전부를 재투자에 활용하기는 쉽지 않다. 명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 실현한 수익을 더욱더 쉽게 써버릴 수 도 있다. 생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비 자산을 사는 꼴이다.

p.222 마련한 부동산 자산을 팔지 않고 장기 보유하는 방식의 두 번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 당신이 키운 자산의 규모가 기대 이상으로 커진다.

p.222 장기보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. 긴~ 호흡으로 자산 쌓아

p.223 부동산의 특성상 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

p.226 ‘조급함을 버리고 10년 이상을 봐라’ 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수 밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까. 하지만 직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 걸 알게 됐다.

p.232 <시스템 구축 계획>

1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때 마다 투자하며, 3단계의 필요 주택 수 까지 성을 쌓아 올린다.

노후 필요 금액 55세 은퇴 45년 동안 20억

p.233 시스템 만드는 법

아주 쉽고 간단히 말하면 부동산을 꾸준히 사서 모으는 것이다. 앞서 이야기한 시세 차익형 전세투자로 말이다. 부동산 임대차계약의 경우 일반적으로 2년을 주기로 계약이 갱신된다. 따라서 한번 임대차 계약을 하면 임대인이든 임차인이든 그 기간을 지켜야 한다. 시세차익형전세 투자를 할 경우, 2년 마다 현금 흐름이 발생한다.

1. 주택의 전세가에도 물가가 반영되기 때문이다.

p.235 2년에 한 번씩 계단식으로 상승한다는 의미다. 2년에 한 번씩 물가 상승분 만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다는 뜻

전세 투자의 이러한 장점 덕분에 일반인들이 예상하지 못한 일이 발생한다. 매수한 자산을 일정 기간이 지난 뒤 매도하여 차익을 실현하지 않아도, 수익 일부가 실현되는 것이다. 이로써 1년간 모은 종잣돈에 1년에 1채가 아닌, 그 이상의 주택을 마련할 수 있는 기회가 생긴다.

P.244 리스크 준비 -> 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 이 말을 바꿔 말하면 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 장기적으로 볼 대, 주택의 전세가가 상승하는 것은 분명하지만 2년 마다 꼬박꼬박 언제나 전세가가 오를 것이라고 확신해서는 안 된다.

손에 쥔 칼이 예리할수록 그것은 내게도 위협이 될 수 있다는 걸 잊지 말아야 한다.

p.245 <리스크 관리법>

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권 처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요가 선호하는 곳이기에 더러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 최악의 리스크를 감당할 수 있는지 체크해 봐야 한다. 특히 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간 해당지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

p.248 명심하라, 인생은 길고 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며 리스크는 반드시 존재한다는 것을, 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한 순간에 무너져 내릴 수 있다.

p.297 머리는 기억 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 아파트 단지를 확인 할 때도 마찬가지다. 단지마다 동간 거리나 관리 상태 주차 상활 등이 다른데, 이런 정보는 직접 가서 보지 않으면 체감 할 수 없기에 결국 밟아봐야 한다. 그래야 지역 주민의 단지별 선호도도 익힐 수 있다. 그냥 쭉 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.

p.299 중요한 건 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.

p.308 “돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다”

p.312 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기다. 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재처럼 비칠 것이다. 이렇게 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면 부동산 시장이 얼어붙을 수 밖에 없다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다. 투자 실패의 주된 원인이 조급함을 통제한 방법이 없을까?

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