[히히못가] 투자공부 2년 6개월, 환경이 없었다면 하지 못했을 1호기 투자후기

<1호기 투자 관련글>

- 0호기 = https://cafe.naver.com/wecando7/11415962

- 매물코칭 = https://cafe.naver.com/wecando7/11418319

# 프롤로그

욕심같아서는 0호기, 매코 이슈들을 모두 다 1호기 투자후기에 넣고 싶었는데,

그렇게 하기엔 양도 너무 많고, 글 쓰는 능력도 부족해서 부득이하게 나눠 기록하였습니다.

막상 쓰려보니 앞전에 적지 않은 내용을 기록해놔서

1호기 투자후기는 많은 내용을 기록하진 않을 것 같습니다.

# 타임라인

- 24년 10월 지투(시소님) > 24년 12월 실전(갱지지님) > 12월 28일 갱지지 튜터님 지령 & 워크인

> 25년 1월 실전 투입 > 1월 10일 매임 > 1월 12일 갱지지 & 미미 튜터님 피드백

> 1월 14일 매코 & 가계약 > 1월 22일 본계약 & 잔금

1. 지역선정

★ 어렴풋이 느꼈던 1호기 투자 지역(시소님 감사합니다)

투자지역을 앞마당으로 만들었던 시기는 24년 10월 지투에서 였습니다.

해당 임장지의 1순위 행정구역을 지기에서 공부한 후 배정받은 2순위 행정구역이었습니다.

당시 시소입니다 튜터님의 지도 아래 열심히 공부했었는데,

이 때는 시세그룹핑을 실제로 하시는 동료분들을 처음보고 BM삼았던 달이었고,

시소 튜터님으로부터 단지분석, 특히 단지 우선순위, 단지 선호도에 대해 많이 배웠던 시기로,

지금의 투자지역 및 단지들을 이해하는데 정말 많은 도움을 받았습니다.

게다가 당시 원씽이었던 0호기 매도와 관련되어서는 정말...

당시 건강도 많이 좋지 않으셨는데도, 거의 개인과외를 받다시피 상담해주셨어서 너무 감사했습니다!



특히, 0호기 매도를 포함한 투자과정, 수강계획 등등 CEO마인드로 임하며 행동해 나갈 것을 강조해주셨었는데,

당시 지투를 임하면서도 투자를 위한 행동을 함에 있어서도 굉장히 의지가 되었습니다.



덕분에 지투를 마치고 얼마 지나지 않아 0호기 매도에 성공할 수 있었습니다...!

★ 그녀가 아니었다면 행동하지 않았다 (갱지지님 감사합니다)

24년 12월, 직전 11월의 지기를 어설프게 마무리하고 급히 넘어왔던 실전반이었습니다.

갱지지 튜터님은 0호기 매도도 했고, 투자도 해야하니 단지를 뽑아서 질문해보라고 하셨었는데,

'도대체 실전을 하면서 전수조사, 비교평가, 1등 뽑기를 다 하라니... 가능한건가?'

생각은 그렇게 했지만 대답은 대책없이 '알겠습니다!'로 했었습니다.

당연히 저는 튜터님께서 요구하셨던 시간 내에 단지를 추출하지 못했고, 결국 유선통화로 특단의 조치를 받습니다.

당시 튜터님께선 제가 전수조사, 비교평가, 1등 뽑기 전부 완벽하게 하려는 성향이니,

앞마당 별로 스캐닝하면서 괜찮겠다고 싶은 단지라도 뽑아서 가져오라는 지령을 내려주셨습니다.

러프하게 뽑아도 된다?? 그럼 금방하지 하면서 뽑기 시작했지만,

성향상 안되는 건지 러프하게 뽑는 과정도 꼬박 하루가 걸렸습니다 ㅠ

뒤이어 지역 선정에도 도움을 많이 주셨었는데,

지금 생각하면 1호기 첫 투자고 다른 지역까지 털기까진 실력이 받쳐주지 않으니...

앞마당 중, 상황이 가장 괜찮고 위상도 나쁘지 않았던 투자지역 한 개로 고려하여 안배해주셨던 것 같습니다.

이후엔 받은 지령대로 예약도 안하고 무작정 투자지역 워크인을 수행하게 됩니다.

당연히 매물을 보진 못했지만, 궁금했던 매물들 + 부사님께서 알려주신 매물들의 정보를 다량 수집할 수 있었고,

이어서 차주 주말에 매임을 잡고 매코 후보지를 추출하여 빈쓰님 컨펌까지 받게 됩니다.

<기억하고 싶은 포인트>

- 환경에 남아있으라는 데는 이유가 있다

- 완벽한 것이 능사가 아니다, 행동이 먼저

2. 가계약 이후

★ 커리큘럼의 절묘함(2주차 잔쟈니님 투자프로세스 강의)

매코 받았던 날짜가 1월 14일로, 지투 2주차 강의 주간이었습니다.

저번 지투에서는 2주차엔 비교평가, 1등 뽑기 과정이 안배되었었는데,

금번에는 잔쟈니님의 투자 프로세스 과정으로 안배되어 많은 도움을 받았습니다.

'이건 진짜 1호기를 하라는 건가...?', '1호기를 앞둔 사람들이 많은건가...?'

아무튼 가계약과 빠른 본계약 & 잔금을 앞둔 저로서는 복습할 수 있는 좋은 기회였습니다.

다만, 진짜 강의를 듣는다는 것과 실제 행동하는 것에는 차이가 있다는 걸, 본계약 & 잔금을 준비하며 알게 됩니다.

★ 무쳤다...월학 선배들의 숨못쉬는 게겐 프레싱(미래님, 도링님 감사합니다)

1월 14일 매코 컨펌 이후, 바로 가계약을 진행하고 차주에 바로 본계약과 잔금을 해야하는 일정이었습니다.

가계약 당시, 신경쓰였던 특약 문구가 있었는데 아래와 같습니다.

'중대한 하자 외에는 하자담보책임을 묻지않는다'

매임으로 집을 봤을 때는 화이트 우드 톤에 굉장히 깔끔했던 단지였고,

수리할 소요가 없는 수준의 물건이어서 혹시 모르는 중대하자만 주의하면 되겠지

하는 생각에 무심히 넘어갔었던 부분입니다.

이 때까지도 직접 물건 봤으니까 사실 별 문제 없다 생각했습니다.

하지만 가계약과 본계약 텀이 짧아서인지, 이 지역은 이렇게 해도 문제가 없는건지

법무사를 알아보기 위해 매매 계약서를 요청드리니(법무사님 소개해주신 래고야님 감사합니다!)

특약이 바뀌어 있었고, 아래의 문구가 추가되어 있었습니다.

'현 아파트는 하자보수 건으로 단체소송중임을 매수인에게 고지하고 이해하며, 향후 보상금이 있을경우 잔금과 동시 매수인 승계하며 판결문 지시에 따른다'

워크인 당시 지나가듯이 말씀주셨던 부분인데,

현재 자잘한 소송 중으로 받아야 할 것만 있지 더 낼 돈은 없다 정도로 이해했던 정보였습니다.

막상 본계약 특약에 없던 문구가 생기고, 가계약 당시 그냥 넘겼던 '책임을 묻지 않는다'는 워딩이 새삼 신경쓰여서

미미 튜터님 아래 같이 공부하던 월학 경험하셨던 선배님들인 미래님, 도링님께 상담을 요청을 드렸습니다.

다행히도 하자관련 문구는 '매도인의 중대한 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다'고 수정되게 됩니다.

상담을 통해 확실하게 인지하게 된 내용 중 가장 중요했던 내용,

가계약 = 본계약

이렇게 중간에 수정하고 문구가 달라지는 것은 일반적인 상황이 아니라는 것이었습니다.

이러한 특약 수정 논의는 가계약 단계에서 진행되어야지, 본계약 단계에서 진행되는 것이 아니라는 겁니다.

문제는 하자소송 관련 문구였습니다.

받을 것만 있지 매수자가 낼 건 없다는 부사님의 말만 믿고,

충분한 설명 및 서류를 요청드리지 않은 것은 분명 잘못된 일이었습니다.

실제로 제가 저에게 '이 물건의 하자소송이 뭐냐'라고 물었을 때,

브리핑할 수 없겠다는 생각이 들자, 안 좋은 생각이 겉잡을 수 없이 퍼졌습니다.

'혹시 내가 모르는 중대 하자가 있는게 아닐까?', '내가 뭔가를 놓치고 있는게 아닐까?'

이후 미래님은 저에게 하자소송관련하여 아래와 같이 설명을 요청할 것을 알려주셨고,

이에 바로 부사님께 전화하여 요청드려 아래와 같이 충분한 설명을 받을 수 있었습니다.

가계약 = 본계약의 개념을 전혀 인지하지 않았고,

모르는 내용을 아는 것처럼 넘어갈 뻔한 아찔한 상황이어서

엄청난 자괴감이 몰려왔던 순간이었지만, 두 선배님들의 게겐프레싱으로 교정받았던 순간이었습니다...

<하자소송관련 조항 설명요청>

1. 몇 세대가 진행하는 소송인가?

- 선 지원받았던 탑층 2개 세대 외, 전 세대 참여 중

2. 어떤 하자에 의해 진행되는 것인지?

- 세대별로 달라 관리사무소 문의 필요, 계약일에 매도인이 리스트 사진찍어 오기로 함

- 오늘은 매도인 근무로 시간 비우기 어렵다고 하심

3. 내 물건은 소송에 참여하고 있는가?

- 현재 참여 중

4. 소송에 지거나 이겼을 때, 매수인이 아니라 매도인에게 금전적인 영향이 가는지?

- 배상에 관한 소송으로 패소의 가능성이 매우 낮고, 배상의 정도의 차이는 있겠으나 결과에 따른 지급소요는 없을 것

- 보상금의 경우 특약에 매수인 승계로 명시하므로 매도인 영향은 없을 것

5. 소송은 어디까지 진행 중인지?

- 내용 확인을 위해서는 소유자가 관리사무소 방문할 때 '열람'할 수 있다고 함, 계약일에 매도인이 리스트 사진찍어 오기로 함

- 입주 후 2년 뒤에 소송하였으므로, 현재 6년차 진행 중, 판결 촉구 탄원서 작성 예정

6. 소송관련서류 인계요청

- 역시 같은 이야기, 소유자가 관리사무소 방문할 때 '열람'할 수 있다고 함

★ 침착하고 차분한 심리치료(미미님 감사합니다)

본계약 며칠 전부터 상기처럼 야단법석이었던 걸 튜터님께 상담 안드릴 수가 없었습니다.

당시 굉장한 자괴감으로 심리상태가 바닥이었고, 어떻게 해야하나 막연한 고민만 하던 상황이었는데,

미미 튜터님께서는 굉장히 차분하게 상황을 정리해주셨고, 어떻게 행동해야 하는지를 짚어주셨습니다.

뭐랄까 분주했던 마음이 한결 편해지고 차분해지는 느낌을 받았고,

본계약과 잔금일날 해야할 행동을 타임라인으로 정리해보며 마음을 다잡았습니다.

<매매계약 & 잔금 예상 타임라인>

- 준비서류 = 주민등록등본, 가족관계증명서, 도장, 신분증, 매매계약서

08:00 이동 중

- 법무사님 리마인드 연락(카드결제 요청)

- 공시가격 확인, 국민주택채권금액 조회, 본인부담금 확인

11:30 도착 후 부동산 이동

12:00 식사 및 계약준비사항 점검

- 프로세스 점검 = 매매 잔금입금 > 입금통보 > 법무견적서 비용입금

- 각종비용 = 장기수선충당금(받을 돈, 영수증 확인), 선수관리비(줄 돈), 중개수수료(줄 돈)

- 확인할 것 = 장기수선충당금 영수증

13:00 부동산 방문 & 등기부등본 요청

13:30 매물점검

- 매물 사진 남길 것(타일, 벽, 외부 샷시 유심히 볼 것)

- 하자소송에 포함된 항목 확인 및 서류확보

- 전세담당자와 스피커폰 통화 및 전세계약서 확보

14:00 매매 계약

- 프로세스 = 매매 잔금입금 > 입금통보 > 법무견적서 비용입금

- 부사님이 각종비용 정산하여 알려주면 입금할 것

- 각종비용 = 장기수선충당금(받을 돈, 영수증 확인), 선수관리비(줄 돈), 중개수수료(줄 돈)

- 복비 및 법무사 수수료 현금영수증 발행요청 (필요경비 제외항목 챙기기)

- 매도 사유 물어보기(기회되면) & 전세관련 부동산 사장님께 요청

15:00 기타 확인

- 관리사무소 방문하여 하자소송 열람가능여부 재확인

- 매물 현관 비번 확보 후, 윗 세대, 아랫 세대 방문(하자관련 문의)

<기억하고 싶은 포인트>

- 환경에 남아있으라는 데는 이유가 있다

- 물었을 때 설명할 수 없다면 모르는 것이다

- 고민이 있어 두려운 이슈가 있다면, 생각을 쪼개서 정리해볼 것

3. 본계약 & 잔금

★ 소 잃고 외양간 고치기

이미 가계약금은 넣었고 본계약과 잔금 동시에 해야하는 당일,

하자보수 정보수집에서 너무 안일하게 대처했던 것이 너무 미련에 남았기 때문에,

소 잃고 외양간 고친 격이지만 가계약 전 확인해야 했던 일을 한번 해보기로 했습니다.

부동산에 가기 전에 아파트 세대로 가서 아랫집과 윗집에 하자소송 및 물건 사용에 불편함이 있는지를 직접 문의했습니다.

윗집은 방문해보니 부재 중이셨고, 아랫집과는 소통할 수 있었는데,

아랫집은 집주인 거주로 다행히 사용하는데 전혀 하자가 없었다고 말씀주셨고,

소송에 대해서는 내용을 잘 모른다고 하셨습니다.

이어 부동산에 방문하여 예정대로 집을 한번 다시 보았고,

본 김에 지금 아니면 계약 상태의 집에 대한 근거를 확보할 수 없으니,

좀 디테일하게 사진을 찍겠다고 요청한 후, 약 20분간 사진을 찍었습니다.

누수와 눈에 띄는 파손을 중점으로 찾으려고 했는데, 다행히도 벽지 외에 크게 하자로 느껴지는 부분은 없었습니다.

매매계약은 상기한 호들갑이 무심하듯, 정말 너무 간단하게 끝났습니다.

기회가 되면 매도자와 대화를 해보고 싶었는데, 바쁘게 부동산을 이탈하여 소통할 기회가 없었습니다.

★ 전세관련 아쉬웠던 점

본계약과 잔금을 마치고 돌아가려던 차에 부사님께 연락이 옵니다.

현재 전세는 법인 전세인데, 집주인이 바뀌게 되면 전세에 대한 보험관련 서류의 명의를 바꿔야 할 필요가 있다는 것입니다.

해당 법인이 1호기 근처라 걸어서 방문하여 담당자와 만나게 됩니다.

만나기 전, 잘하면 전세를 갱신하거나 계약내용을 바꿀 수도 있지 않을까? 하는 기대감도 없지 않았습니다.

법인을 찾아가니 전세관련 보험 담당자가 나왔고, 계약에 대해 이야기 하니 담당자가 더있다고 하며 기다리라고 했습니다.

그렇게 보험관리 담당자, 계약관리 담당자와 대면한 상황에서,

보험관리 담당자가 이야기하길, 보험에 관련된 명의를 바꾸기 위한 계약서와 계약을 갱신하기 위한 계약서는 다르니,

우선 자신이 제시한 계약서에 사인달라는 요청을 받고 별 생각없이 사인을 했는데,

계약서를 보니 그냥 똑같은 매매계약서였습니다.

이때 실수했구나 생각이 들었습니다.

물론 법인에서 하는 일이 개인이 요청한다고 바로 들어주진 않았겠지만,

내가 제시를 먼저 한 후, 충분한 설명을 듣고 사인을 할 수 있었음에도,

담당자 이야기만 믿고 너무 빨리 사인을 했다는 걸 인지하고는,

우위를 먼저 포기했고, 협상 기회를 날려버렸다는 생각에 굉장한 자괴감이 들었습니다 ㅠ

사인을 먼저 해서인지, 법인이라서인지 모르겠지만, 계약에 대한 갱신 및 재계약 의사를 물었을 때,

계약 담당자는 법령이 바뀌어 기존 3~6개월 전 통보가 2~6개월 통보로 바뀌었으니,

2개월 전까지 계약과 관련하여 연락을 주겠다고 말했고,

저는 다음 세입자를 구해야 할 수 도 있으니, 가급적 빨리 알려달라 요청을 드리면서,

그 날 1호기 투자를 다소 씁쓸하게 마무리 지어야 했습니다 ㅠ

<기억하고 싶은 포인트>

- 소 잃고 외양간 고치지 말고, 미리 알아두는 노력을 할 것

- 충분한 설명과 서류를 요청할 것

- 섣불리 서류에 도장, 사인하지 말 것

- 제안하거나 협상할 것이 있다면 특히 더 신경쓸 것

# 에필로그

1호기 투자를 마무리하고 그간 도움받았던 튜터님들과 함께 했었던 동료분들께 보고드렸습니다.

모두 자기 투자처럼 너무 기뻐해주셨고, 앞으로를 응원해주셨습니다.

월부에서 19번의 기초반 수강, 4번의 실전반 수강,

시작했던 22년 7월부터 25년 1월까지 총 2년 6개월만에 1호기 투자를 할 수 있었습니다.

예정했던 1년보다 1년 6개월이 더 걸렸는데, 만약 혼자한다는 생각이었다면 절대 못했을 것 같습니다.

정말 투자하기까지 많은 분들의 도움과 응원을 받았음에 감사드리고,

이렇게 투자까지 할 수 있게 해준 월부 환경에 감사드립니다.

모두 성투하시기 바랍니다...!