[돈독모 독서후기]부동산트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025 김경민

출판사 :  와이즈맵

읽은 날짜 :  250207

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급부족    #골든크로스    #양극화

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  9

1. 저자 및 도서 소개 

저자소개 :서울대학교 지리학 학사. UC 버클리 청보시스템 석사를 거쳐 히버드 대학교에서 도시계획. 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 천공 교수로 재직 중이다.보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동
산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

도서소개  :2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리,  느낀점

P5 프롤로그 
슈퍼사이클'이라는 용어를 사용한 만큼, 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 2023년의 직전 고점은 물론 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파하는 것도 시간문제라 본다. 특허 강남 같은 일부 지역에서의 급격한 가격 상승은 그 기운이 다른 지역으로 확산되며, 전반적인 부동산 가격 상승을 예고하고 있다.
이러한 시장 흐름은 '공급 부족'과 '기준금리 인하'와 관련이 있다. PF 사태가 연장됨에 따라 여전히 토지 가격이 높고, 인플레이션으로 시공비는 계속 상승 중이다. 이에 따른 착공 물량의 감소는 미래 공급 부족을 더욱 심화시키고 있다. 특히 서울은 착공 물량이 역대 최저 수준을 기록해 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 전망이다. 금리 인하 역시 시간문제로 보이는데, 기준금리가 인하돼 국고채 10년물 금리마저 하락하면 매매 수요가 증가할 가능성이 크다. 금융시장 역시 부동산 시장에 상승 신호를 보내고 있는 것이다.

나의생각:  내가 부동산 공부를 오래 하지는 않았지만 공부해오는 동안 느끼는 점은 정말 급변한다는 것이었다. 부동산을 아무것도 모를때 부동산이 급격하게 오르는 모습을 보면서 무섭다 이렇게 한순간에 오를 수도 있구나를 알았고 하락기를 겪으면서  쭉 우상향 할 것 같은 시장도 이렇게 얼어붙을 수 있구나를 알았다. 

23-24년은 다양한 변수가 있었는데 금리의 영향, 정부의 정책 등에 따라 오르고 위축되는 모습을 봤고 24년 중반에는 급등하는 모습을 보며 시장은 정말 한순간에 달라질 수 있음을 알았다 

지금은 나라가 어수선해서 시장이 또 다시 위축되어있는데 저자의 말대로 전반적인 조건이 부동산은 우상향 할 수 밖에 없음에는 동의한다. 절대가 자체가 진짜 비싸다고 생각했지만 언제나 좋은 곳은 대기 수요가 넘쳐나고 사람의 심리만 바뀌면 조건상(공급부족, 시공비증가 등) 다시 우상향 할 수 밖에 없음을 느끼고 있다.   

P18
또한 필자가 특히 안타깝게 여기는 부분은 PF 사태를 장장 18개개월째 끌고 있는 현재의 모습이다. PF 대출 연장의 위험성 역시 작년 책에서 언급했었는데, 지금까지도 문제가 지속되고 있는 것은 명백한 정책 실패다. PF 사태를 유야무야하며 유지시켰기에 불량한 프로젝트들이 시장에 나오지 않았고, 토지 가격이 떨어지지 않았으며 시공비 인상과 금리 상승까지 더해져 아예 개발이 불가능한 상황이 되었다. PF 대출 연장은 또 한 번 입주 불량 부족으로 연결되며 사태를 악화시켰다.

나의생각:  부동산하면 PF대출은 빠질 수 없다. 요즘 특히 많이 들리는게 PF대출 부실에 따른 건설사 파산, 부실 등을 자주 접한 것 같다.  PF대출 기사 등을 볼 때 헤드라인만 보고 가볍게 넘겼어서 이 폭탄을 계속 끌고 왔는지도 몰랐다.

이 폭탄을 계속 안고 가기때문에 자유 경쟁 자본주의 시장에서 제 가치를 찾아가야 하는데 순환을 못하고 부작용을 일으키고 있음을 알 수 있었다.

P21
"서울시 정부와 중앙정부에서 2025년 이후 부동산 공급에 대해 제대로 대처하지 않는다면, 2025년 이후의 저조한 신규 아파트 공급은 2010년대 중후반의 부동산 시장 상황을 재현하며 집값이 상승할 가능성이 크다. 2024년은 가격 정체 혹은 일부 하락이 이루어지더라도 본인이 실거주자라고 하면 이후 상황을 고려해 전략적으로 대처해야 한다.
<부동산 트렌드 2024> 255쪽

작년에 제시했던 전망은 2024년 7월 현재도 유효하다. 오히려 예상보다 빠르게 시장이 움직이고 있다.

P23
현재 시장이 말해주는 것은 무엇일까? 지금 시점을 대표하는 한 마디는 '서울 아파트 가격의 골든크로스다 이는 두가지 차원의 분석에서 도출되었다
첫째, 주식시장에 통용되는 단기와 장기 이동평균선을 부동산 시장에 적용한 분석이다. Part3의 이슈1에서 설명하겠지만, 필자의 연구실은 AI를 기반으로 일주일 단위 부동산 가격지수를 개발했다. 그리고 이를 통해 단기 이동평균선과 장기 이동평균선을 만들었다. 단 기와 장기 이통평균선 비교 분석은 2013년의 대세폭등(골든크로스)
시점과 2022년의 대폭락(데드크로스) 시점을 정확히 도출했다. 그리고 2024년 축, 다시 한 번 골든크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 '슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)'이 시작됨을 보여줬다. 여기서 용어 사용에 주의할 부분이 있다. 상승이 하락보다 길기에 슈퍼사이클이리는 표현을 사용했으나, 부동산 사이클이 짧아지는 근래의 특성을 고려할 때 가격의 '장기간', '폭등'을 의미하는 것은 아니다.

둘째, 매매와 임대차 거래량 분석이다. 부동산 거래는 '매매 거래와 '임대차 거래'의 합이다. 다른 조건이 동일할 때, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데 어느 시점부터 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 이러한 경향이 현 주택 시장에서 나타나고 있다. 매매 시장으로의 수요 전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포한다. 그 가능성이 골든크로스에 정확히 도출됐다.

나의생각:  주식에서 쓰이는 용어로 부동산의 시장흐름을 보는게 신기하다. 부동산은 무거운 자산이라 이런 개념이 적용이 어려울 것으로 생각했는데 적용할 수 있다.  하지만 완전히 내가 파악하기엔 어려움이 있다. 대략적으로 이해는 가지만 명확하게 와닿지가 않는다. 하지만 매매+임대차거개량부분은 내가 배우고 겪고있는 부분이라 그런지 이해가 잘 된다. ㅎㅎㅎㅎ. 너무 신기한게 두가지는 절대 함께할 수 없 는거라 생각했지만 집은 필수재의 성격을 띄다보니  총량에서 비중이 어디로 쏠리냐에 따라 시장이 변하는 것을 알 수 있다. 

P36
현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다.
1.과연 가격은 바닥을 쳤는가?
2.만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가!?
3.만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나울 수 있는가?
전국 광역시는 현재 첫 번째 질문과 두번째 질문에 대한 대답이 명확하지 못한 상황이다. N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될지 모른다.

나의생각:  현재 똘똘한 한채의 성향이 강해지면서 서울 부동산의 선호도가 강해지고 있다. 투자공부를 하는 동료들을 봐도 방향성을 서울로 잡은 경우가 대부분이다. 

전체 시장을 봤을 때 N파고의 흐름을 서울은 확실히 보이고 있고 체감하고 있다. 경기도 부분에서는 선호하는 지역은 N파고의 흐름이 보이며 내가 살고 있는 지역은 N파고의 모습은 아닌 것 같다.

이렇게 경기도에서 편차가 큰 모습을 보이는 것 같고 지방에서는 특히 더 강한 것 같다. 하지만 광역시에서도 특히 선호도 있는 아파트는 N파고를 보이는 것 같다(강의에서 들었을 때)ㅎㅎ 

지방을 바라볼때는 더욱 보수적으로. 지역보다는 단지로 좀 더 자세히 살펴봐야겠다.

P71
첫째. 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다.
둘째. 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 의미한다.
셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.

나의생각:  서울에서의 아파트는 다 좋다는 생각은 버려야 하는 것 같다. 서울에서도 상급지와 중하급지의 흐름이 달라지는 것을 알 수 있다. 물론 가격의 흐름은 점점 퍼져나가겠지만 편차가 심해지고 있음을 볼 수 있다.

이건 인구감소의 영향도 있지 않을까? 아무리 대기 수요가 있다고 하더라도 돈있는 사람들이 선호하는 지역은 정해져있고 대기수요는 넘쳐나니 하락장에 가격의 폭이 좁혀졌을 경우 내가 할 수 있는 가장 좋은 곳을 투자해야겠다.

P109
전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 자세히 살펴보면 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다.
[중략]
서울시 전세가격의 우상향 트렌드는 다양한 이유가 존재할 수 있다. 필지는 서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다.

아파트 매매 시장과 전세 시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다. 매매 시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화에 투자하려는 수요(거주하지는 않지만 소유하려는 수요)가 존재한다. 즉 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시
장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.
서울시는 인근 경기도와 인천시에 비해 더 많은 규모의 양질의 일자리를 제공한다. 따라서 다른 조건이 동일하다고 할 때 다수의 일자리 인근에 거주하려는 수요는 당연히 존재할 것이며, 수도권 지역에서 서울로의 이주 수요는 매우 풍부하다 할 수 있다. 이러한 실거주 수요의 존재는 전세 시장에 지속적으로 긍정적인 영향을 미친다

P155
부동산 수요 측면을 요약하자면 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다. 또한 중산층과 서민의 실질소득이 줄어들었다고 하더라도 이를 다른 요소들이 압도하고 있다. 전반적인 소득 감소가 다른 요인에 비해 주택가격에 더 큰 영향을 끼친다면 주택 가격이 하락하겠지만 그렇지 않다는 것이다. 다른 요인들의 영향은 매우 거대하고 압도적이다.서울의 압도적인 대기 수요 뿐만 아니라 이어서 살퍼 불 부동산 공급 측면과 금융 시장의 요소들 역시 상승 방향을 가리키고 있다.
 

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 서울이라고 하더라도 상급지 고가주택시장과 중하급지 서민주택 시장의 흐름을 알 수 있었고 

공급부족에 대해 책의 저자도 중요하게 다루는 부분을 보면서 주택상승은 어쩔 수 없는 부분이라는 것을 알 수 있었다.

또한 PF대출에 대해 크게 생각해 본적이 없는데 이 부분이 주택안정화에 큰 영향을 미치고 있다는 점이 놀랍다.



4. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

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