[히히못가] 매코비용 + 2024년도 월부 수강료를 회수한, 2년 6개월 걸린, 1호기 매물코칭 후기

# 프롤로그

단순히 매코했던 내용만 넣자니, 매코를 넣기까지의 과정이 너무 생략되는 느낌이라,

매코를 넣기 전의 상황과 받았던 도움 등 전반적인 과정을 기록으로 남기고자 했고,

글의 마무리는 매코 결과 이후까지 넣으면 너무 많아질 것으로 생각되서, 매코를 받은 결과까지만 작성해보고자 합니다.

# 타임라인

- 24년 11월 지기 > 24년 12월 실전 > 12월 28일 갱지지 튜터님 지령 & 워크인 > 25년 1월 실전 투입

> 1월 10일 매임 > 1월 12일 갱지지 & 미미 튜터님 피드백 > 1월 14일 매코

1. 매코 전 상황

★ 0호기 매도 후, 내가 생각했던 계획

24년 11월, 0호기 매도 계약을 완료하고 예정 잔금일은 25년 1월 20일.

중간에 대출되면 바로 잔금하겠다는 의미로 상호 협의 하에 앞당길 수 있다는 특약을 넣었지만,

어찌됐던 남의 돈인데 내가 생각한 만큼 빨리 오지 않을 확률이 높다 생각했고,

정해놓은 잔금일이 25년 1월 20일이니 기다리자 마음 먹었습니다.

한 편으로는 오히려 잘되었다고 느꼈던 것이,

24년 12월에 수강 중이었던 지기에서의 목표를 '앞마당 지역 내 2개구'로 상향했던 상황으로,

만약 12월달에 계획대로 2개구 임보가 진행되지 않더라도 1월 내로 마무리할 시간을 벌면서,

1호기를 찾기 위한 전수조사 및 비교평가 시간을 천천히 가져볼 수 있겠다는 계산이었습니다.

투자를 마친 지금와서 생각하면 상황에 맞지 않는, 너무 여유롭고 덜 떨어진 계산이지 않았나 싶습니다.

당시에도 투자했던 동료분들이나 선배님들께서 항상 하는 말씀,

'원래 다 그렇게 동시에 하는 거다', '그렇게 하게 된다'

이 말들의 뜻을 투자 전에는 와닿지도 않았고 그런 과정들을 상상할 수가 없었습니다.

일 + 투자공부 + 투자를 동시에 하면 시간과 집중력이 나눠질 게 분명한데,

가장 많은 경제력을 투입할 결정을 해야하는 투자가 가장 좋은 투자가 될 확률이 낮아지는 것 아닌가?

라는 생각이어서, 더더욱 말도 안된다고 생각했던 것 같습니다.

★ 앞일은 알 수 없고, 계획은 항상 어긋난다

이렇게 생각하면서 12월 지기를 수행하고 있었는데, 아니나 다를까 변수가 생깁니다.

광클이 연속 3번 된다는 건 현실성이 없어서 배제했던 선택지였고, 지기의 목표 상향에 근거 중 하나였는데,

25년 1월달 세 번째 실전 광클이 되어버린(?) 것입니다.

게다가 예상했었던 잔금일도 12월 말일로 한달 이상 앞당겨지게 되면서, 초기의 예상을 크게 벗어나게 됩니다.

실전반 갈아타기로 인해 상향했던 지기반 목표를 달성하지 못한다는 실망감,

예상되는 실전반의 깊은 인풋 밀도,

예상보다 빠르게 회수된 잔금으로 느끼게 된 점점 녹는 내 현금가치

상기 세 가지가 같이 몰려 굉장히 혼란스러웠습니다.

실제로 실전 수강하면서 1호기 매물을 찾기는 어렵겠다는 생각으로 수강이 굉장히 고민되었고,

그러면서도 숨만 쉬고 있어도 현금이 녹는 느낌,

1호기 투자에 대한 강한 압박이 심리적으로 굉장히 부담되었습니다.

그럼에도 어렵사리 수강을 결정하게 된 건, 무리하게 지기 목표를 상향했던 것도 같은 맥락으로

아무래도 이전 실전반 튜터님들께서 공통으로 보여주신, '한계를 두지 않는다'에 느낀 바가 있었고,

그간 실전반에서 느꼈던 구성원들 및 튜터님들의 투자를 향한 의지가

제가 1호기를 하는데 영향을 받을 수 있을 거라고 생각했기 때문입니다.

비록 시간적으로나 심리적으로나 여유가 굉장히 부족했던 상황이었고,

초반에 지기 마무리로 다른 동료분들보다도 합류가 늦기도 해서 1월 실전반 한달이 굉장히 바빴지만,

같이 공부하며 응원해주시는 동료분들, 챙겨주시고 도움주시는 튜터님 등등

1호기를 할 수 밖에 없게하는 환경의 힘을 고스란히 느끼면서,

그 수혜를 톡톡히 받아 결국 1호기 투자후보를 뽑아내어 매코를 넣게 됩니다.

계획할 땐 상상할 수 없었던 '커리큘럼을 병행하며 투자하게 된다'가 가능한 것은,

월부에선 환경의 힘이 정말 많은 지분을 차지하고 있음을 체감하게 되었습니다.

<기억하고 싶은 포인트>

- 한계를 두지 않는다

- 환경에 머무르라는 데는 이유가 있다

- 예상하고 예측하는데 시간 쏟지 말 것

- 할 수 있는 걸 하게 되었을 때, 열심히 할 것

2. 매물코칭 준비

★ 지역선정 & 단지추출

뽑아낸 투자지역은 지방 광역시였고, 시내 2순위 행정구역의 1순위 생활권에 속하는 지역이었습니다.

지방 중소 앞마당도 있었고 다른 상위 광역시 앞마당도 있었지만,

상위 광역시 앞마당은 공급이 남아있거나 전세가율이 낮았던 단지들이 많았고,

할 수 있는 단지들은 생활권이나 연식을 타협해야 했습니다.

지방 중소의 경우 상위 생활권도 접근 가능했지만,

뽑았던 투자지역 대비 위상과 가격 측면에서 메리트가 낮다고 생각하게 되었습니다.

(지역선정까지 상세 과정은 1호기 후기에서...)

투자지로 뽑은 광역시의 시내 행정구역 1순위 지역도 접근할 수 있었지만,

연식을 구축이나 준구축으로 타협해야 했는데, 0호기의 아린 경험때문에 구축 or 준구축은 가급적 피하고 싶었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11415962

매도하고 싶을 때 매도되지 않는, 하려고 해도 도저히 어떻게 할 수가 없던 경험,

구축이나 준구축에는 일정부분 매도를 위한 노력 값이 상당 수준 디폴트로 들어간다는 생각에,

특히 '지방'에서는 연식을 타협하고 싶지 않았습니다.

당시 투자후보 지역의 시장 상황은 하락장 + 매수에 대한 부담감이 있던 여타 다른 지방과는 좀 달랐는데,

예정된 공급이 많이 없고, 전세매물도 없어 전세가가 조금씩 상승하던 중이었습니다.

매도자들도 이를 충분히 인식하고 있다고 느껴졌고, 대체로 호가를 높여 내놓지, 낮추지는 않았던 시장으로,

가격 협상 및 더 싼 매물을 찾기 위한 매물털기의 경험을 많이 하진 못했지만,

워크인, 전화임장, 매물임장을 통해 우여곡절 끝에 4개의 후보단지를 추려낼 수 있었습니다.

★ 후보추출

후보단지를 A, B, C, D(좋다고 생각하는 순)로 서술해보면 아래와 같습니다.

<매임까지 했던 단지>

- A단지 = 2순위 지역, 1등 생활권, 선호도 상, 10년대 중후반 연식, 전용59, 호가 4.6억

- B단지 = 2순위 지역, 1.5등 생활권, 선호도 중, 10년대 중후반 연식, 전용59, 호가 4.2억

- C단지 = 2순위 지역, 3등 생활권, 선호도 중, 10년대 초반 연식, 전용74, 호가 4.1억

<매임X, 상기 안되면 후보로 생각한 단지>

- D단지 = 2순위 지역, 2등 생활권, 선호도 하, 10년대 초반 연식, 전용59, 호가 3.6억

가격으로 접근한다면, 상기 단지들 모두, 매수 희망가를 호가 대비 3천은 낮게 거래하고 싶었습니다만,

해당 지역 시장 상황은 호가를 올려 내놓는 시장이었고, 실거래가도 이를 어느 정도 반영하고 있던지라,

부사님들께 희망 가격 이야기를 하면 굉장히 난처해 하는 상황이 가게마다 자주 벌어졌었습니다.

가장 하고 싶었던 단지는 단연 A단지였는데, 가격을 문의하면 할수록 매수 희망가에 맞추기 어렵다고 느껴졌습니다.

실제로 호가는 4.6억부터 시작 중이었고, 4.3억대는 저층 호가로 형성되어 있던데다,

실거래도 이를 나름 받아들이는 느낌을 받았습니다.

그래도 아쉬워서 약 1주간, 주중은 전임, 주말은 매임으로 A단지를 문의하고 다녔지만,

현장에서 부사님들의 단호함을 직접 느끼니 A단지는 어려움을 인정하고 B단지로 넘어가게 됩니다.

B단지는 A단지와 입지를 공유하는 더 나은 연식의 단지지만,

메인 인프라까지는 도보로 시간이 조금 더 소요되고 인근 환경이 A단지 대비 약간 어수선한 편으로

A단지 대비 선호도가 더 낮은 단지입니다.

당시 호가는 59기준 4.3억부터 형성 중이었고, 4.1억 1층이 한개 있던 상황이었습니다.

호가 4.3억 단지들도 저층에 속하는 편이었고, 더 나은 상태로 보여지는 매물들은 급하지 않은지 4.6억대 이상을 형성했습니다.

그 중, 중상층에 남서향인데 가격이 4.2억인 매물이 하나 있었습니다.

많은 단지들 중에서도 가장 눈에 띄는 가격대여서 먼저 문의드렸었고,

그 때 부사님께서도 다른 매물 대비 해당 매물이 가장 괜찮다고 추천하시면서

아래와 같이 정보를 주셨습니다.

- 매물상태 = 법인 전세로 만기 25년 7월, 상태도 좋음 > 매임으로 상태 확인함

- 집주인 = 젊은 사람, 이유는 모르지만 빨리 팔려고 함 > 네고 가능성 있다고 판단

매임 후에 가장 괜찮고 네고 가능성도 있다고 판단되어 B단지를 우선순위에 놓게 되었고,

후보로 C단지까지는 매임으로 확인했습니다.

D단지는 만약 C까지도 안된다면 어딜하지? 라는 생각에 막연히 떠오른 단지로 시세만 확인한 단지입니다.

★ 매물코칭 내용 피드백(갱지지 튜터님, 미미 튜터님 감사합니다!)

매물코칭 양식을 동료분들께 전달받아 작성한 후,

실전반 튜터님이셨던 갱지지 튜터님과 지투반 튜터님이셨던 미미 튜터님께 피드백을 받을 수 있었습니다.

피드백은 대체로 해당 매물의 가격은 시장 초입대비 매력적인 가격은 아니지만,

저의 앞마당 중에서는 도시의 위상과 입지대비 충분히 해볼 수 있는 가격이라는 내용으로,

튜터님들의 피드백이 제가 생각했던 것과 방향이 일치하는 느낌을 받아 상황은 굉장히 긍정적이었습니다.

상기에 다 적진 못했지만, 매코양식 내용 뿐만아니라 지역 선정, 단지 추출 과정까지도

사실 튜터님들, 동료분들의 도움이 안 뻗친 곳이 없습니다.

제가 느낀 실전반의 나눔, 도움은 수강생이기 때문에 반드시 받을 수 있는 혜택이라는 느낌과는 거리가 멀었습니다.

튜터님들이라서, 더 경험있는 선배들이라서 더 여유가 있고 더 잘해서 반드시 도움을 줄 수 있는게 아니고,

공부한 시간이 적다고 투자성과가 없다고 반드시, 당연히 도움을 받을 수 있는 것이 아니었습니다.

커리큘럼, 같이하는 동료분들, 챙겨주시는 튜터님들, 운영진 등등

한 달의 과정을 유지 운영하기 위해 조성된 환경 아래,

같이 투자에 대해 공부하며 구성원들간 서로 추구하는 열정과 목표가 충분히 공유되고 공감될 때,

적어도 내 주변인이 투자로 성과를 얻었으면 좋겠다, 더 잘 되었으면 좋겠다는 마음이 자연스럽게 전달되는 과정의 결과물이

제가 받았고, 더 받을 수 있었던 실전 클래스의 나눔과 도움이라고 느껴졌습니다.

상기 생각에 뒤이어, '내가 받은 이런 도움을 다른 사람에게도 줄 수 있을까?'

'내가 이런 도움을 줄 수 있는 사람은 되는 건가?' 걱정과 고민이 바로 생겼지만,

이건 다분히 스스로 생각한다고 답이 나오는 것이 아니라고 생각했고,

주변이 더 잘 되었다는 마음을 가지고 내가 아는 것, 배운 것, 경험한 것을 나누자는 생각으로 결론지었습니다.

<기억하고 싶은 포인트>

- 하락장에서는 할 수 있는 더 좋은 매물

- 나는 확실히 구축을 싫어함

- 환경에 머무르라는 데는 이유가 있다

- 나눔과 도움은 커리큘럼에 따라오는 당연한 것이 아니다

- 의식적으로 알고, 배우고, 경험한 것 선에서 나누기

3. 매물코칭(빈쓰님 감사드립니다!)

매코를 결제하기 전, 제가 정해둔 생각은,

'컨펌이 나지 않으면 미련없이 안하겠다' 였습니다.

오히려 이렇게 마음 먹으니 부담이 좀 덜하더라고요.

매코 비용을 투입하는 만큼, 사전에 질문을 잘 준비하는 것이 좋다는 동료분들, 튜터님들의 조언을 받아

가급적 1호기 투자, 뽑았던 투자단지에 대한 질문을 준비했고,

최악으로 정해놓은 투자지, 대체 후보로도 하지 못하게 되었을 때,

제가 생각한 투자 대안지역에 대한 질문을 위주로 준비했었습니다.

매코는 1월 14일 14:00로 예약했고, 빈쓰님께서 진행해주셨었습니다.

남는 회의실 빈공간에 미리 들어가서 필기구와 핸드폰을 들고 앉아 기다리던 시간이 그렇게 조용할 수가 없더군요.

대략 30분전 준비를 요청하던 문자에 이어 14시가 되고 바로 걸려오는 전화(두근두근).

빈쓰님과의 첫 통화라 두근거리는지, 리젝당할까봐 두려워서 두근거리는지

아무튼 전화를 받고 인사를 나누기까지 굉장히 두근거렸습니다.

빈쓰님께서는 밝은 목소리로 맞아주셨는데, 그때까지도 제 마음은 컨펌 vs 리젝으로 굉장히 긴장했었습니다.

투자의견을 주시기 전, 개인 재무상황과 세대수 관련, 가용 투자자금 관련을 짚어주시는 부분이 굉장히 디테일하셨던 것 정도가 기억납니다.

본격적으로 매물관련 내용을 다뤄주시기 시작한 후,

얼마 안되어 다른 두근거림 때문에 또 집중이 잘 안되었습니다.

매코로 올린 단지는 상기 단지 중, 1번 B단지, 2번 C단지, 총 두 단지였는데

1번 B단지로 컨펌이 났기 때문입니다...! (롤러코스터를 타는 기분...!)

컨펌주신 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

★ 단지 & 시장 관련 의견

- B단지는 호가 4.2억/전세 2.3억으로 25년 7월까지 약 2억을 묶여야 하는데 그럴 수 있는 투자자들이 많지 않다

- 해당 시장은 상승 앞단에 있는 시장이며 전세가 별로 없어 만기 후 전세 맞추는 것도 어렵지 않을 것

- 또한 입지가 좋아질 예정으로, 상승 앞단인 만큼 본격적으로 흐름을 타게되면 투자금 회수가 빠를 수 있고, 향후 근처 재개발까지 진행되면 호재로 작용할 수 있음

- 상승바람이 불어왔을 때 기존 전고를 넘어가게 된다면 매도 고려해도 좋음, 물론 언제 그렇게 될지는 알 수 없음

- 지방이기 때문에 매도 후 갈아끼울 생각으로 투자에 임할 것

- 후보로 작성한 C단지는 나쁘다고 볼 순 없지만 입지가 확실히 별로이므로 B가 더 낫다고 생각함

- D단지는 3.6억은 과함, 3억 초가 적정가

★ 협상 관련

- 해당 B단지의 집주인은 아마 명의를 빨리 바꾸려고 하는 사람일 것

(실제로 매도자는 1순위 지역의 2등 생활권 신축에 거주 중이었음)

- 빨리 소유권 이전을 원할 것이므로 빠른 계약금 & 잔금을 조건으로 4.1억까지 깎아볼 것

- 만약 거부한다고 해도 4.14억 호가로 하지 말고, 최대한 중개인 통해 깎으려는 노력을 할 것

(이 부분에서 0호기 매수자의 부모님들께서 저에게 보여준 세상 간절함이 떠올라 심란해짐...)

★ 보유 관리 관련 의견

- 주변 공급있다고 4년 묶는 건 좋지 못함, 상승장이 언제 올지 모르므로

- 공급이 선호단지이고 대규모지만 전체 공급이 적정공급을 상회하지 않기 때문에, 길게 묶는건 불리하다

- 2년 뒤인 27년 상반기에는 공급이 많지 않은 것도 고무적

- 만약 상승바람이 안 불었다면 계속 들고가도 되긴 함

- 목표 매도가를 현재 전고 or 5억 초반을 잡으면 좋을 듯

★ 투자를 못하게 되었을 경우?

- 더 상위 입지를 가서 찾을 수 있다고 생각함

- 지금의 C, D단지 후보를 하는 것보단 다른 지역을 보는 것이 적절하다 생각

- 못하게 된다고 낙심할 필요 없다, 다시 찾을 수 있다고 생각하고 찾을 수도 있을 것

# 에필로그 - 매코비용 & 2024년도 월부 수강료 회수

매코 컨펌 이후, 부사님께 바로 전화하여 빈쓰님께서 알려주신대로,

1천을 깎은 가격을 빠른 계약 & 잔금 조건으로 말씀드렸습니다.

매코 전, 문의 초기 제가 4.2억 호가를 4.14억까지 만들었었는데, 이게 더 가능하다고?

반신반의로 일단 던졌는데, 1~2시간 뒤에 부사님으로부터 회신을 받았습니다.

'4.1억인데 바로 가계약금 넣어야 해요'

이후 특약을 주고 받고 가계약금 1천 걸면서 본계약 & 잔금일을 1주뒤 같은 날로 확정 지을 수 있었습니다.

왜 급하게 좋은 매물을 싼 가격에 매도하려는지 이유를 몰랐었는데,

빈쓰님께서는 매물에 대한 정보를 보시자마자 명의 때문임을 직감하시는 걸보고 정말 귀신같은 통찰력이다 생각했습니다.

덕분에 400만원을 추가로 깎게 되면서, 매코 비용 + 24년도 수강했던 월부 수강료를 회수할 수 있게 되었습니다.

매코까지 도와주신 동료분들, 갱지지 튜터님, 미미 튜터님,

매물코칭 매니저 올리브님과 직접 매물코칭 진행해주신 빈쓰 튜터님께 정말 감사드립니다.

<기억하고 싶은 포인트>

- 환경에 머무르라는 데는 이유가 있다

- 코칭 이후에는 바로 행동할 것

(투자코칭 때 0호기의 전철을 밟지 말자...)

다음은 1호기 투자후기를 작성하도록 하겠습니다.